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開發流程規范課程

一、詳細講授地產運作的八個環節

二、論述開發流程規范化的目的、作用和方案
    流程規范化的目的和作用
    流程管理給地產公司帶來的價值
    如何系統設計地產業務流程
    流程設計的四大原則和四個要素
    地產流程的六個要素及特點
    實施流程的步驟
    房地產核心流程的劃分和設計思路
    跨區域(yu)和多項目(mu)運作企(qi)業如何設計流(liu)程

三、投資分析運營管理和流程設計要點
1、投資分析的五個主要環節和流程
    如何從公司的戰略思考拿地
    獲取土地消息方法和甄別
    如何做好投資分析和決策
    項目簽約和談判
    持續跟蹤項目發展，驗證投資的準確性
2、可行性研究報告編制的要求、心章節與內容
    項目概況涉及的主要內容
    如何開展法律及政策性風險分析
    市場分析的主要緯度
    規劃設計初步分析要點
    工程、銷售計劃編制的流程和方法
    開發及銷售計劃編制的要點和注意內容
    成本投資收益分析的核心指標和參考指標
    綜合分析與建議
3、新城市、新項目土地獲取關注的重點
    城市現狀及規劃發展-----目標片區
    城市經濟及市民生活-----購買活力
    交通規劃及產業轉移-----潛力片區
    地方法規及行業管理-----拿地模式
    政府職能及行業管理-----辦事程序
    地方成本及費用稅務-----地方成本
    樓盤考察及業內交流-----居住喜好
    研究同行及劃地狀況-----知己知彼
    資產同行、中介政府-----土地來源
4、判斷、測算新項目的流程與方法
    項目成本測算流程論述
    新項目測算基礎知識講解及討論
    項目發展判斷的核心指標說明和計算方法：
    內部收益率
    銷售凈利率
    項目發展判斷的參考指標計算方法
    單位面積凈利
    銷售毛利率
    資金峰值比例
    地價支付貼現比
    各年資金占用回報率
5、投資分析階段部門間工作配合要點
6、拿地從城市地圖做起
    *帕爾迪拿地策略分析
    中國標桿企業如何學習和應用帕爾迪的“城市地圖”
    城市地圖指導拿地的方法、目的和意義
7、建立客戶與土地的邏輯關系
    改變拿到土地后再研究客戶的錯誤流程
    建立土地和客戶之間的邏輯關系是拿土地的精髓
    *帕爾迪的客戶細分戰略
    *Lennar公司的客戶細分
    *Centex公司的客戶細分
    *Horton 的客戶細分
    中國標桿企業如何學習客戶細分
    客戶(hu)細分在拿地環節的(de)作用和(he)意義

四、策劃階段運營管理
1、項目策劃的兩個流程主軸
    營銷部門做好市場細分和客戶研究工作
    設計部門從市場角度開展概念設計
2、策劃工作的核心：一書、兩位、三計劃
    “一書”：項目發展指導書主要內容和編制要求
    “兩位”：市場定位和產品定位策劃的流程、內容、要點
    “三計劃”：開發計劃編制體系，三級計劃體系目的和方法
    一級計劃：公司年度計劃
    二級計劃：各項目里程碑節點計劃
    三級計劃：各項目（詳細實施）計劃
3、策劃階段的主角配角和部門間的配合協作
    營銷和設計部門如何在項目策劃階段做好主角
    其它部門在項目策劃中心的作用，如何保證項目的整體質量
4、產品標準化和工作標準化在策劃階段的作用
5、Lennar公司、entex公司的策劃工作介紹、*帕爾迪如何應用“七對眼睛”指導項目策劃
6、中國標桿企業如何應用“七對眼睛”提高項目的策劃質量
7、“七對眼睛”的方法和作用，如何應用“七對眼睛”開展項目策劃
    項目策劃的七對眼睛如何看待產品
    土地屬性清單如何指導公司分析土地
    產(chan)品清(qing)單如何指導設計部門開展方(fang)案和規劃(hua)設計

五、規劃設計階段運營管理
1、設計管理的四個核心流程
    設計前期階段把控產品設計方向的三大要素  
    實施方案階段如何對產品進行定量描述，確定產品細節  
    施工圖階段控制產品具體實施的技術細節
    施工配合保證產品的品質和建造進度的要求和四大注意事項    
2、實施方案8個綜合技術指標編制要點
    公共服務設施指標表制定要求
    住宅指標1-2 編制要求
    容積率指標表編制要求
    可售面積指標表編制要求
    會所詳細指標表編制要求
    停車詳細指標表編制要
3、規劃階段兩個文件的主要內容
    規劃方案設計任務書：提出詳細的指標要求、詳細的圖紙要求
    規劃及建筑方案圖紙要求，滿足差異化項目和使用的靈活性
4、成果與標準－三個標準四個指引
5、施工圖設計管理要點
    一個計劃：施工圖設計工作計劃
    兩個文件：施工圖設計任務書、施工圖設計指導書
    三個確認：條件圖確認、全套施工圖確認、景觀實施方案確認
    四個配合：景觀設計(ji)、室內設計(ji)、報批(pi)報建、銷售包裝

六、施工過程管理
1、工程策劃指導書在工程施工中的作用和意義
2、指導書的12個章節于編寫要求和要點
3、質量管理的四項基本原則
    質量就是符合客戶要求
    建立預防為主的質量保證體系
    工作標準是零缺陷
    用不符合標準的代價來衡量質量
4、工作零缺陷的四個要點
    少的員工差錯
    少的施工過程差錯
    少的原材料差錯
    佳的客戶滿意度
5、保證施工過程合理工期的三令五申
    三令：一令，管好運營與計劃管理；二令：提高項目建造的效率；三令：處理好質量與計劃的關系
    合理工期的五申
    一申：萬科確定工期注意的兩個方面
    二申：關鍵線路的控制是工期管理的核心
    三申：合理的施工間歇必須考慮
    四申：以大局為重，配合銷售
    五申：杜絕不合理工期
6、過程質量控制的6項做法
    材料控制
    樣板引路制度
    成品保護
    工序檢查
    質量巡檢制度
    竣工驗收
7、供方管理與發展
    監理管理的策略與方法
    承建商管理體系和做法
8、避免現場(chang)簽(qian)證的“八榮八恥”

七、經營銷售運營管理
1、地產的營銷業務主線
2、營銷管理的四項基本原則
3、全程營銷的由來與概念
4、房產銷售過程中的九個節點
    工地圍墻
    紅線外周邊環境的改造（道路），銷售工作要快速跟上
    銷售賣場（營銷中心）的實現
    樣板間
    奠基典禮
    封頂
    外立面形成和基座部分的品質感營造
    景觀（環境的設計）
    入伙
5、全程營銷的工(gong)作流程中的12個(ge)要點介(jie)紹(shao)

八、客戶服務與物業管理
    從房地產全過程為客戶提供產品和服務
    客戶投訴處理
    客戶體驗和觸點管理，服務7步法詳解
    客戶俱樂部管理
    危機處理
    標桿企業物業管理的五步一法詳解

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