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項目財稅與成本管理

課程背景
疫情黑天鵝的影響，企業是否已經準備好？
疫情全球蔓延，國際下行壓力增大，市場環境的改變，讓本就進入行業下半場的地產人面臨著更多的不確定性。無論是地產企業還是地產人員都面臨著一種“難上加難”的局面。 
面對多維困境，人才競爭力是企業綜合競爭力的核心關鍵之一！
“項目決定企業的效益”，關鍵時期，每個項目的成敗，都將影響著企業成敗，高品質項目助推企業發展，低水準項目造成經濟損失。而項目的成敗關鍵就在于項目總，正可謂：成也項目總，敗也項目總！
博志成結合12年項目總(zong)(zong)培(pei)養經驗，輔以多年行業(ye)內(nei)標桿房企的走訪以及數據研(yan)究，深入研(yan)發并不斷優化“項目總(zong)(zong)培(pei)養邏(luo)輯”，旨在為房企提供更實戰更有效的項目總(zong)(zong)培(pei)養方案！

培訓對象
在職(zhi)項目總、儲(chu)備(bei)項目總、各職(zhi)能部(bu)門負(fu)責(ze)人(ren)

課程收益
掌握現金、利潤等管理核心策略工具，促進企業高質量增長路徑
準確培養財務戰略思維，學會價值管理，為股東創造價值而做好項目管理
清晰掌握項目開發的主要模式、合作模式以及不同模式不同投資架構的綜合應用
學會進行項目投資測算的基本邏輯、關鍵指標與方式方法
清晰了解我國稅制體系的總體運營特點，明晰項目開發各階段稅收的籌劃重點與風險控制點
基于經營財務的視角，掌握內部管控的重要節點，做好項目的全面預算和成本控制
從項目總視角解析地產項目成本管理的核心要素及專業技能
建立基于經營視角下的成本管理體系
系統學習五大業態成本管理核心知識、精細化管理的關鍵路徑，從成本體系構建到項目過程操作實戰
全面學習標桿企業領先的成本管理體系、理念、思路、方法與工具
學習標(biao)桿(gan)企(qi)業*最優秀的成本控(kong)制(zhi)方法(fa)，完善企(qi)業成本管理體(ti)系，與時俱進，提升(sheng)成本管理專業能力，符合股(gu)東利益與風險管控(kong)要(yao)求

課程大綱
模塊一、項目總視角下的財稅能力提升
總經理的財務管理理念
踏準節奏對企業和項目管理的重要意義
稻盛和夫的財務管理7原則
業績評價中財務指標解析
ROE與企業發展模式
如何提高ROE和IRR
項目總應該掌握哪些基本(ben)的財(cai)稅管理(li)工具？

如何利用財務報告發現問題
利潤與現金流對公司經營的不同意義
要利潤還是要現金流？
利潤表是職業經理人的職場名片
熟悉利潤表的項目構成
影響利潤的日常工作
如何用利潤表發現管理重點，提升項目利潤
現金流量表的項目掙錢與否的關鍵
常用的財務分析指標，發現問題的好幫手

全面預算管理--項目管控的有力抓手
如何管住費用黑洞
成本管控下三種合約規劃管理模式
實行全面預算管理的保障條件
項目利潤預算控制方式
預算管理中常見問題及應對措施
目標成本與預算控制的關系
投資估算、成本管理、預算管理和會計核算的協調
原始數據、原始票證的收集、傳遞和上報管理
分組討論：企業在實施全(quan)面預算(suan)管理中心(xin)存在的主要痛點及改進建議

項目的稅收風險管理
增值稅的計稅方法
構建以目標進項稅綜合扣除率的投資估算和成本控制體系（會測算增值稅稅負）
完善以ETR（有效稅率=稅負支出/利潤）稅收風險管控體系價值管理和TCF是應對營改增的最好方法
前期規劃階段的稅收籌劃重點
開發建設階段的稅收籌劃重點
銷售階段的稅收籌劃重點
清算的稅收籌劃重點
項目管理對融資的影響
項目融資的主要渠道和方式
項目融資的主要時間節點
不同合作開發模式下的融資配(pei)套設計(ji)

