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商業地產項目定位培訓

課程大綱：
一、引言 —— 1776年3月，中國遭遇絕殺
商業連鎖反應             商業地產同住宅地產的本質區別；    商業地產項目的操作出發點。
二、項目開發決策 —— 關于商業開發同生孩子的關系
被動懷孕 —政策性立項；    計劃懷孕 —主動性開發；        項目可行性研究決策要素
前期流程案例—筑巢引鳳與關門打狗。
三、項目定位
規劃陷阱——中國商業綜合體特點；
商業項目各類型產品及套現解析；
A、公寓類產品； B、辦公類產品； C、酒店類產品；D、商業類產品；E、商業物業綜合體布局效率；
止損——項目各物業體量調整
商業業態類型；                                    主力店及非主力店互動意義；
詳解主力店 —— 會招主力店不等于會用主力店；      1：6與6：1；
主力店實操邏輯（一） —— 真相；                   主力店實操邏輯（二） —— 真相背后的真相；
顛覆規則 —— “形兵之極，至于無形”              商業綜合體內各業態的布局關系；
由一個停車場引發的話題 —— 論化學反應與物理反應 
主題與概念 —— 三大商業地產開發商的核心產品線    品牌檔次的選擇 —— 客單價并不代表一切
局部戰爭 —— 商業地產之魂                        商業物業是否應該自持？ 
詳解租金；
A、租金的構成方式；    B、租金水平金字塔；  C、收益組合；  D、重兵器——流水倒扣的博弈營銷；
詳解售價；  A、表面價差 ；         B、實際定價方法；    C、商業散售可能出現的問題；
城市(shi)綜合體操作節奏案例。

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送（簡述）
想招主力店核能招主力店是兩回事；              各布局位置業態功能確定；
主力店重點設計條件；                          各主力店工程基礎要求示意
項目設計的四個關鍵階段                        商業項目各功能設計同人體的關系。
五、商業項目推廣
租賃客戶心理訴求；
租賃客戶推廣模式；  A、推廣對象；           B、推廣渠道；         C、推廣難點；
投資客戶心理訴求；
投資客戶推廣模式；  A、推廣對象；           B、推廣渠道；         C、推廣難點。
六、業務營銷 —— 項目招商
商業租賃業務體搭建；                商務合同談判要點；
A、租賃意向書解讀及控制；B、商務條款；C、技術條款；D、常規談判周期；E、合同陷阱；F、杠桿談判；
談判流程案例——一場有關忽悠實力的較量；              潛規則？規則！關于幕后交易；
脆弱的紐(niu)帶——所謂戰略合作商；     危險談(tan)判(pan)性格；   某集團談(tan)判(pan)決策流程。

七、業務營銷 —— 項目銷售
商業項目銷售節點：A、住宅：越到現房越好賣；  B、商業：越到現房越難賣；
商務銷售業務體搭建；       商業銷售重點環節；       不要低估通貨膨脹。
八、業務相關方
淺析外部商業運營管理公司在營銷中的運用；      案例——BJ項目的前期失策。后期運營彌補；
影子殺手——物業管理公司；                    是敵是友？——專業顧問公司。
九、政策渠道的利用方式
兵以詐立(li)，以利動，以分和為變者；              以共贏(ying)的方式獲取(qu)支持。

十、模擬操盤
項目可研論證：案例——TJ項目的前期三大失策對后期造成的蝴蝶效應；
項目操作節點；   策劃操作節點；    招商操作節點；    銷售操作節點。
十一、案例分析：萬達歷程
第一階段：沈陽，長春；   第二階段：濟南，南昌、長沙；  第三階段：北京CBD；
第四階段：北京石景山；   有效復制階段：濟南萬達、太原萬達。
十二、商業地產營銷的*目的 —— 資產證券化
商業地產表象價值；       商業地產深度價值；     商業地產帝國是怎樣煉成的。
十三、翻過頭來看真相
一只化裝成大熊貓的大貓熊；                    明知錯誤為何冒進；
明修棧道，暗渡陳倉——到底什么在被復制？      由于信息不對稱造成的錯誤互學。
十四、地產企業崛起之路——關于商業模式（結語：商業地產下一代產品趨勢）

商業地產項目定位培訓