產品的策劃、定位、成本控制與設計價值創造及案例分析
講師：周老師 瀏覽次數：2676
課(ke)程描(miao)述INTRODUCTION
房地產(chan)產(chan)品定位
培訓講師：周老師
課程價格：￥元/人
培訓天數：2天(tian)
日程安(an)排SCHEDULE
課(ke)程(cheng)大綱Syllabus
房地產產品定位
【課程背景(jing)】
產品(pin)始(shi)終都是(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業(ye)賴以生存(cun)和發(fa)展的根(gen)本(ben)，也是(shi)(shi)所有企業(ye)最(zui)為核(he)心的市(shi)場競(jing)爭(zheng)力(li)。產品(pin)定(ding)位是(shi)(shi)房(fang)地(di)(di)產項目(mu)中贏得市(shi)場的鑰匙，并能有效(xiao)地(di)(di)形成競(jing)爭(zheng)力(li)。那么該如何提高(gao)房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)企業(ye)的產品(pin)競(jing)爭(zheng)力(li)呢？要(yao)實現產品(pin)線(xian)開(kai)(kai)發(fa)，就要(yao)進行產品(pin)線(xian)創新(xin)研究。提高(gao)產品(pin)競(jing)爭(zheng)力(li)、提高(gao)項目(mu)投資(zi)收益率才是(shi)(shi)最(zui)終目(mu)的。將(jiang)創新(xin)產品(pin)轉化為可獲得更高(gao)投資(zi)回報的標準化產品(pin)線(xian)，是(shi)(shi)企業(ye)必須要(yao)解決的一大(da)戰略問(wen)題。房(fang)地(di)(di)產開(kai)(kai)發(fa)商(shang)應從(cong)自身(shen)實際情況出
發，不斷改(gai)善產品定(ding)位工作(zuo)。
本次課程，講師通過案例及(ji)演練解密(mi)所(suo)經(jing)手(shou)的(de)(de)(de)地產(chan)(chan)項目的(de)(de)(de)設(she)計價值創(chuang)造及(ji)設(she)計管理(li)效率提升(sheng)的(de)(de)(de)諸多方面(mian)，系統(tong)解析(xi)房地產(chan)(chan)企業的(de)(de)(de)產(chan)(chan)品(pin)(pin)設(she)計與定(ding)位研策(ce)、總圖定(ding)位的(de)(de)(de)重要性、如(ru)何真正(zheng)做好定(ding)位調(diao)研、精準(zhun)定(ding)位產(chan)(chan)品(pin)(pin)、定(ding)位精準(zhun)研策(ce)、土(tu)地價值再創(chuang)造、產(chan)(chan)品(pin)(pin)創(chuang)新(xin)、產(chan)(chan)品(pin)(pin)線開發、成(cheng)本前(qian)控等重要環節。為學員們所(suo)面(mian)對的(de)(de)(de)每(mei)一(yi)(yi)個疑惑，每(mei)一(yi)(yi)個容易忽(hu)略的(de)(de)(de)環節都(dou)給予了循(xun)循(xun)善誘的(de)(de)(de)講解。
【課程收益】
痛點出(chu)發：所有項目都有利潤的糾結，我們用經營思維(wei)選(xuan)產品，一(yi)發命(ming)中。
簡單粗(cu)暴(bao)：用(yong)最(zui)短的時(shi)間，掌握最(zui)好用(yong)的套路