《項目總視角下的成本管理跨界協同》
一、成本管理跨界協同
微利時代地產行業壓力與成本管理的“二次過冬”
新常態下地產行業成本管理面臨的壓力與挑戰
成本管理跨界協同的引領作用
成本管理跨界協同能力構建
項目跨界協同潛力、方法和工具
建(jian)立(li)成本管理(li)文化：樹立(li)全員成本意識，創造成本管理(li)氛(fen)圍(wei)

二、成本管理跨界協同環節及提升路徑
新常態下房地產成本戰略轉型與管控重點識別
到底誰是成本管控的核心部門？橫向業務分工與組織邊界管理
成本管控標準動作手冊：統一目標，提升相關部門成本控制戰斗力
跨界協同落地路徑：各階段成本管控標準作業及成果輸出管理
人才是完(wan)成(cheng)一(yi)切任務的根本：成(cheng)本管理業務素質模(mo)型構建(jian)、分級評估(gu)與培養

三、拿地階段多專業跨部門協同
微利時代房地產企業盈利模式與對策
讀懂投資人：老板眼里的成本管控和想要的結果
價值鏈思維：從管理思維到經營思維
做正確的事：拿地決定項目成敗---如何正確拿對地
影響拿地的幾大主要因素
把事情做正確：七巧板綜合權衡法：營銷、設計、工程、成本、財務、項目總視角的項目投資決策協同
拿項目為什么不能只看利潤？
IRR：地產老板們的心思，標桿房企老板必看指標
IRR是什么？標桿房企IIR的設定和一般房企對IRR的要求
土地拓展可行性論證與投資分析論證
拿地決策核心投資評價指標解讀：靜態投資分析、項目開發計劃、投融資計劃、現金流量分析、敏感性分析等
企業運營核心指標與解讀：毛利率、凈利率、multiple
案例：項目可研綱要及決策要點分析（投資項目測算與決策模型、收益測算、資金健康度等）
標桿案例(li)模板：立項階段成本控(kong)制(zhi)的“主要工作、控(kong)制(zhi)要求、控(kong)制(zhi)重點、文件成果(guo)”

四、項目策劃階段多專業跨部門協同
白銀十年，利潤保衛戰：尋找房地產行業利潤增長點
地產下半場：從收益、全成本與客戶視角做好成本管控
定位概念階段重策劃：貨值*化是目標
成本投放法則：客戶的需求，而非僅僅為客戶著想
項目策劃鐵三角規則“土地、客戶、產品”的經營邏輯
成本策劃依據
成本策劃關鍵控制點
不同等級城市不同產品分級與配比模型案例與模板
成本策劃模型構建
項目成本策劃報告
走向策劃與控制的成本耦合管理
標桿(gan)案例模板：策劃階段成(cheng)本控制(zhi)的“主要工作、控制(zhi)要求、控制(zhi)重點(dian)、文件成(cheng)果”

五、方案設計階段多專業跨部門協同
土地摘牌后各部門的橫向協同管理
方案階段提升項目利潤路徑
規劃，解決盈利模式
單體，提高產品溢價
強兵，保證效益效率
多方案規劃與經濟評選
拿地后成本測算與設計控制要點
投資分析與盈利策略：不同方案、同方案不同階段調整
設計各階段的關鍵技術經濟指標（人防效益分析、樁基支護經濟分析、冷熱源方案確定、供電方案確定、機電限額設計指標與復核、電梯選配方案確定、弱電設計方案確定）
設計優化的實施要點
標桿案例模板：設計階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”
項目啟動會

