国产极品粉嫩福利姬萌白酱_伊人WWW22综合色_久久精品a一国产成人免费网站_法国啄木乌AV片在线播放

商業項目策劃課

核心內容主題一：整合商業地產營銷策劃技能
你針對商業地產項目策劃的知道嗎？
你的商業地產項目2014年能策劃好嗎？
2014你怎樣實施成功的營銷策劃呢
2014年你怎樣策劃把新觀念植入顧客心中？
今天你要來學習的細節是務實是規范是流程
品牌、包裝、識別系統確立了，營銷網絡、銷售渠道暢通，廣告將是企業面臨的重要戰役，它直接影響著商品的銷售。過去“酒香不怕巷子深”的觀念再也行不通了，因為現在巷子太多了也太深了。 2014年精品購物中心營銷80%的顧客是年齡在20歲以上青年男女居多。影響他們消費因素主要是：產品新潮、時尚、品牌、有文化、物超所值。商業地產策劃是促進指名購買、是強化品牌特性、是營造商場文化現象、是提高市場占有率，是傳播影響程度：了解信服消費，可見商業前期的策劃的重要性是由商業及商業地產行業本身的特點決定的。 
一、商業地產策劃需要按量化的原則基本原則 
商業是一個量化的行業，是需要有量化的購買能力，所以商業地產的開發，特別是大型綜合商業、商業中心的開發也必須是一個量化的過程，而量化是通過商業策劃來完成的。首先商業地產策劃要進行深入細致的市場調查與研究分析，以數據確定消費區域及消費能力；商業地產策劃研究分析現在及未來競爭環境，以確定消費區域內的消費需求。消費需求在數量上及業態上一旦確定，應依照客觀的需求量，“量體裁衣”地規劃設計商業設施。國內大部分開發商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。 
1、商業地產策劃是滿足需求而非創造需求 
商業地產服務于商業店鋪，商業店鋪服務于消費者。消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業店鋪的類別及總量。具有特色高質量的商業能在更大范圍內吸引消費者，但隨著商業系統的逐步完善，這種跨越很大區域的吸引力將逐步減弱。 
2、商業地產策劃是體現實施的可行性 
 合理的商業規劃一方面*程度地滿足消費市場的需求，另一方面*程度地滿足投資開發商的財務目標，具有豐富經驗的優秀商業規劃專家公司應通過對市場競爭環境及對項目深刻的調查研究，規劃設計出一套有可實施性的商業規劃方案。這需要一個有綜合專業經驗的團隊來完成，首先，他們應該非常了解市場，了解消費者，了解商業，特別是作為主力店的優秀品牌店鋪，尤其要非常了解大型綜合商業設施內部的功能管理及組織，并且通過建議的規劃方案力爭最準確地執行下一步招商、管理工作，*程度地保證商業及商業中心的持久良好運營，以*程度地保證投資開發商的財務目標的實現。 
3、商業地產策劃是奠定高質量招商的基礎 
合理的商業規劃除了完成功能的規劃及組織外，還應對項目的業態及業態分布提出可實施方案。為了提高下一步招商工作的準確性及回避投資方重建、改建所造成的浪費，商業規劃團隊應充分利用其對商業客戶的了解，并通過預招商工作，力爭相對準確確定主要商業店鋪的具體位置、面積及相關建筑要求。 
合理的商業規劃應提供給入駐商業合理有序的營業環境及舒適的購物環境，*限度保證入駐商業對消費者的吸引力及店鋪間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。無序的規劃將加大招商的難度，特別是對主要商業的招商難度，由此而產生商業中心吸引力不足，難以正常運營。 
4、商業地產策劃是確保持續穩定經營的實現 
綜合商業項目開發后需要運營管理，好的商業規劃在項目開發前期就提供了項目開業后良好的運營管理基礎。商業設施的改造及經常性的、大批量的店鋪更換對整個商業中心及投資人都會產生巨大的經濟損失。 
5、商業地產策劃是保證投資回報的安全性 
只有合理的商業規劃才能提供商業中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩定性。同時只有考慮到商業的量化性，才可以正確加以開發及管理，*可能地回避風險，保證商鋪、商業中心及投資人的長期盈利。 
二、商業地產策劃項目定位內容都要哪些？
商業地產項目的定位是個艱苦而復雜的過程，每個項目都有其自身的特性，應該具體問題具體分析，對于成功的經驗只可借鑒不可照搬。不管怎樣，商業定位的最終目標都是通過消費者的消費帶動經營，從而提升商業地產項目的投資價值，也就是說，只有商業有了發展，商業地產的價值才得以體現。
◆為什么商業地產策劃需要形象定位
◆為什么商業地產策劃需要功能定位
◆為什么商業地產策劃需要目標客戶群定位
◆為什么商業地產策劃需要目標消費者定位
◆為什么商業地產策劃需要業態規劃
◆為什么商業地產策劃需要價格定位
三、商業地產策劃對城市經濟環境及生活結構具體操作步驟是什么？
四、商業地產策劃對區域結構與城市發展規劃調查原則是什么？
五、商業地產策劃對區域商業格局調查重點是什么？
六、商業地產策劃對消費者調查與研究的根據是什么？
七、商業地產策劃怎樣對商家調查進行市場細分調查？
案例+觀摩+互動分析