立竿(gan)見影(ying)：用周(zhou)博士產(chan)品(pin)選擇器，無需強排，瞬間找到利潤最高的產(chan)品(pin)
全(quan)程實戰(zhan)：現場(chang)解決(jue)實戰(zhan)項目的實際問題
【培訓對象(xiang)】
1、房地產(chan)企業(ye)董事長、總裁、總經(jing)理、項目總、副總經(jing)理、總裁辦等高層(ceng)領導
2、集團、區域、城(cheng)市(shi)公司設計、營銷(xiao)負(fu)責人，項目(mu)總經理(li)，城(cheng)市(shi)公司總經理(li)
3、地(di)產設計(ji)管理人員(yuan)(yuan)及地(di)產研發人員(yuan)(yuan)（總建(jian)筑師、設計(ji)總監、設計(ji)經(jing)理、設計(ji)主管、以及建(jian)筑、結構、機電、室內、景觀等專業設計(ji)人員(yuan)(yuan)）
4、建筑(zhu)設計(ji)院、建筑(zhu)設計(ji)公司高層(ceng)領導及(ji)各(ge)專業(ye)負責(ze)人等。
【課(ke)程大(da)綱】
第一(yi)部分：如何(he)構建(jian)產品力提升的組織能力及操作(zuo)方法(fa)
一、讓設計(ji)部成為(wei)公司產(chan)品的中樞(shu)
案例分享(xiang)：如(ru)何(he)處(chu)置和營銷(xiao)、工程、成本等多部門的協調
演(yan)練：當(dang)成(cheng)本部要求設計降低(di)標準時，怎樣應對(dui)？
二、快速建立產品(pin)的標準化體系
案例分享：產品(pin)系建立的構(gou)架
演練：現場填寫設計成果中的錯漏清單表(biao)
三、迭代設計標準的高效方法
案例分享：如何通過迭代，實現(xian)團隊(dui)和(he)產品質量的雙重提升
演練：假(jia)如客(ke)戶(hu)反映窗戶(hu)漏水(shui)了(le)，怎樣改進設計質量？
四、產(chan)品經營意(yi)識和能力提升
案例(li)分享：限價環(huan)境下的產品策略(lve)
演練：某項目(mu)市場(chang)價(jia)(jia)格4萬，限價(jia)(jia)3.2萬，樓面地價(jia)(jia)2.2萬，是否(fou)應該做產品組合？
五、主動優化(hua)，免除設計責任風險
案例分享：優化(hua)工作切入深度和(he)方法
演練：優化重點排序
六、與資源單(dan)位(wei)的(de)溝通能力提升(sheng)
案例分享(xiang)：成功處理(li)支(zhi)付嚴重(zhong)缺(que)位情(qing)況(kuang)下的(de)設計(ji)配合
演(yan)練：已經簽訂施工(gong)圖(tu)的設(she)計(ji)公(gong)司設(she)計(ji)質(zhi)量(liang)差，怎(zen)樣扭轉質(zhi)量(liang)問題(ti)？
七、設計人員職業進級(ji)路(lu)徑
案例分(fen)享：遵循職(zhi)場四規(gui)則、鍛煉一能(neng)力
演練(lian)：設(she)計人員進級*的挑戰是什(shen)么？
第二(er)部分(fen)：房地產產品策(ce)劃類(lei)型、決策(ce)依據、決策(ce)邏輯及(ji)案(an)例操作分(fen)析
一、區(qu)分三(san)大策劃的差異(yi)
1.概(gai)念策劃
2.產品策劃
3.營(ying)銷策劃
案例分享(xiang)：星耀(yao)五洲項(xiang)目的策劃混亂(luan)
演練：如果(guo)王志剛工作(zuo)室合作(zuo)，什么階段(duan)介入最有價(jia)值？
二(er)、更新產品決策依據(ju)
案例分享(xiang)：同一塊土地采取不同產品策略的依據有哪(na)些.
