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中國企業培訓講師
房地產合作開發模式及風險分析
 
講師:張志曉 瀏覽次數:2628

課程描述INTRODUCTION

房地產開發模式培訓

· 市場經理

培訓講師:張志曉    課程價格:¥元(yuan)/人    培訓天數:2天   

日(ri)程安排(pai)SCHEDULE



課(ke)程大(da)綱(gang)Syllabus

房地產開發模式培訓

主要內容:
一、房地產合作開發的模式

1、公司制:成立項目公司
優點:開發項目在雙方共同成立的項目公司名下,保障雙方權益
缺點:按公司制管理,股東會、董事會等決策程序復雜,容易引起內耗
前提:項目公司有房地產開發資質
操作方式之一:一方取得土地,另一方以增資方式介入,可以節稅
2、合同型合作,雙方簽訂合作開發協議
優點:利潤分配和相互配合簡單一些,按雙方約定
缺點:項目在一方名下,名下沒有項目的一方風險較高
3、項目部制:成立項目部,雙方在項目部基礎上合作
優點:一項目一管理,誰管理誰主導(也有說不清的)
缺(que)點:項目在一方(fang)名下,另一方(fang)風險(xian)較大,項目經營管理粗放有失控現象:長沙項目合(he)作債務(wu)案,蘿卜章等事件。

二、公司制合作開發風險和問題
1、公司章程和合作協議的效力問題(附幾個案例)
2、公司章程中:關于股權表決權、利潤分紅權可以另行約定的使用
3、約定一方按固定比例分配利潤的方法及對賭協議的法律效力
4、股東出資額和時間的約定,及股東未按約定出資的股權比例調整
5、股東融資(股東向公司借款)的約定及未按約定借款涉及的違約責任
6、項目公司融資中的配合問題(股權質押、資產抵押)
7、利潤分配和提前從項目公司提取資金的約定
8、公司管理及重大事項決策的約定
9、公司制下(xia)的(de)保底協議效力及(ji)規避,合(he)作不(bu)成清算條款(kuan)的(de)效力及(ji)案例

三、項目公司管理經營中的問題
1、公司董事會的決策機制
2、公司重大經營事件決策權利的約定:重大事件的具體種類
3、公司項目設計方案的約定(北京七棵樹項目案例)
4、公司施工招標,施工方的確定
5、施工中工程進度和質量、價款的管理
6、商品房銷售的約定:銷售方式,銷售成本、銷售團隊管理
7、合作雙方權益分配的方式
分(fen)(fen)配稅(shui)后利潤(run),分(fen)(fen)配實物(wu),分(fen)(fen)配租賃物(wu)業等,及(ji)其中涉及(ji)的(de)稅(shui)負(fu)負(fu)擔問題(重慶(qing)分(fen)(fen)配實物(wu)案的(de)稅(shui)務(wu)籌劃案例)

四、經營中的風險和問題教訓
1、投資資金不足的增資問題
2、因政府規劃調整導致面積增加、減少導致利潤的增減或分配實物的變化
3、未能融資導致的項目延期問題
4、融資政策調整導致的風險
5、銷售政(zheng)策調整導致的(de)風險

五、合同型合作的風險
1、保底條款的約定
2、房價上漲的收益歸屬
3、合作協議中對開發建設費用的承擔的約定
4、最高法院對投資超額、利潤不足、面積改變的規定
5、其他風險
風(feng)險是合作(zuo)各(ge)方未預料到的(de)因(yin)素(su)導致的(de)損失,所以(yi)以(yi)往(wang)的(de)經驗只(zhi)能(neng)讓我(wo)們(men)盡辦避免(mian)一些問題的(de)發(fa)生,但(dan)無(wu)法完全規避風(feng)險。對于合作(zuo)各(ge)方,提前在(zai)合同中考慮各(ge)種可(ke)(ke)能(neng)并做出盡可(ke)(ke)以(yi)詳(xiang)細的(de)約定,是避免(mian)合作(zuo)糾紛(fen)的(de)好方法,不(bu)能(neng)哥們(men)義氣,約定不(bu)明。

房地產開發模式培訓


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