房地產企業營改增政策走向及應對策略
講師：樊劍(jian)英 瀏覽次數：2783
課程描(miao)述INTRODUCTION
武漢房地產營改增培訓課程大綱
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
武漢房(fang)地(di)產營改增(zeng)培訓課程大(da)綱(gang)
課程收益
如您(nin)是房地產企業領航(hang)人，您(nin)可(ke)以(yi)：
理解如何站在戰(zhan)略角度看待房地(di)產企(qi)業營改(gai)增；
認(ren)識自上而下(xia)全集團一致(zhi)行動應對(dui)營改增的重要性(xing)。
如您是財稅總監，經理，您可(ke)以：
領略房地(di)產(chan)業營改增政策，探索營改增應對措施；
分析本企業財稅管理(li)現狀，理(li)解如何建立完(wan)善營改增內(nei)控(kong)制度；
初步學會(hui)正確(que)降(jiang)低本企業稅收負擔(dan)的方法。
令(ling)人忐忑(te)的(de)建安(an)房地產(chan)企(qi)業(ye)的(de)營改(gai)增(zeng)新政將在2015年實(shi)施，營改(gai)增(zeng)本(ben)質上是有(you)利于(yu)降低企(qi)業(ye)稅(shui)(shui)收成本(ben)，增(zeng)強企(qi)業(ye)發展能力。但(dan)是，企(qi)業(ye)如果沒有(you)積(ji)極做好準備(bei)，將不僅無法降低稅(shui)(shui)收成本(ben)，還(huan)有(you)可能會增(zeng)加稅(shui)(shui)負和加大稅(shui)(shui)務風險。建安(an)房地產(chan)企(qi)業(ye)集團領航人及財稅(shui)(shui)高管應該在戰略(lve)角(jiao)度高瞻遠矚提前(qian)部署企(qi)業(ye)應對營改(gai)增(zeng)策(ce)略(lve)，在全(quan)行業(ye)內憂(you)外患期間能“駕橫海之大航，領集團于(yu)無憂(you)”。
為(wei)了讓更多的建(jian)安房地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)深入了解(jie)*“營(ying)改(gai)(gai)(gai)增(zeng)”稅(shui)收政策(ce)，解(jie)析其對(dui)(dui)建(jian)筑施工(gong)、房地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)的影響，幫助各建(jian)安房地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)財稅(shui)總(zong)監、經理理解(jie)其重(zhong)點、難(nan)點，全(quan)面(mian)掌握增(zeng)值稅(shui)下稅(shui)企(qi)(qi)間財稅(shui)爭議及(ji)解(jie)決途徑，化解(jie)稅(shui)務稽查風險，全(quan)面(mian)有效降低企(qi)(qi)業(ye)稅(shui)務風險，繼而能確保集團各相關部門(men)理解(jie)集團營(ying)改(gai)(gai)(gai)增(zeng)策(ce)略(lve)，準確執(zhi)行“運用(yong)之妙存(cun)乎一心”的營(ying)改(gai)(gai)(gai)增(zeng)轉型方案與籌劃(hua)，為(wei)此(ci)，我們特舉辦(ban)“2015年房地(di)產(chan)(chan)企(qi)(qi)業(ye)“營(ying)改(gai)(gai)(gai)增(zeng)”政策(ce)走向及(ji)應對(dui)(dui)策(ce)略(lve)”研(yan)修班。我們誠邀貴單位積極組織(zhi)人員(yuan)參(can)加，具體事宜通知如下：
課程大綱(gang)：
一、思考：為(wei)嘛要營(ying)改增？建筑業(ye)、房地產業(ye)增營(ying)之爭(zheng)：本是同根生(sheng)，相煎何太急(ji)？