演練：如(ru)果(guo)你(ni)自(zi)己創業(ye)應該選擇(ze)什么行業(ye)作(zuo)為你(ni)的產品(pin)？
三(san)、明確(que)產品(pin)策劃條件
1、產品(pin)策劃的三架馬車(che)
①價格驅動②限制(zhi)條件(jian)③品質成本
2、產品策劃的三項(xiang)原則：三個不博弈
案例分(fen)享：和政策博弈產品(pin)的風險(xian)后果
演練：當地住宅層(ceng)高的要求是多(duo)少？有(you)機(ji)會利用？
演練：交(jiao)房時客戶發現(xian)玻璃上有條劃痕(hen)，但(dan)符合(he)國家(jia)標準(zhun)，我們應該怎樣(yang)處理(li)。
四、產品二級基因的(de)決策邏輯 （7個七個維度讓你運籌帷幄）
1、資產(chan)模型 2、家庭(ting)結構(gou)
3、項目規(gui)模 4、配(pei)套條件
5、企業價值 6、市(shi)場價格 7、面積(ji)區(qu)間
案例分享(xiang)：長沙某項目的戶(hu)型區(qu)間的快(kuai)速(su)取值
演練：碧桂園是否應該嘗試做高端產品？理由？
五、創造工具(ju)一次(ci)性選定產品(pin)一級基因(yin)
1.一級基因決定項目(mu)整(zheng)體的收益
2.一級基因選擇器的設計(ji)
3.一(yi)級基因(yin)選擇器(qi)的(de)應用(yong)原來(lai)
4.一級基因產(chan)品取(qu)舍的依據(ju)是什(shen)么
5. 能否實(shi)現(xian)不強排(pai)也預知(zhi)結果(guo)？
六、建立(li)無內耗、各(ge)行其職的(de)決(jue)策機制
學員(yuan)演練：模擬一(yi)個真實的(de)項(xiang)目，學員(yuan)現場完成產品一(yi)、二(er)級基因決策。
案例(li)分享(xiang)：產品基因選擇錯(cuo)位，可能是(shi)滅頂之災
學員演練：學員現(xian)場(chang)提供真實項(xiang)目，現(xian)場(chang)做決策(ce)
第三部分(fen)：別墅、洋房、高層產品定位、策(ce)劃(hua)套路及案例分(fen)析(xi)
一、別(bie)墅類(lei)產品套(tao)路
1.別墅類產品謹防被(bei)情懷所(suo)坑
2. 別墅是否應該做地下(xia)室(shi)，地下(xia)室(shi)多大合(he)適？
3. 別墅(shu)是(shi)否(fou)(fou)應該(gai)做挑空，是(shi)否(fou)(fou)越多越好？
4. 別墅的3重庭院有何意(yi)義？
案例講(jiang)解：華夏幸福的別墅邏輯和產品特點
演練：現場判讀2套別墅(shu)的價值
二(er)、洋(yang)房類(lei)產品套(tao)路(lu)
1.洋房容積率多(duo)少合適
2.洋房平(ping)面和小(xiao)高(gao)層可(ke)以通用嗎
3.洋(yang)房產品如何(he)價值*化
案例講(jiang)解：創造(zao)洋(yang)房(fang)類產(chan)品賣點(dian)的(de)思路
演練：放棄洋房產品直通庭院樓梯的原(yuan)因是什么？
三(san)、高層類產(chan)品套(tao)路(lu)
1.高(gao)層產品的(de)面寬(kuan)并非越(yue)寬(kuan)越(yue)好(hao)
2.高層(ceng)產品(pin)在哪幾種情況可以選擇小面寬
案例講(jiang)解：四種特例選擇小面寬
演(yan)練：龍湖北京北城天(tian)街為(wei)什么要用小(xiao)面寬？
四、戶型平面創新套路
1.一級空間共享型(xing)
2.二級尺度舒(shu)適型(xing)
3.三級功能細(xi)分(fen)型(xing)
案例講(jiang)解：用(yong)各大地(di)產公司產品進(jin)行講(jiang)解歸(gui)納(na)
演(yan)練(lian)：評估案例戶型(xing)的(de)改進方法
五、立面效果控制套路
1.立面決定客戶交往成本(ben)
案例:分(fen)享(xiang)立(li)面溢價項目
2.順應潮流的立面風格選擇(ze)
3.以前流行的ArtDeco風(feng)格到現在流行的新(xin)中式背后(hou)的邏(luo)輯分析
4.滿足政(zheng)府的(de)立面期望
5.*的成本是天際線造(zao)型
6.*的成本(ben)的沿街商鋪立面石材
7.立面溢價的基本套路