核心內容主題二：商業策劃中商業地產定位的10大依據  
商業地產策劃定位依據一：為什么要從符合本土實際開始
商業地產策劃定位依據二：為什么要符合城市發展方向
商業地產策劃定位依據三：為什么要符合商業業態發展趨勢
商業地產策劃定位依據四：為什么要符合商業發展規律
商業地產策劃定位依據五：為什么要有差異性原則
商業地產策劃定位依據六：定位的堅持原則是什么
商業地產策劃定位依據七：為什么要有適度前瞻性
商業地產策劃定位依據八：為什么要有市場導向原則
商業地產策劃定位依據九：為什么要有最適合發展模式
商業地產策劃定位依據十：為什么要有逆向思維原則
案(an)例+觀摩+互動分析

核心內容主題三：商業地產前期策劃--市場調研分析
一、商業地產策劃市場調研分析的主要內容
1、商業地產策劃對宏觀市場分析
2、商業地產策劃對區域市場分析
3、商業地產策劃對客戶分析
4、商業地產策劃對消費者分析
5、商業地產策劃對競爭對手分析
6、商業地產策劃對未來商業預測分析
7、商業地產策劃對SWOT分析
二、商業地產策劃如何進行市場調研分析
1、工作任務
2、主要工作
3、工作目的
4、工作內容
（1）商業地產策劃市場調研報告
（2）商業地產策劃對項目整體開發戰略的規劃制定
三、商業地產策劃對市場調研分析的策略是什么？
1、市場調研步驟
2、市場調研分類研究
3、市場調研各類各類
4、確定市場調研的方法
四、商業地產策劃對調研分析執行
1、商業項目宏觀經濟環境分析
2、商業項目區域市場總體分析
（1）項目所在城市商業環境分析
（2）項目所在區域商業環境分析
（3）項目所在商圈及競爭商圈分析
3、目標客戶的研究分析
4、消費者總體研究分析
（1）消費水平調研
（2）消費結構調研
（3）本商圈消費群結構
（4）消費力分析
5、競爭商圈研究分析
6、項目的SWOT分析
7、未來3－5年商業走勢預測分析
案例+觀摩+互(hu)動分析

核心內容主題四：商業地產前期策劃--項目定位
一、戰略性總體定位
項目市場定位 項目主題定位 項目業態定位 項目價格定位
項目檔次定位 項目形象定位 經營方式定位 項目功能定位
二、商業前期策劃定位
1、商業地產為什么前期需要業態定位 
2、商業地產為什么前期需要主題定位
3、商業地產為什么前期需要目標市場定位
4、商業地產為什么前期需要功能定位
5、商業地產為什么前期需要形象定位
6、商業地產為什么前期需要檔次定位
7、商業地產為什么前期需要價格定位
8、商業地產為什么前期需要經營方式定位
案例+觀(guan)摩+互動分析

