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房企運營課程

《房企大運營視角下的項目開發全景計劃&運營管理落地實戰》

【課程背景】
業界繼“對標”及“高周轉”熱潮后又再現“大運營”概念，房企不分大小紛紛成立運營管理部門對項目制定嚴苛目標并強推績效考核，導致執行部門（運動員）與運營部門（裁判員）之間矛盾加劇，運動員不會做計劃則裁判員強勢包辦……究其原因，首先是雙方均缺乏對計劃、運營、組織、績效等管理理念的正確認識，再就是最基礎的計劃管理實戰運用能力嚴重不足。
計劃——計算與籌劃，既講時間進度還涉及人財物等資源；所謂房地產的計劃，可分為兩類：進度目標+數據指標，工作計劃（動作進度類）簡單說就是什么時間完成任務達成目標，就像我們最熟悉的立軍令狀，現金流計劃（數據指標類）的管理關乎企業存亡，因此，房企抓計劃管理，兩手都要抓，兩手都要硬！
計劃管理的關鍵是目標管理，很多房企既沒有項目計劃體系，也沒有公司計劃系統。不論人多人少部門、公司都是一個組織，由若干人組成的一個組織去操盤一個項目，如果不能把事權和責任者之間建立聯系，設定共識的一系列進度目標和財務指標，如何能保障運營順暢和成果評價？
房地產項目操作是一個非常復雜的系統，周期長，涉及專業多，政府監管繁雜，沒有計劃管理機制，這個系統的運作就會效率低、成本高、顧此失彼，而且還蘊含著系統性風險。
所(suo)以，開(kai)發商必須建立(li)企(qi)業(ye)的(de)(de)計(ji)劃管(guan)理(li)系統，企(qi)業(ye)的(de)(de)每一個人(ren)必須學(xue)會熟(shu)練運用計(ji)劃管(guan)理(li)工具(ju)。著眼于每個項(xiang)目的(de)(de)進(jin)度目標(biao)(biao)和經(jing)(jing)營指標(biao)(biao)分解(jie)到崗、責任(ren)到人(ren)，層(ceng)層(ceng)檢視各項(xiang)目、部門(men)、崗位(wei)的(de)(de)工作績效(xiao)，從而借助(zhu)科(ke)學(xue)公正的(de)(de)績效(xiao)考(kao)核獎懲措施，促進(jin)計(ji)劃目標(biao)(biao)和經(jing)(jing)營指標(biao)(biao)的(de)(de)達成。

【思想介紹】
搭建(jian)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)管(guan)理(li)系(xi)(xi)統(tong)不(bu)能葉公好龍(long)，必須清(qing)晰認(ren)識(shi)各類前綴的(de)(de)(de)(de)XX計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)之間的(de)(de)(de)(de)有(you)機關(guan)聯。首(shou)先是(shi)(shi)以房地產(chan)項(xiang)目(mu)經(jing)營(ying)目(mu)標(biao)(biao)為(wei)對(dui)象的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)體系(xi)(xi)，可通過項(xiang)目(mu)開發全(quan)(quan)景(jing)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)（7個關(guan)鍵計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)）全(quan)(quan)方位(wei)定量(liang)界定目(mu)標(biao)(biao)和(he)(he)(he)指(zhi)標(biao)(biao)，是(shi)(shi)對(dui)項(xiang)目(mu)經(jing)營(ying)和(he)(he)(he)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)過程監控(kong)及結果(guo)評(ping)(ping)價的(de)(de)(de)(de)標(biao)(biao)尺。著眼(yan)于(yu)企(qi)業管(guan)理(li)維(wei)度(du)(du)的(de)(de)(de)(de)四級(ji)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)系(xi)(xi)統(tong)，是(shi)(shi)公司五年戰略規(gui)劃(hua)(hua)指(zhi)標(biao)(biao)、年度(du)(du)公司經(jing)營(ying)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)、月(yue)(yue)度(du)(du)部門(men)(men)工(gong)(gong)作計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)、個人月(yue)(yue)/周計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)逐級(ji)分解(jie)。計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)管(guan)理(li)部門(men)(men)的(de)(de)(de)(de)設(she)置、其督(du)導(dao)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)編制和(he)(he)(he)評(ping)(ping)審(shen)、計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)會議組織、計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)考(kao)核(he)(he)的(de)(de)(de)(de)執(zhi)行等，都(dou)是(shi)(shi)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)管(guan)理(li)系(xi)(xi)統(tong)建(jian)設(she)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)要保(bao)障(zhang)。戰略規(gui)劃(hua)(hua)指(zhi)標(biao)(biao)分解(jie)到(dao)項(xiang)目(mu)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)、分解(jie)到(dao)年度(du)(du)、月(yue)(yue)度(du)(du)、周，到(dao)部門(men)(men)、到(dao)個人，計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)的(de)(de)(de)(de)編制和(he)(he)(he)分解(jie)是(shi)(shi)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)重(zhong)(zhong)點(dian)和(he)(he)(he)難(nan)點(dian)，直(zhi)接(jie)影響(xiang)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)考(kao)核(he)(he)執(zhi)行的(de)(de)(de)(de)難(nan)易。以項(xiang)目(mu)經(jing)營(ying)目(mu)標(biao)(biao)及指(zhi)標(biao)(biao)考(kao)核(he)(he)、月(yue)(yue)度(du)(du)崗(gang)位(wei)工(gong)(gong)作計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)考(kao)核(he)(he)這兩個計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)考(kao)核(he)(he)結果(guo)為(wei)基礎，施行科學的(de)(de)(de)(de)績效激(ji)勵(li)措(cuo)施，才(cai)能真正鞏固和(he)(he)(he)不(bu)斷提(ti)升房企(qi)的(de)(de)(de)(de)計(ji)(ji)(ji)(ji)劃(hua)(hua)運(yun)營(ying)管(guan)理(li)水(shui)平，從而真正進(jin)階到(dao)  “大(da)運(yun)營(ying)”管(guan)理(li)的(de)(de)(de)(de)更高層(ceng)級(ji)。

