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房地產運營體系管理

【課程背景】
近5年來地產行業利潤率大幅下降，千億級企業越來越多，top50的市場占有率從20%提高到40%左右。在此背景下，通過計劃管理已經無法達到企業經營的管理要求，因此在計劃管理的基礎上，加入貨值管理、利潤管理和現金流管理等業務范圍。
大運營體系是規模化發展的核心管理能力，既能升級計劃運營體系匹配規模擴張要求，又可促進項目高周轉保證利潤率，應對急速而來的內外兼有經營壓力。
自2001年(nian)起，房地產行業的運營管理經歷3個發展階段。

第一階段——2008年以前：職能運營階段
關鍵詞：分工有序
地產企(qi)業都在學習(xi)萬科，通(tong)過(guo)組織和流(liu)程優化實現(xian)管理規范，通(tong)過(guo)績效(xiao)考核促進專(zhuan)業能力提升。

第二階段——2009年-2014年：計劃運營階段
關鍵詞：協同提效
行業(ye)競(jing)爭加劇，企業(ye)在(zai)(zai)尋(xun)求(qiu)規范(fan)化管理的同(tong)(tong)時，也在(zai)(zai)尋(xun)求(qiu)企業(ye)規模化及(ji)高(gao)周(zhou)轉發(fa)展(zhan)，業(ye)內均以龍湖(hu)和碧桂園作為學習目標，通過計劃管理實(shi)現專業(ye)間協同(tong)(tong)，通過運營管理實(shi)現高(gao)周(zhou)轉及(ji)規模化發(fa)展(zhan)。

第三階段——2015年至今：大運營階段 關鍵詞：財務經營
地價不斷攀升，行業融資難，政府管控越來越嚴格，行業內洗牌整合情況加劇，寡頭局勢已初步形成，這些都是房地產企業需要正視的現實，財務運營對項目成本的重要性越來越高，行業已進入財務經營階段。
事實上，此前雖已進入財務經營階段，但由于缺乏完善、成熟的大運營管理體系支撐，一直不被人熟知和深入了解。
房企項目不確定的(de)環境下如何理順開發機制(zhi) ，綜合管控和評判運(yun)營效率將是長(chang)期(qi)的(de)探(tan)索。

【課程收益】
1、洞見未來，認清趨勢，建立運營市場意識
2、學習大運營管理體系的精髓與落地途徑和支撐體系
3、深刻認識運營本質，建立全新的運營管理思維方式
4、深入了解業內標桿企業的運營與計劃管理操作方法和經典案例
5、改善內部計劃運營體系以提升內部運營績效，促進內部專業協同,提升計劃達成率
6、掌握計劃執行(xing)、控(kong)制(zhi)、調整與考核的核心要點與方(fang)法

【講師介紹】
江老師：商學院高級顧問;
**會員、認證PMP;一級建造師、注冊巖土工程師;
在國內一線房企具有18年的項目管理實踐工作經驗，從事項目級和集團級運營、工程等精細化管理工作;
先后在南都(萬科)、復地、綠城等知名房地產公司從事項目級和集團級運營管理工作;現任某建設管理公司執行總經理，全面負責項目組合運營管理、工程建設及標準化建設。
江老師主持及(ji)(ji)參與(yu)了多家公(gong)司的(de)全體系運(yun)(yun)(yun)營(ying)標(biao)準化(hua)、成本標(biao)準化(hua)、工程(cheng)精細化(hua)、產(chan)(chan)品標(biao)準化(hua)的(de)管(guan)理(li)(li)及(ji)(ji)咨詢工作;通過多年一線及(ji)(ji)集團管(guan)控實(shi)踐及(ji)(ji)痛點(dian)治理(li)(li)，運(yun)(yun)(yun)營(ying)管(guan)理(li)(li)體系的(de)研(yan)究與(yu)精細化(hua)管(guan)理(li)(li)構(gou)建(jian)，歸納、提(ti)煉(lian)、總結國內外一線地(di)產(chan)(chan)公(gong)司管(guan)理(li)(li)精髓，總結出一整套在大(da)運(yun)(yun)(yun)營(ying)、大(da)數(shu)據背景(jing)下的(de)房地(di)產(chan)(chan)項目精準運(yun)(yun)(yun)營(ying)體系。

【課程對象】
1、房地產企業總裁、總經理、副總經理;
2、運(yun)營管理(li)部、、戰略投資部、營銷策劃(hua)部、總裁辦等相關職(zhi)能部門。

【課程大綱】
第一部分：中國宏觀經濟運行分析及大運營時代
1、中國宏觀經濟分析
2、地產政策變動及趨勢
3、房企運營管理目前發展到大運營階段
【收獲(huo)】洞見未來，認(ren)清趨(qu)勢，建立運營市場意識

第二部分：運營管理理論框架
**項目管理、項目集管理框架
1、基于PMBOK的項目管理框架
2、基于PGMP的項目集管理框架
【收獲】掌握運營管(guan)理(li)基本理(li)論框架 ，理(li)清單項目與多項目管(guan)控(kong)之(zhi)間的視角及操作差異(yi)

