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土地增值稅清算

【課程背景】
在房地產開發企業的三大稅負構成比例中，增值稅是基礎，企業所得稅是核心，土地增值稅是關鍵！土地增值稅按照開發周期清算，財務核算時間跨度長、計算流程繁瑣、扣除項目復雜，加之各省土地增值稅清算疑難問題解釋不統一，進一步加劇了房地產企業土地增值稅清算的難度。尤其是營改增之后，新老項目交替開發、增值稅稅率接連下調，土地增值稅清算框架又得重新搭建，讓土地增值稅清算工作難上加難！
本(ben)(ben)次課程緊扣(kou)四(si)川(chuan)省(sheng)土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)政策，以當前(qian)*稅(shui)(shui)收政策為依托，直擊當前(qian)新形勢(shi)下(xia)土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)(suan)的風險(xian)點(dian)與規(gui)避技(ji)巧，著眼房地(di)產企業(ye)如何(he)科(ke)學(xue)合理規(gui)劃清(qing)(qing)算(suan)(suan)項(xiang)目、如何(he)靈活處理成(cheng)本(ben)(ben)分(fen)(fen)攤、如何(he)把(ba)控清(qing)(qing)算(suan)(suan)時機、如何(he)準確填(tian)報*土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)申報表（總局【2021】9號公告）等關鍵疑難問題，通(tong)過具體(ti)、淺顯、通(tong)俗的案例解析(xi)，分(fen)(fen)別(bie)從(cong)土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)(suan)項(xiang)目認定、收入節點(dian)與金額確認、扣(kou)除(chu)憑證判(pan)定、扣(kou)除(chu)項(xiang)目排查診斷(duan)等重點(dian)內容，到成(cheng)本(ben)(ben)分(fen)(fen)攤方法(fa)的具體(ti)運用與稅(shui)(shui)收防范，逐(zhu)一(yi)解讀土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)(suan)技(ji)巧與風險(xian)點(dian)把(ba)控，讓財稅(shui)(shui)人員較為完(wan)整地(di)掌握(wo)土(tu)地(di)增值(zhi)稅(shui)(shui)清(qing)(qing)算(suan)(suan)方法(fa)，獨立完(wan)成(cheng)清(qing)(qing)算(suan)(suan)項(xiang)目。

【講師簡介】
王皓鵬(peng)老師(shi)(shi)：會計師(shi)(shi)，中國注冊稅(shui)(shui)(shui)(shui)務師(shi)(shi)，稅(shui)(shui)(shui)(shui)務稽查資深官員，某省地(di)(di)方(fang)稅(shui)(shui)(shui)(shui)務局稅(shui)(shui)(shui)(shui)收業(ye)務培訓專家(jia)；有常年(nian)戰斗在(zai)一線的(de)經歷(li)，熟(shu)悉房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)的(de)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收問(wen)題(ti)，擅長土地(di)(di)增(zeng)值(zhi)稅(shui)(shui)(shui)(shui)清算，稅(shui)(shui)(shui)(shui)務風險評估與稅(shui)(shui)(shui)(shui)收成(cheng)本(ben)(ben)控制(zhi)，制(zhi)定(ding)合理(li)的(de)項(xiang)目成(cheng)本(ben)(ben)管控策略，做到(dao)企業(ye)成(cheng)本(ben)(ben)控制(zhi)最小(xiao)化，利(li)益*化。在(zai)全國各(ge)大城市主(zhu)講(jiang)房(fang)地(di)(di)產(chan)行(xing)業(ye)稅(shui)(shui)(shui)(shui)收專題(ti)講(jiang)座近百次，講(jiang)授(shou)由(you)淺(qian)入(ru)深、生動活潑、內(nei)容(rong)準確、分析透(tou)徹(che)、簡明(ming)扼要、操(cao)作實用；授(shou)課風格生動詼諧、風趣幽(you)默，受到(dao)各(ge)地(di)(di)房(fang)地(di)(di)產(chan)企業(ye)學員的(de)認(ren)同(tong)和熱烈(lie)追(zhui)捧！