【課程對象】
企業的決策層（董事長、總經理、分管副總、項目總、行人總監等）
具體負責計劃運營及績效考核管理的操作層（運營總監、計劃經理、主管、人事經理等，）
參與計(ji)劃編制和執行的所(suo)有部門人員（項(xiang)目經理(li)、策劃、設計(ji)、報(bao)建、工程(cheng)、成本、營銷等）

【課程收益】  
對房地產企業高管、項目總經理、計劃運營管理部門、人力資源考核部門的人員、直接負責該業務的領導，可借此課程搭建企業的計劃管理、計劃考核及績效激勵系統，規范、統一將來的計劃管理流程，提升計劃運營管理水平和經營業績；
計劃管理培訓是覆蓋全員的基礎管理培訓，可借此課程，了解、熟悉房地產項目開發計劃體系、企業計劃管理系統和管理流程，更好地配合計劃管理部門的組織，編制、執行、達成各類計劃目標和指標，參與計劃考核；
通過本課程，不僅對全員參與的計劃管理系統建立清晰的認識，同時在計劃編制、考核等方面傳授了具體的、實操性的技巧和方法。整體提升受訓管理者的職業素養和計劃管理能力，整體提高企業管理和項目運作的科學性，降低項目風險，打造職業化的房地產企業項目經理人隊伍；
參加培訓的公司，可以此為基礎，建立計劃管理及績效管理的業務流程，搭建并逐步完善企業的房地產開發計劃管理系統。
……

【課程大綱】
《房企大運(yun)營視角下的(de)項目開發全景計劃&運(yun)營管(guan)理落(luo)地實戰(zhan)》

課前秀：
1、有關計劃管理的實戰對話
2、解讀碧桂園的“高周轉”VS  房企計劃運營
3、2018中國經濟(ji)50人論(lun)壇研討會發言中的(de)啟示

一、解讀“大運營”管理
1、 業界觀點一：大運營——“1352方法論”
2、 業界(jie)觀點二：從計劃(hua)運(yun)營(ying)——大運(yun)營(ying)3.0

二、解讀房地產企業運營管理系統
1、 管控鏈
2、 價值鏈
3、 供應鏈

三、計劃管理概述
1、 “計劃”的概念解讀
（1）     計劃的類型
（2）     房企諸多“計劃”歸類方法
2、 房企計劃運營管理系統：
（1）     項目開發經營全景計劃
目標型計劃的步驟與程序
單一項目7個關鍵計劃體系（目標&指標）
（2）     房地產公司四級計劃管理系統
3、 房地產企業計劃管理的意(yi)義；

四、計劃運營管理的組織體系
1、 計劃運營的責任辨識
（1）     誰對“進度計劃”負責？
（2）     誰對“指標計劃”負責？
2、 計劃運營管理主辦部門的責任
（1）     計劃管理部門
（2）     運營管理部門
案例：3種管理層級下（部門設置）組織架構區別
3、 其他部門&崗位的計劃運營管理責任
項目部（項目經理）
報批報建部門、研發設計部門、工程管理部門、營銷管理部門、
成本管理部門、財務管理部門、人事行政部門
4、 計劃運營管理(li)決策(ce)機構的責任

五、項目開發全景計劃管理體系
1、 項目開發全景計劃的編制責任劃分&編制方法
（1）     項目開發進度計劃
案例詳解
（2）     項目目標成本計劃
萬科的成本管理理念（全成本、全員、全過程管理）
案例詳解
（3）     項目投入資金計劃
（4）     項目銷售收入計劃
（5）     項目銷售回款計劃
（6）     項目經營收益計劃
（7）     項目資金流平衡計劃
2、 項目開發經營計劃的平衡及迭(die)代調整

六、房企四級計劃管理系統
1、 一級計劃——企業戰略規劃
（1）     戰略診斷
（2）     戰略規劃
（3）     戰略保障
2、 二級計劃——公司年度經營計劃體系
（1）     公司年度經營指標分解
公司戰略規劃指標分解——公司年度經營指標
項目開發經營計劃指標分解——項目年度經營指標
公司年度經營指標VS公司年度經營計劃
（2）     年度計劃系統及第一、二次計劃分解
公司年度經營計劃分解——項目年度開發經營計劃
項目年度開發經營計劃分解——各部門年度工作計劃
（3）     年度計劃系統的編制及各類計劃模板
案例詳解
（4）     年度計劃的考核
3、 三級計劃——部門月度計劃
（1）     各部門年度工作計劃分解——部門月度計劃
（2）     部門月度計劃模板
（3）     部門月度計劃的編制
案例詳解
（4）     月度計劃的評審
月度工作計劃會議
月度資金計劃會議
（5）     月度計劃的監控
案例詳解
（6）     月度計劃的考核
案例詳解
4、 四級計劃——個人崗位計劃
（1）     部門月度計劃分解——崗位月、周計劃
（2）     個人崗位計劃的編制
（3）     個人崗位計劃的考核

七、計劃的執行與監控
1、 監控層級
2、 關于計劃書
3、 計劃會議
4、 計劃監控
5、 計劃調整

八、以計劃考核為基礎的績效考核
1、 計劃考核VS績效考核
（1）     績效考核概念
（2）     績效考核的重要性
（3）     房地產企業績效考核的原則
（4）     績效考核的前提條件
（5）     計劃管理系統
（6）     薪酬工資體系
2、 績效考核管理體系
月度計劃考核
項目經營績效考核（激勵）

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