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商業地產營運期招調培訓

課程背景：2017年商業地產市場供應近5000家，出現結構性飽和；連鎖品牌拓展過于傾斜一線城市，中國商業地產市場供需嚴重失衡，招商面臨前所未有的困難，營運面臨專業制勝的挑戰。
課程收益
站在資產管理的角度，從后置財務指標與前端業務指標聯系，從資產估值方式拆解到20個核心業務指標的分析，再從指標分析到實際營運具體策略、幫扶商戶提升銷售的解決方案，指導學員掌握一系列經營分析、經營輔導、經營扶持專業營運技術，克服“收租難”這個核心痛點；招商課程中，區分小規模招調和大批量租決到期招調兩種情況，詳細指導學員掌握經營評審、租金定價、業態規劃、商鋪劃分等實戰方法，徹底解決“空鋪多”“漲租難“這兩個核心痛點。
適合人群
涉足商業的房地產開發公司中高管；
商業管理(li)公司、資產管理(li)公司中高管和一線骨干(gan)

課程大綱
第一部分新形勢/新概念
一、新形勢——購物中心的昨天、今天和明天二、新概念——商業地產底層邏輯
1、我們的顧客是誰？
2、顧客向我們購買什么產品？
3、商業地產三大經營模式有何異同？
4、管理公司組織架構在開業前與開業后有什么不同？
5、運營部門四大職能角色定位與責任界面
6、購物中心四大發展階段
7、核心運營指標【重要】

二、經營策略【作用：制定項目的中長期發展戰略目標】
經營策略是定位（戰略）制定后的戰術執行、資源配襯，指導各部門統合增效。
1、三年規劃
2、大事記
3、SWOT分析：【課堂練習】案例法練習SWOT分析【重要】
4、廣場定位
5、招商調整
6、營銷企劃
7、經營目標

第二部分招商調整——作用：提升出租率、租金收益和商業品質
一、小規模招調【重要】
1、主動調整的4種類型
2、被動調整的4種類型
3、小規模招整的業務要求：避免9大陷阱、快招快開
4、新開業廣場首年特別注意：
（1）招調4大原則
（2）大營運5大要點
5、小規模招調的管理流程和制度：6步定局、3大紀律
【課堂討論(lun)：結合(he)案(an)例(li)，討論(lun)冷區商鋪招商思路】

二、大批量招調【重要】
1、建立品牌庫的正確方法——2庫2表【案例】
2、經營評審
（1）廣場定位評審
（2）廣場經營評審
3、租金定價
（1）總租金定價3個方法
（2）小商鋪租金分解4個原則
（3）租金談判4個實用方法【案例】
4、租賃面積
（1）主次力店面積占比
（2）小商鋪鋪位切分4個原則
（3）工程改造增加租賃面積
5、業態、動線和品牌落位【案例】
6、商務條件
（1）主條件
（2）附加條件
（3）房產技術條件
【完整案例(li)解(jie)析(xi)租(zu)決(jue)到期大規模招調(diao)實施步驟、招調(diao)前后落位和租(zu)金收益對比(bi)】

第三部分招商必學3招營運
第1招：抓重點——人力資源有限、時間帶寬有限，如何抓重點高效營運？
第2招：會算賬——如何通過測算掌握商戶盈利能力？
第3招：會分析——如何診斷商戶經營不佳的原因？
***研討答疑：招商調整十大難點
1、如何在大面積調整中實現新老品牌無縫銜接，不出現空鋪和租金空窗？
2、租金標準制定原則：價格究竟是“以鋪定價“還是“以牌定價”？合同期如何合理設定？
3、部分重點品牌確實無法達到租金標準的情況下，要品牌還是要租金？
4、個別有重大意義的主動招商品牌在談判過程中卡殼，怎么辦？
5、工程條件無法滿足品牌的個性化需求怎么辦？
6、租決調整已進入二裝管控階段，意向品牌突然掉鋪，怎么辦？
7、租決到期大面積調整時，廣場既要為新商戶提供足夠好的裝修條件、又要為老商戶提供正常的營業條件，如何兼顧？
8、如何策劃實施新招調品牌開業亮相大型企劃推廣活動？
9、如何提高新品牌存活率？
10、任(ren)務重、時間趕、人手緊(jin)，招商團(tuan)隊如何高(gao)效(xiao)組織？

商業地產營運期招調培訓