樊劍(jian)英稅(shui)友匯問(wen)題(ti)：請(qing)(qing)問(wen)房地產(chan)和園林(lin)公司簽(qian)訂(ding)綠化施工合(he)同，園林(lin)公司有苗木(mu)基地生產(chan)，既涉及(ji)工程勞(lao)務又涉及(ji)貨物銷(xiao)售，但(dan)簽(qian)訂(ding)合(he)同分(fen)別注明苗木(mu)銷(xiao)售總價(jia)金額(e)，開具(ju)苗木(mu)貨物發票(piao)(piao)，涉及(ji)工程勞(lao)務的(de)開具(ju)建安發票(piao)(piao)總價(jia)，這樣(yang)行嗎(ma)？請(qing)(qing)老師幫著解答。
二(er)、思考(kao)：營改增試點的(de)步伐——我們(men)什么(me)時間(jian)營改增？2015年4月1日(ri)、7月1日(ri)、10月1日(ri)？
三(san)、思考：建筑業核算(suan)的范圍(wei)是什么？
四、思(si)考：建筑業營改增(zeng)的基本政策(ce)是什么？
《細(xi)則》第(di)十六條(tiao)：除本細(xi)則第(di)七條(tiao)規定外，納稅人提供建(jian)筑(zhu)業勞務(wu)（不含(han)裝飾勞務(wu)）的(de)，其營業額應當包括(kuo)工程所用原材(cai)料(liao)、設備及其他物資和動力價款在內(nei)，但不包括(kuo)建(jian)設方提供的(de)設備的(de)價款。
《條例》第五條第三項：納稅人將建筑(zhu)工程(cheng)分包給其(qi)他(ta)單(dan)位(wei)的(de)，以其(qi)取得的(de)全部價款和價外費用(yong)扣除其(qi)支付給其(qi)他(ta)單(dan)位(wei)的(de)分包款后(hou)的(de)余(yu)額為營(ying)業額。
五、思考：建筑企業施工(gong)主體與納稅主體一(yi)致否？
什么是轉包？
什么是違法(fa)分包？
什(shen)么算借用資(zi)質？
什么是(shi)勞(lao)務(wu)分包？
什(shen)么(me)是內部承包？
六、思考：建筑業新老項目如何過渡？如何計算增值稅(shui)？
在執行過程中的合同如(ru)何過渡？
已預收工程款并預交營業稅的項目(mu)如何過渡？
決算滯(zhi)后造(zao)成的收(shou)入滯(zhi)后（成本(ben)已發生）如何(he)過渡？
營改增政策(ce)過渡問題——如何(he)確(que)定新老項目(mu)？
七、思考：營(ying)改增后掛靠會怎樣(yang)？
必須申請認定一般納(na)稅人的涉稅風(feng)險
掛靠經營大部(bu)分成本進項稅額難扣除
虛(xu)開發票行為的罪(zui)與罰
行為人有以下(xia)四種行為之一的，即構成虛開(kai)發票的行為：
為他人開具與實際(ji)經(jing)營業(ye)務情況(kuang)不符(fu)的發票；
為自己開具與實際經營業務(wu)情況不(bu)符的發票；
讓(rang)他人為自己開(kai)具與實(shi)際經(jing)營(ying)業務(wu)情況不符的發票(piao)；
介紹他人開具與實(shi)際經營(ying)業務情況不(bu)符的發票。
八、思考：營改增(zeng)過渡(du)階(jie)段賬務如何調整？
九、思考(kao)：房地(di)產業營改增面對的若(ruo)干問題(ti)及猜(cai)想有無道理(li)？
通(tong)過(guo)稅(shui)率設(she)置和優惠(hui)政(zheng)策(ce)過(guo)渡等安排，改革試點行業總體稅(shui)負不增(zeng)加或(huo)略有下(xia)降。對(dui)現行征收增(zeng)值稅(shui)的行業而言，由于向(xiang)試點納稅(shui)人購(gou)買應稅(shui)服務(wu)的進項稅(shui)額可以得到抵扣，稅(shui)負也將相應下(xia)降。
減稅不一定實現(xian)在營改增的企(qi)業(ye)，但是對于(yu)下(xia)游購買服務(wu)勞務(wu)的增值稅企(qi)業(ye)，是負(fu)擔下(xia)降的，所以會引來一輪(lun)新的價格調(diao)整(zheng)，分享其中利益