核心內容主題五：商業地產前期策劃--規劃設計分析
一、商業項目規劃設計分析的內容
任何商業地產項目的招商，最終都是回到產品與商家的直接對話上來，因此，好的產品才是*有市場說服力的。正是因為產品是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的開發戰略后，如何把大的理念灌輸到實際的操作中，才是一個專業公司責任與專業精神的體現。
項目必須以市場的需求為尺度，以經營需求發展的趨勢來規劃產品，保持以好的產品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領先優勢。
1、商業地產項目產中策劃的市場依據；
2、商業地產項目產品規劃理念設計；
3、項目產品的市場總體形象、產品功能、產品檔次和主題形象；
4、商業地產項目規劃概念設計：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排；
5、商業地產項目環境和景觀概念設計：環境規劃、景觀設置
6、商業地產項目建筑產品概念設計：立面處理、商鋪設計、面積配比；
主要工作內容包括：外立面設計建議、廣場設計建議、大廳設計建議、內部交通設計建議、功能布局設計建議、商場裝修建議、智能化建議、停車場規劃設計建議、客貨梯設計建議、服務管理建議、其它配套設施及功能設計建議、風格設計建議；
案例+觀摩+互動分析
二、商業項目規劃的市場依據
1、依據一：市場調查
2、依據二：商家的需求
3、依據三：超越時代消費者需求
三、規劃理念
四、產品高層總體形象設計
1、商業地產產品功能
2、商業地產產品檔次
3、商業地產主題形象
五、項目規劃概念設計
1、空間布局
空間設計六原則
①商業空間步行化
②商業空間室內化
③公共空間社會化
④有限空間的利益*化
⑤商業空間的休閑化
⑥商業環境的個性化
⑴商業項目平面設計建議
⑵公共空間設計建議
⑶開間設計建議
⑷中庭空間設計建議
案例+觀摩+互動分析

核心內容主題六：商業地產前期策劃--業態組合
一、商業業態組合規劃的內容
業種選擇 業種組合比例 業種功能設計 品牌業種布局 樓層主題
業種品牌組合是商業運作中極為重要的內容。如若業態組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。反之，如果業種組合定位不符合項目所在城市商業發現狀的實際需要，將導致項目投入運營后必定不能做旺而最終歸于失敗。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。
二、業種選擇
業種選擇要按照市場需求的原則來進行，而不是越大越好，品牌越響越好。要根據項目自身的定位、市場需求等來確定。不同的商業項目有不同業種選擇方法，在此以商業地產業種選擇方法為例對業種的選擇做一個總括性的說明。商業地產業態業種復合度極度齊全，涵蓋全業態、全業種經營，表現為高度專業化與高度綜合化并存的成熟性結構。該結構寬度極寬，由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場支撐整個商場的結構，備齊高中低各檔商品，品種齊全，為所有的目標消費者提供一站式購物享受；深度極深，品種極多，表現在花色尺寸二項式的選擇性大，許多特色商品在一般的商店不易找到，由諸多品牌專賣店、不同行業的專業主題大賣場互相補助，展現多樣。
1、高度特色專業化
2、錯位經營差異化
3、業種組合
（1）業種規劃組合原則
（2）業種組合比例
4、制造百分百彈性豐盈
5、業種功能分布
業種功能的分布，需要深入研究消費者心理、了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動。以“消費者為中心”的思想為指導，發揮各個業種在經營活動中所能起到的*功效。
6、樓層主題設計
大型的綜合商場樓層較多，業種豐富，各個樓層的主題確定并不是信手拮來，而是有科學依據所循的。從商品流動性考慮，一般流動性強的、日常需求較大的商品被安排在比較低的樓層，如食品超市往往安排在負一層，服裝、鞋帽等多安排在一層或二層。從商場的經液晶效益考慮，低樓層的租金一般較高層高，故低樓層以利潤率較高的商品為主，比如化妝品、首飾、服裝、鞋帽等。
7、商業項目商業業態(種) 的特點及要求
案例+觀摩+互動分析

商業項目策劃課