案例分享(xiang)：用案例講解立(li)面設計(ji)的(de)三等級水平
演練：3張(zhang)立面圖，選出最有設計感的一個
六(liu)、總圖布局(ju)套路
1.總圖(tu)布局的原則有哪些
2.總圖構圖能夠創造什么(me)價值
3.總圖案例評(ping)估
案(an)例(li)分享：總(zong)圖(tu)布局正確和(he)錯誤帶(dai)來的(de)效(xiao)益差(cha)額(e)
演(yan)練(lian)：指(zhi)出總圖布局不(bu)合理(li)的地方
七、“紙上(shang)談兵”把控園(yuan)林(lin)效果
1.園林(lin)設(she)計的邏輯
2.如何(he)在圖上把控未來(lai)效果
3.總圖幾乎(hu)與(yu)園林成本與(yu)無關
4.過于復雜工藝(yi)導致無(wu)效(xiao)成本
案(an)例(li)講解(jie)：園林效果控制只有(you)四(si)步驟（總圖-空(kong)間-文化(hua)-選材）
演練(lian)：請問在住宅(zhai)小區園林設計(ji)中(zhong)，處理(li)高差時應該優選坡道還是臺階(jie)？
八、預(yu)控精(jing)裝效果(guo)和成本的方法
1.精裝平面設計
2.家具(ju)高度(du)把握
3.精(jing)裝吊頂選擇
4.精(jing)裝墻面(mian)作用
5.精裝面材(cai)選擇
案例講解：平面、吊(diao)頂、家(jia)私、用材的設計要訣
演練：精裝(zhuang)設計中，最容(rong)易(yi)讓(rang)客戶覺得(de)有設計感的(de)是什么？
九、產品的驚艷(yan)展示套(tao)路及案(an)例分析
1、一切從(cong)洗腦開始(shi)
案例圖解：最有效的方法(fa)就是空間不穩定法(fa)則(ze)
2、售樓部功能(neng)布(bu)局(ju)
案(an)例(li)講解：構建(jian)客戶信任的五個場(chang)所（接(jie)洽大廳、VIP、水吧、兒童活動、簽(qian)約(yue)室(shi)）場(chang)所設計(ji)
3、產品展示要領
1）住宅的產品模型等展示各不相同(tong)
2）商業的產品模(mo)型等展(zhan)示各不相同
3）寫字樓的產品模型(xing)等展示各不相同
案例講解：某(mou)公司規(gui)劃展(zhan)示效(xiao)果
4、工法展示要領
案例分(fen)享：工法有2種，課堂圖示講解
5、衛生間也有套(tao)路
6、樣板房不僅是戶(hu)型展(zhan)示
案例講解：做幾(ji)套樣(yang)板(ban)房(fang)、選擇什么(me)戶型來(lai)做樣(yang)板(ban)房(fang)，什么(me)樣(yang)的樣(yang)板(ban)房(fang)容易打(da)動(dong)客(ke)戶
7、庭院(yuan)生活展示
案例講解：給(gei)樣板房打(da)造一個別墅級別的體(ti)驗
8、樣板區整體驗收標準
案例講解：重金打造樣板(ban)(ban)區的失敗案例以及樣板(ban)(ban)區易(yi)范(fan)錯誤(wu)
學員演練：模擬一個項目展示區，學員現場修改(gai)客戶動線，獲得(de)客戶青(qing)睞。
第四部(bu)分地庫(ku)設計與項目整體(ti)成本控制
一、地庫(ku)降成(cheng)本(ben)法則
1、產(chan)品(pin)策劃(hua)階(jie)段的地下(xia)室面積預(yu)估
案例講(jiang)解：2.0、2.2、4.0、7.0容積率地下室面積預估
2、脫開主體施工之(zhi)優劣分(fen)析
案例講解：某上市(shi)地產公司一(yi)體(ti)化施工和(he)分體(ti)施工帶來的成(cheng)本差(cha)異
3、塔樓下部(bu)空間的應用(yong)與設計
案(an)例講解：應用(yong)案(an)例分享(xiang)，塔樓下(xia)部(bu)空(kong)間(jian)界定創造(zao)的價值
4、機械(xie)車(che)位的(de)應用條件(jian)
案(an)例(li)講解：用工具計算機械車位(wei)使用的零界(jie)點
5、單層(ceng)和多層(ceng)地下室成本分析(xi)
案例講解：多層與單層地下室的經濟指標差異
6、大小柱網優劣對比
案例講(jiang)解(jie)：大(da)柱(zhu)網(wang)和(he)小柱(zhu)網(wang)的成本(ben)差異
7、車庫(ku)層(ceng)高(gao)的成本敏感度分(fen)析
