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投融資體系應用課程

課程背景：
疫情后時代，中國房地產行業全面進入租購并舉時代，剛需和改善類需求成為市場主導，投資需求極具收縮，目前中國房地產行業處于總量收縮背景下的去庫存階段，消費者愿意繼續為高品質產品買單的房企才是真正能在這個市場下生存競爭長久的房企，同時，土地財政模式將逐步轉型，盡管短期內土地財政無法通過其他模式替代，但房地產行業脫離“高負債，高杠桿，高周轉”模式并走入新發展模式已勢在必行。
很多房企在這一輪經濟下行及疫情三年的洗牌后倒下，房地產行業經營面臨巨大挑戰和困境，新形勢新環境下企業需要不斷尋求更加優化的投資策略，更好的產品能力，從而做出更好的項目，牢固樹立自身品牌，應對未來不斷變幻的市場機遇和挑戰。
本課(ke)程《全面解析(xi)房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)發投(tou)(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)與運營(ying)管(guan)(guan)(guan)理》主要分(fen)析(xi)當前房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)行業發展趨勢，深度(du)解析(xi)近期問題和(he)措施，對于投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)，融(rong)資(zi)(zi)(zi)，風險管(guan)(guan)(guan)理，運營(ying)管(guan)(guan)(guan)理分(fen)別從策(ce)略(lve)，方(fang)法，實操案例等多(duo)維度(du)進行剖析(xi)和(he)探(tan)討，進而提(ti)高(gao)學(xue)(xue)(xue)員(yuan)在投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)項目方(fang)面的專業知識(shi)和(he)技能(neng)；增強學(xue)(xue)(xue)員(yuan)的投(tou)(tou)融(rong)資(zi)(zi)(zi)能(neng)力(li)，以(yi)支持(chi)投(tou)(tou)資(zi)(zi)(zi)決策(ce)；提(ti)升學(xue)(xue)(xue)員(yuan)在項目過(guo)程中的研判(pan)能(neng)力(li)和(he)風險控制水(shui)平(ping)，同時針對房(fang)(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)項目運營(ying)管(guan)(guan)(guan)理也(ye)有系統性的學(xue)(xue)(xue)習和(he)思考。

課程收益：
通過學習，從思維方式到落地讓學員全面了解當前房地產行業發展趨勢；
通過深度學習房地產行業投資分析工具和投資策略，建立系統的投融資體系和應用；
通過專業工具訓練讓企業深入思考自己企業的投融資管理和風險防范的問題和解決辦法；
通過實操了(le)解到典型案例下的運營(ying)管理體系化流程和效益評價，優化企業(ye)的運營(ying)能力(li)；

課程對象：
各(ge)地城(cheng)投(tou)公(gong)(gong)司高管(guan)、企業投(tou)資條線(xian)人員、房地產企業上下游公(gong)(gong)司的投(tou)融資運營相關(guan)人員等(deng)

課程方式：
專(zhuan)業內容講授(shou)+案例剖析+情景(jing)學(xue)習(xi)

課程大綱
第一講：當前房地產行業發展趨勢深度解析
一、政策研究：力度加大，效果漸顯
1.7月24日*定調后政策變化：監管部門支持政策頻出，迎來政策底
2.地方政策落地情況及政策效果評估：認房不認貸，取消限購限售，市場修復
3.整體市場：政策效果尚不明顯，短期市場有望逐漸筑底
二、風險化解：成效已現，任重道遠
1.風險出清進展：房企違約，多家退市，風險出清在加速
2.風險化解方式:債務重組，項目盤活，促銷，恢復經營
三、市場研判：供求變化，分化加劇
1.供求新變化：供不應求明顯緩解，穩規模，提品質
2.行業分化加劇：優勢地區仍有空間，改善型需求為關鍵支撐
3.市場展望：短期逐漸趨穩，兩三年內銷售規模提升
四、趨勢分析：穩定預期，升級發展
1.穩定預期：全力保交付，堅定市場信
2.升級發展：戰略上重視經營服務，提高經營性收入占比
實操演繹：某頭部房企集團合適資源配置布局自持(chi)房產，服務(wu)，科技(ji)等(deng)業務(wu)賽道