第三部分：大運營背景下，優秀運營管理人員的特質
大運營背景下，運營管理人員要有更豐富的經濟和市場知識、財務知識、組織意識以及戰略意識
現金流管控：反映周轉能力，關注資金峰值與現金流回正--地價，建設計劃與銷售計劃、支付計劃
利潤管控：反映盈利能力，貨量*化，支出最小化-收入(貨量與均價管控)，成本、費用、稅金管理指標
戰略引領：反映發展能力，戰略研究與三(五)年經營規劃，“以終為始”的戰略運營管理思維，戰略引領運營，運營反哺戰略
1、運營管理人員要有很高的洞察力和預見性
2、要懂項目管理，更要置身于項目管理
3、優秀的譜曲家，平衡與協調團隊
4、激勵與領導力，實現計劃到業績的轉化
5、要有很強的控制力與“偏執狂”
6、超群的邏輯思維與統計分析能力
7、獨特的個人魅力
【收獲】掌握大運(yun)營(ying)(ying)(ying)背(bei)景下，優秀運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理人(ren)員應具備的基本特(te)(te)質(zhi)及(ji)所(suo)處的獨(du)特(te)(te)環境;以及(ji)公(gong)司需要運(yun)營(ying)(ying)(ying)管(guan)理人(ren)員發揮的作用及(ji)達到的目標;

第四部分：運營體系落地及發揮作用
1、運營管理管什么、如何管
1)管目標：戰略目標、年度目標、部門目標
2、如何編制合理項目進度計劃
1)如何開展資源盤點
2)制定標準工期的標準
3)制定關鍵節點的標準
4)制定總控計劃的標準
5)制定偏差分析及調整的標準
3、如何有效將會議、成果二位一體
1)成果編制及評價
2)有效的會議籌備和控制
如何開好項目投資決策會
如何開好項目啟動會
如何開好月度經營分析決策會
如何開好年度經營工作會議
4、如何通過報表系統交叉驗證項目運營
1)報表體系應如何完善
2)如何減少跨部門冗余填報內容
3)如何保障基礎數據完整、統一
4)如何做好年度資源盤點與分析
5、如何使用“兩上兩下”編制年度計劃
1)年度經營計劃原則的設立
2)項目特質的原則掌控
3)項目計劃執行情況監控與調整
6、如何開展運營巡檢
1)巡檢標準的設立
2)巡檢準備
3)巡檢中如何識別問題
4)巡檢后成果輸出及糾偏
7、如何做好后評估及成果轉化
8、運營指標體系建設
【收獲】掌握常見運營系統的工具及如何優化調整與企業規模、階段、特質相適應
案例及討論：
管目標案例
1.標桿企業3年經營戰略制定案例
2.標桿企業年度經營計劃分解案例
3.標桿企業部門計劃分解案例
4.經營計劃監控及異動分析案例
5.經營計劃專項調研及調整建議案例
控進度案例
1.標準工期制定案例
2.標桿企業總控計劃編制及周期控制
3.三級計劃的基準設立及作用案例
4.標桿企業資源盤點及全面預算案例
經營計劃案例：
1.某*10 地產 項目上報經營計劃;
2.討論年度經營計劃制定“兩上兩下”項目首次上報計劃，應從何處下手讀解與應對。
3.主流*10地產 運營體系(xi)成果(guo)解析

第五部分：如何掌控和理解項目
一、市場分析模型
1、城市市場分析邏輯
1)成交量價關系
2)供求關系
3)存銷關系
2、.項目地位分析
1)市場 2) 份額 3)產品 4)宗地
二、項目經營情況分析
1、報表體系交叉檢驗
2、實地勘察與訪談
3、階段性跟蹤體系的偏差提取分析
4、項目趕工及經營步序優化
【收獲】掌握利用項目階段可交付成果(項目定位報告、項目年度營銷計劃書等)掌握項目信息，初步形成項目運營判斷;
案例及討論：
某*10地產 項目定位報告、項目營銷策劃報告;
討論(lun)如何通過可交付(fu)成果讀解，掌握(wo)項(xiang)目狀態，初步形(xing)成項(xiang)目判斷標(biao)準;

第六部分：企業績效與激勵
1、三級考核體系
1)房地產項目公司考核或區域公司考核
2)項目考核
3)部門考核方法介紹――KPI/計劃目標考核
2、如何分解建立成本責任考核體系
3、如何設計部門考核指標 【項目部門、強相關部門(業務部門)、弱相關部門(后勤部門)
4、如何設計定性指標評估標準
5、如何設計崗位業績考核指標
6、某創地產激勵機制借鑒
【收獲】掌握與運營體系相適配的激勵考核體系
案例：某標桿房企項目公司考核體系
案例：某房企對項目的考核體系――關鍵節點考核法
案例：某房企KPI考核體系
案例：某房企計劃目標考核(he)體系同(tong)

房地產運營體系管理