案例講解：現場(chang)計(ji)算層高(gao)每增(zeng)加(jia)一米的代價(jia)
8、固(gu)定地下(xia)室總面積條件下(xia)的優化設計對策
案(an)例講解：成都、西安等地(di)方性政(zheng)策約束(shu)下的(de)優化方案(an)
9、哪些設(she)備功能是可(ke)以設(she)置(zhi)在(zai)塔樓下面
案例講解：老(lao)師提(ti)供表格化的內容，作為檢查設備用(yong)房位置(zhi)選擇對否的工具。
10、地下室新技術分析（loft、夾層、耦合(he)）
案(an)例講解：LOFT技術的應(ying)用(yong)優勢與劣(lie)勢
11、地下室結(jie)構優化創造的價值
案例(li)講(jiang)解：地庫優化效果預(yu)判方(fang)法應用
12、影響(xiang)停車(che)效率的相關指標分析
地(di)庫優(you)化(hua)案例(li)分享
13、現場測評學員項目的地下室優化空間
學員(yuan)演練：用自己現有項(xiang)目測算優化空(kong)間
二、隨(sui)影同行的成本控制(zhi)套路
1.方案階段成本(ben)控制要務(wu)，針(zhen)對樓間(jian)距、山墻間(jian)距、開間(jian)選擇方法
2.單體階段控制(zhi)方(fang)(fang)法，針對低層、多層、高層、寫字(zi)樓的成本控制(zhi)方(fang)(fang)法
3.材料(liao)選(xuan)擇原(yuan)則，針對高(gao)單價產品和高(gao)用量產品的(de)控制方法
4.園林(lin)成本控制(zhi)方法
5.精(jing)裝(zhuang)成本(ben)控制(zhi)方法
案例講解：遵循控制成(cheng)(cheng)本三法則，人(ren)人(ren)都能成(cheng)(cheng)為(wei)成(cheng)(cheng)本控制高手
演練：學員(yuan)列舉一項高(gao)單價(jia)或者(zhe)高(gao)數量(liang)材料(liao)的控制手段
三、產品力和成本匹配模型
產品系(xi)列=產品的多維度成本組合
案例講解(jie)：不(bu)同(tong)產品特(te)點和成本匹配形成的不(bu)同(tong)企業優勢
演練：用產品(pin)力(li)-成本匹配模(mo)型說明自(zi)己企(qi)業的(de)核心能力(li)是怎樣構成的(de)
【講(jiang)師簡(jian)介】周老師
華中科技大學(xue)管理學(xue)博士。17年地產總經理經歷，實戰派專家。建筑設計(ji)公司合伙(huo)人，多家企業(ye)顧問，多家地產創業(ye)公司合伙(huo)人，多家培訓機構核心講(jiang)師(shi)。
原百強某(mou)上市公司副(fu)總經(jing)理，先后在深圳、北京、三亞等地任職(zhi)，具有豐(feng)富的(de)實戰(zhan)經(jing)驗和理論功底(di)。對產品設計與策劃、有自(zi)己獨到見(jian)解，形成了可行、高效(xiao)、能(neng)復(fu)制的(de)系列戰(zhan)略(lve)戰(zhan)術，每(mei)次都(dou)能(neng)讓學員腦(nao)洞(dong)大(da)開，并且付諸于(yu)工(gong)作(zuo)(zuo)之(zhi)中。引用多個實操(cao)案例邏輯(ji)思維強、課(ke)程內(nei)容生動有趣、具有可操(cao)作(zuo)(zuo)性“落地式”特色。
講師創新(xin)(xin)能力突出，曾獲9項國(guo)家專利。地產(chan)產(chan)品(pin)：1.0容(rong)(rong)積率聯排；0.7-0.8容(rong)(rong)積率雙拼；130平米別墅0.8容(rong)(rong)積率； 1.8容(rong)(rong)積率別墅生活(huo)的洋房；高層創新(xin)(xin)戶型；產(chan)品(pin)基因選擇器（用10分鐘決策產(chan)品(pin)）。
服(fu)務過的客戶：金科、中建、招商、金茂、華發(fa)、金輝、祥生(sheng)、國(guo)華、華鴻、新城、中電建、中糧、中鐵、中交、中鐵建、金融街、北京(jing)住總、北京(jing)城投、旭輝、幸(xing)福時代、越秀(xiu)、珠江實(shi)業、云(yun)南泰興隆等
房地產產品定位
轉載：//citymember.cn/gkk_detail/250448.html
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