六、初設及施工圖階段多專業跨部門協同
擴初設計階段重體驗：客戶價值要彰顯
營銷、設計、工程、成本跨部門專業協同
設計階段的薄弱環節與成本價值潛力
初步設計階段限額設計的事前控制要點
住宅地產剛性限額設計指標方法與重點階段管控
行業標桿“雙限設計”在項目開發前期的運用
剛性限額落地：地產企業技術標準與建造標準
砍掉富余成本：結構成本優化效果與技術手段
設計階段30個重要成本優化關鍵點控制與案例
標桿案例模板：擴初與施工圖設計階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”
初(chu)設階段跨部門協同重(zhong)要工作成(cheng)果：成(cheng)本(ben)調研與目標成(cheng)本(ben)編制

七、招標階段多專業跨部門協同
以成本、合約與資源為核心的*“三駕馬車”式成本體系的變革
大合約支撐大運營時代的成本核心力：地產企業的競爭實質上已經是供應鏈競爭
招標采購戰略管理地圖
招標采購的關鍵點控制
體制：決策、管控、操作的三權分立
程序：制度約定明確、定性、定量的標準和尺度
分工：合理的組織邊界，各司其職
合約：全面推行清單化、標準化管理
過程：合約流程規范每一個環節、保持公平、公正、透明原則
5.標桿企業招采合約解痛方略：
合約策劃
供方資源管理
招標過程管理，確保競爭充分
談判策略路線
甲供、集采、戰略采購管理，挖掘集采成本潛力
合作商分級管理
6.合約規劃作用、編制思路、控制要點
7.合約規劃的編制、調整及各專業界面劃分案例及模板
8.合約框架的設計及優缺點總結
9.招標采購策劃先行的六大內容
10.招標預防性措施：四定分離法 
11.招標方式確定原則與過程調整
標桿案例模板：招標階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”
14.合同標準化體系及標桿案例：萬科、萬達總包模擬清單招標優勢與合同體系的構建
 15.運營(ying)管(guan)理(li)新趨勢及標桿(gan)企業實(shi)踐(jian)：萬達總包交鑰(yao)匙工(gong)程

八、施工階段多專業跨部門協同
（一）動態成本管理
成本管控戰略管理地圖
成本管理的關鍵點控制
基于目標成本為核心的全過程動態成本管控
行業標桿萬達成本執行力：“算到、做到、得到”
成本控制難題破局--成本管控計劃模塊管理：全業務鏈的管理
標桿領先案例：成本管控8大階段、203項節點控制法
如何有效管控動態成本？一個中心三條線的動態成本成本管理方法
施工階段成本管控碉堡障礙殲滅戰：地下四大塊重計量與總包重計量
變更簽證風險管控機制
動態成本的預警與拉閘強控
動態成本管控的重點、難點與過程回顧監控方法
如何通過過程動態監控考核達到預期目標
動態成本超支下，如何挽回成本失控局面
成本管控高階提升：無效成本識別與管控解決方案
標桿案例模板：施工階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”
成本零浪費計劃：成本超支因素分析與控制【附案例】
（二）簽證變更管理
一個中心三條線的動態成本成本管理方法
簽證變更的重要意義
簽證變更有效保障：設立“強制、合規、及時”的變更風險控制機制
8步規范變更簽證流程管理
簽證管理的重點：簽證的定性與定量工作
簽證變更過程控制利器：“三連單”的過程控制方法
標桿房企控制閥：一事一單、及時簽證、日清月結、預警強控
簽證變更的三個“黑洞”
動態成本月報，揭示動態變化晴雨表
月度考核對實現的推進幫助：考核什么，怎么考核，考核結果如何運用
管理提升：如何改進變更簽證管理方法
無效成本解決方案與成本零浪費計劃
【附(fu)案例】標桿企業簽證變更痛(tong)點與(yu)應對措施