第二講：房地產開發投資實務
一、投資方向：去哪里投資買地？
1.堅定3-5線市場：競爭優勢，資源優勢，教育優勢，
2.深耕片區及壟斷市場：戰略布局，投資先行，多種拿地方式，
3.縱深布局周邊市場：敢于壟斷，縱深發展，
4.舊改或布局1-2線城市：近郊策略，聚焦客戶，針對產品，
5.前置收購成功項目：策略前置，標桿借鑒，產品針對性，品牌
二、投資理念：買什么樣的地？
1.主要收益指標：全部投資收益指標，本金投資收益指標，各個投資方資本金收益指標
2．測算方法：NPV凈現值法，財務內部收益率，投資回收期
3.靜態回報：凈利率，專注點（售價，成本，大宗資產，溢價）
4．動態回報：年化自有資金回報率，關注點（凈利率，地貨比，杠桿，占用時間）
三、投資模式：什么方式買地？
1.一級市場：舊改，產業地產，一二級聯動，
2.二級市場：招拍掛，收并購，聯營開發，代建代管，
3.招拍掛原則：雙紅線，售價不預期，利潤平衡，
4.收并購原則：算大賬，股權結構，自有資金收益，開發經營管理，
四、投資綜合評價
1.投資方案比選：獨立型方案，互斥型方案
2.參數考量：時間類參數，融資相關參數，收益相關指標，評價標準類指標
案例分析(xi)：某頭部房企集團區域公司投資戰(zhan)略詳細解析(xi)

第三講：房地產投資風險管理
房地產行業風險概述
1.法律風險
2.戰略風險
3.市場風險
4.財務風險
5.運營風險
二、房地產投資主要風險
1.收購類型的風險：資產收購，股權收購，
2.轉讓類型的風險：增資擴股，階段性股權融資，商品房包銷，建設承包，
3.合作類型的風險：共同成立項目公司，聯合建設，參建，
三、房地產投資風險應對措施
1.盡職調查：財務盡調，法律盡調，
2.對賭機制：門檻收益約定，股份回購，
3.其他風險：規劃變更，拆遷，稅務，政策變化，合作方，
4.當前房地產行業紓困的風險：集中暴雷，破產重組，項目清算
實(shi)操演繹：某頭部房企集團破產(chan)重組解析

第四講：房地產融資分析及展望
一、當前房地產融資宏觀分析
1.房地產融資“三支箭“實際落地情況
2.主流金融機構對當下房企資金投放情況
3.外資集體撤退
4.不良項目處置和紓困融資情況
二、主要金融機構對房地產融資詳細解析
1.銀行：趨于謹慎，響應政策，支持實體
2.信托：風險處置，分類實施，尋求轉型
3.保險資管：緊跟政策，尋求穩健，門檻難攀
4.保理及融資租賃：從嚴監管，防范風險，促進規范
5.私募基金：風險清理，監管趨嚴，回歸本源
6.不良資產管理公司：回歸本源，嚴選項目，助力紓困
7.外資機構：顧慮重重，謹慎投資，注重質量
三、房地產融資的機會與展望
1.資產證券化：ABS，CMBS等
2.REITs與Pre-REITs
3.分拆上市：物業管理分拆上市，輕資產運營
實操演繹：華泰(tai)銀泰(tai)城CMBS7.7億元發行全流程解析

第五講：房地產運營管理實操
一、運營管理三個重要定位
1.經營業態組合及經營目標的確立
2.物業開發價值目標的確立
3.投入產出目標的確立
二、運營管理全流程解析
1.項目來源：
1）重資產：新增租賃用地，集體用地，存量改造，已有資產
2）輕資產：租賃
2.設計裝修：
1）標準化;節約裝配時間，加速擴張
2）多產品線：覆蓋客群，提升坪效
3）集采：節約成本
3.營銷：
1）多媒體營銷：直播，流量端口導入，
2）平臺合作：平臺合作引流，降低營銷成本
3）線下活動：集市，品牌活動，
4.運營：
1）標準化服務：提高租金溢價
2）平臺化服務：引入第三方合作，收取合作收益
3）系統平臺：提升運營效率，節約成本
5.退出：
1）重資產：項目出售
2）輕資產：租約到期
三、運營管理財務效益評價
1.收入端：
售價，租金，出租率，租金增長率，開業時間，押金，保證金，收租損失，空置率，優惠期，
2.成本端：運營成本，稅費，維修費用，財務費用，資產折舊假設，
3.融資端：融資類型，融資額度，貸款利率，期限，進出時點
4.財務評價指標：運營第N年EBITDA,回正周期，自由資金回報率，杠桿前后IRR
 實操演繹：某房(fang)企區域公(gong)司工業園改造項目運營(ying)分析深(shen)度解(jie)讀

投融資體系應用課程