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精細化營運培訓課

課程背景
2018 年，全國已開業中大型商業地產項目約 5000 個。2019 年新開業項目近 1000 個。
同時，經濟增(zeng)速明(ming)顯放緩，消費需(xu)求不足。預計 2019 年國內市(shi)場供需(xu)失衡將達到近年來(lai)的(de)峰(feng)值，商業地產(chan)將迎來(lai)*潮的(de)幾年。

課程收益
站在資產管理的角度，從后置財務指標與前端業務指標聯系，從資產估值方式拆解到核心業務指標分析，再從指標分析到實際營運具體策略、營企聯動的營銷推廣實戰方法、幫扶商戶提升銷售的解決方案，穿插大量案例，指導學員掌握制定經營策略、提升客流、收租、    漲租等一系列精細化營運方法，有效解決“客流少”“收租難““空鋪多”“漲租難”等核心營運痛點。
適合人群：商管公司招商、營運、推(tui)廣、綜合管理各職能崗位(wei)一(yi)線(xian)和中高管

課程大綱
一、底層邏輯
1、 顧客-作為資產運營商，我們的顧客是誰？
2、 產品-顧客向我們購買什么產品？
3、 資管模式-資產管理的邏輯？
4、 資產估值-國際通行的資產估值方法？【重要】
5、組織職能-管理公司組織架構在開業前與開業后有什么不同？
6、大營運-運營四大職能角色定位與責任界面
7、發展階段-購物中心四大(da)發展階段

二、經營策略
【作用：學會正確使用 SWOT 分析制定經營策略的方法】【重要】
經營策略是定位（戰略）制定后的戰術執行、資源配襯， 指導各部門統合增效。
1、大事記
2、SWOT 分析：【案例】
3、廣場定位
三、*I 拆解-核心指標【重要】
【作用：將財務指標拆解并前置，讓營運人員清楚了解日常精細化營運工作的價值】
1、*I 與租賃決策文件、出租率、收租率的關系？
2、20 個核心運營指標怎么算？怎么用？
四、經營分析與輔導——【重要】
【作用：找到問題商戶，以便及時預警，確保高出租率同    時為招商爭取時間；找到潛力漲租品牌，鋪墊盡可能大的未來漲租空間】
1、 基本分析法
（1）發現問題的方法——MECE 原則
（2）解決問題的辦法——邏輯樹縱橫分析法  2、 經營信息：6+1
（1）6 類基礎信息和管理依據
（2）1 個信息化系統——智慧運營【重要】A:智慧運營 7+4
B:智慧運營預算投入
C:與收益(yi)相關的智慧運營系統軟件設計思(si)路

3、盈利能力分析——經營預警和漲租預期【作用：及時發現重點商戶】
（1）租售比估算法
（2）通用保本分析法
（3）重投資品牌現金流分析法
4、經營輔導——銷售能力分析和輔導【作用：通過銷售分析和經營輔導，減少掉鋪、確保    收租率；提升新品牌存活率，減輕招商壓力，降低空置率】
（1）評價商戶銷售能力的 5 個關鍵指標
（2）關鍵銷售分析指標的使用場景——日、周、月、季、年
（3）診斷商戶銷售問題的方法——案例詳解服裝和餐飲業態銷售分析和經營輔導辦法。
（4）輔導商戶銷售提升的方法
5、客流分析
（1）如何評價一家購物中心客流好不好？
（2）如何測算一家購物中心的客流預警值？
（3）如何評價一家購物中心的客流使用效率？
（4）如何判(pan)斷冷區商戶的(de)租金合理(li)性(xing)？

五、經營扶持【作用：對預警商戶、特別需扶持商戶的扶持辦法】【重要】
1、 經營扶持品牌如何選定？
2、 經營扶持五大類
（1）多經扶持如何做？
（2）媒體推廣如何做？
（3）營銷活動如何做？
（4）補貼禮品如何做？
（5）租金減免如何做？
【案例詳解各業態經營扶持有效方案】
六、營企聯動【重要】
1、出手必達標，營企必聯動——銷售指標溝通落實方法；案例
2、三分靠創意，七分靠執行——活動執行銷項表
3、PR 拉異業， SP 分人群——10 個案例
4、導購不知情，銷售轉化低——一落實、二復核、三檢查、四落實
5、一個大活動，三封小情書——2 個案例
6、只做不復盤(pan)，成功是偶然——復盤(pan)總結工作模(mo)板

七、經營保障
第一部分：商業環境
1、經營環境
2、公共環境
3、商業環境
4、經營秩序
5、如何巡場？【重要】
6、經營服務
第二部分：物業品質——如何讓保潔費“每一元錢都花出成果”？【重要】
1、物業品質優劣對比（案例呈現）
2、物業品質管控重點一：預算合理
3、物業品質管控重點二：招投標專業
4、物業品質管控重點三：合同執行監管嚴格
【Q&A】

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