九、結算及總結分析階段多專業跨部門協同
合同梳理與結算管理難點梳理
結算的分類與難點透析
打好結算管理三大戰役：入伙結算+整體結算+總包結算
項目結算作戰地圖：結算計劃表，及時辦理工程結算，核定項目利潤
工程結算關鍵點與控制
結算資料的規范性與編制【附案例】
結算的審核與四級審核保障制度
細化結算考核指標：通過成本績效考核為成本管理保駕護航
結算周期較長，結算節點難以控制：成本結算常見爭議問題處理【附案例】
結算管理容易被遺忘的角落：反索賠
審價外包與造價咨詢單位管理
結算成本數據分析與操作指引
標桿案例模板：結算階段成本控制的“主要工作、控制要求、控制重點、文件成果”
項目復盤與成本后評估內容（附案例）
成本管控核心能力打造--如何構建成本數據庫模型
成本數據庫核心指標與設置
數據庫的沉淀與構建過程
【案例】標桿企業成本數據庫案例深度解析
18. 成本數據庫的核心成果標準與應用
19. 成(cheng)本數據庫與目標成(cheng)本的閉環管理

十、成本管理回顧與總結
成本管理體系常見問題和主要優化點
成本管理的核心要素“1+1+2+6=10”
成本管理與發展的業務線與組織線
以結果為導向的成本管理驅動模式
成本管理的閉(bi)環(huan)與提升

講師簡介
王老師
G50專家委員會專家、博志成財務金融首席專家、多家上市企業獨立董事、多家房企投融資顧問。
專業特長：
注冊稅務師、會計師、注冊內部審計師、房地產資本運作與財稅專家導師、地產私募專家、中國企業聯合會專家咨詢委員會專家、國內知名房地產行業實戰派財稅專家、納稅籌劃專家。國家發展改革委員會培訓中心特聘專家、國家稅務總局特聘專家，中國注冊稅務師協會特聘專家。
具有十多年財務稅收管理工作經驗，具有豐富的資本運作經驗，主導參與多個地產私募基金的設立和運作，參與部分企業的境內外上市運作。在多年的財稅咨詢實踐中，對各類企業的投融資運作管理，財稅管理有非常深入和獨到的研究。先后為多家企業提供過財稅咨詢服務，多次主講稅務管理課程 。
授課風格：
實(shi)戰型講(jiang)師，經(jing)驗(yan)豐富，互(hu)動性強，深入淺出，落地性強。

伍老師
現任某知名地產區域總經理；曾任萬達及萬科百萬平方城市綜合體項目中任成本負責人、某商業地產機構董事副總裁及20強地產集團區域總、多家知名標桿地產企業區域及集團成本副總/成本總/城市總/集團運營總
專業特長：
同(tong)濟大學土木(mu)工程專業學士，PMP項(xiang)(xiang)目(mu)管(guan)理(li)碩士、近20年成(cheng)本(ben)管(guan)理(li)及項(xiang)(xiang)目(mu)管(guan)理(li)經(jing)驗。熟悉地(di)(di)(di)產(chan)(chan)標桿“兩萬(wan)”--萬(wan)科、萬(wan)達(da)成(cheng)本(ben)管(guan)理(li)體系與項(xiang)(xiang)目(mu)操作實踐。曾參(can)與萬(wan)達(da)旅(lv)游(you)(you)度假(jia)(jia)區數百(bai)萬(wan)方綜(zong)合體（住(zhu)(zhu)宅、商(shang)業小(xiao)鎮(zhen)、多個五(wu)六星級度假(jia)(jia)酒店、主題公園(yuan)、國(guo)際級山地(di)(di)(di)*、滑雪場(chang)、城市商(shang)業）管(guan)控，在住(zhu)(zhu)宅地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、商(shang)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、旅(lv)游(you)(you)地(di)(di)(di)產(chan)(chan)、五(wu)星酒店、產(chan)(chan)業地(di)(di)(di)產(chan)(chan)的成(cheng)本(ben)管(guan)理(li)、項(xiang)(xiang)目(mu)管(guan)理(li)方面擁有豐(feng)富經(jing)驗。

項目財稅與成本管理