【課程收益】
1、緊扣實務、操做性強：重實戰、重實效、重實用，詳盡解讀房企實際工作中的
熱點問題和風險防范；
2、著眼本地、針對性強：將四川省政策納入土地增值稅清算流程各個節點，讓學
習不再“空洞”，激發財稅潛能；
3、案例為先、數據支撐：基于真實案例數據分析，實務操作全覆蓋，計算過程、
法規引用，全面提升籌劃技巧；
4、學員互動、現場答疑：學員帶著問題聽課，現場咨詢，參與解析過程，實實在
在解決本企業疑難問題(ti)。

【課程對象】
各房地產開發公司(si)主管(guan)財(cai)稅的總經(jing)理、財(cai)稅總監、財(cai)務(wu)經(jing)理、財(cai)會人員(yuan)，注冊(ce)會計師(shi)、注冊(ce)稅務(wu)師(shi)和(he)企業納(na)稅經(jing)辦人員(yuan)。

【課程大綱】
第一節：解讀總局【2021】9號公告土地增值稅申報表構架
第二節：土地增值稅清算概述
1、土地增值稅計征范圍
2、土地增值稅的計算流程
3、土地增值稅的扣除原則
4、結合增值稅政策解讀扣除憑證類別
5、土地增值稅的預征制度
6、清算單位確定
7、清算分類標準辨析
8、二次清算必要性以及流程
9、土地增值稅的核定征收
第三節：土地增值稅清算收入確認
1、土地增值稅確認收入時點以及金額
2、買房贈送面積、送車位、送物業等
3、抵券銷售模式下收入金額
4、售后回租、產權式酒店模式
5、銷售價格偏低收入金額確認
6、價外費用與收入金額
7、合作建房稅收風險分析
第四節：土地增值稅清算扣除確認
1、招拍掛方式下土地成本的確認
2、土地投資式下土地成本的確認
3、以房換地（以地換房）方式下土地成本的確認
4、以股權折讓名義轉讓土地成本的確認
5、紅線外支出土地成本的確認
6、配建經適房土地成本的確認
7、不同土地返還款的處理
8、成本差的稅收處理
9、開發間接費扣除注意事項
10、建安、基礎、公配的評估值
11、裝修分類以及清算扣除
12、售樓部涉及的土地增值稅風險分析
13、財務費用扣除（不同融資方式資金成本確認）
14、印花稅、城鎮土地使用稅扣除
15、稅金與收入的配比關系
16、銷售“舊房”的土地增值稅計算流程
第五節：“拆遷還建”財稅處理
1、拆遷還建經濟業務實質分析
2、拆遷還建不同會計處理對稅收的影響
3、拆遷還建增值稅視同銷售計稅依據選擇
4、拆遷還建企業所得稅處理暨稅收調整
5、拆遷還建土地增值稅處理暨申報表填報技巧
6、價差部分處理技巧
7、拆遷還建發票開具、契稅等問題解析
8、銷售與購進“爛尾樓”土地增值稅解析
第六節：成本分攤與車位
1、會計核算對象對土地增值稅影響
2、成本分攤原則解讀
3、占地面積法分攤要領
4、建筑面積法與土增申報表對接
5、直接成本法的運用
6、預算造價法適用要點
7、層高系數法適用原理分析
8、人防車位銷售稅收分析
9、無產權車位、有產權車位稅收差異分析
10、車位成本分攤要領
第七節：土地增值稅稅負測算
1、數據采集來源
2、收入數據采集與分割
3、成本數據采集與分攤
4、稅金數據采集與計算
5、數據綜合運用與稅負測算結果比對
6、土地(di)增(zeng)值(zhi)稅臨界(jie)點(dian)分(fen)析

土地增值稅清算