營改(gai)增后房地(di)產(chan)銷售收入(ru)可以分解嗎(ma)？
營改增后房地產(chan)企業納稅(shui)地稅(shui)是(shi)哪(na)里？
銷售款之(zhi)外收取的(de)利(li)息、違約金、獎勵款項(xiang)怎(zen)么辦(ban)？
施工(gong)方逾期交付工(gong)程，支付利息、退款、違(wei)約金，增值(zhi)稅如何處理？
客戶(hu)逾(yu)期付款，向其收取的利息或違約金，增值(zhi)稅如何處理？
在進行工(gong)程在建(jian)預收款，收齊款項(xiang)(xiang)并(bing)繳納增值稅后，該工(gong)程所(suo)發(fa)生的(de)后續(xu)進項(xiang)(xiang)稅如何抵扣（在沒有后續(xu)銷項(xiang)(xiang)稅的(de)情(qing)況(kuang)下(xia)）？
銷售有房子的(de)公司是否繳(jiao)納增值稅？
以(yi)土(tu)地使(shi)用權(quan)、商品房投資設立新公(gong)司是否繳納增值稅？
銷售地下基礎設施形成的車位、車庫(ku)是(shi)否繳納增(zeng)值(zhi)稅？
二手房轉讓如(ru)何繳納增值稅？
投資商鋪、寫(xie)字(zi)樓(lou)用(yong)來(lai)出(chu)租會遭遇什么障礙(ai)？
自(zi)建辦公(gong)樓使(shi)用可否抵扣進項稅(shui)額？
十、房地產業(ye)營改增(zeng)后材料采購(gou)還要(yao)不要(yao)貨比三家？
十(shi)一、房地產招(zhao)投標預(yu)算造(zao)價營改增后如何改變？
十二、現行有效的稅(shui)率及(ji)征收率有多少(shao)？
十(shi)三、既然營(ying)改增(zeng)，什么票可以抵扣進項稅額呢？
猜(cai)想1：成本都(dou)能取(qu)得(de)進項稅額發(fa)票？
猜想2：商品混(hun)凝土等材料(liao)增(zeng)加稅(shui)負
猜想(xiang)3：建筑勞務(wu)費增加稅(shui)負(fu)
猜(cai)想4：轉包或(huo)分包給個人取得發票能否扣除
猜(cai)想5：材(cai)料(liao)都可以抵扣17%？
猜(cai)想6：發票的收集(ji)和認證容易嗎(ma)？
猜想7：“甲供材料(liao)”誰來采購
思考(kao)：企業發(fa)生的經營業務費、工(gong)作服、勞(lao)保(bao)用品進項發(fa)票(piao)可否抵扣(kou)
思(si)考(kao)：房地產、建筑企業(ye)是否要設(she)(she)立庫存，設(she)(she)立材料(liao)收發臺賬？
賬(zhang)面(mian)固定(ding)資產所含增值稅如何處理？
代開發(fa)票抵扣(kou)多少？
十四(si)、營(ying)改增后注意防(fang)范發票(piao)風險
要提高防(fang)范意識，從思想上重(zhong)視虛開(kai)發(fa)票問題(ti)
要(yao)擇(ze)優選取購貨對象
對(dui)供貨單位應當做(zuo)必要的考(kao)察
要盡量(liang)通過銀行賬(zhang)戶(hu)支付貨款
要求開票(piao)方提(ti)供有關資料(liao)，落實內容(rong)的一致性和(he)合法(fa)性
對有疑點的(de)發票(piao)，要(yao)及時(shi)向稅務機關求助、查證
十五、思考：房地產(chan)有哪(na)些專屬進(jin)項稅額？
十六、思考：營改增(zeng)后不得抵(di)扣(kou)進(jin)項稅額的(de)有哪些情形？
十(shi)七、思考：房地產融資租賃有(you)木有(you)？
財政(zheng)部、國家稅務總局關(guan)于企業(ye)以售后回租(zu)方(fang)式進行融資等有關(guan)契稅政(zheng)策的通知文號：財稅〔2012〕82號發布日期：
對(dui)金融租(zu)賃公司開展(zhan)售(shou)后回(hui)租(zu)業務，承(cheng)受承(cheng)租(zu)人房屋、土地(di)權屬的(de)，照章征稅。對(dui)售(shou)后回(hui)租(zu)合(he)同期滿(man)，承(cheng)租(zu)人回(hui)購(gou)原房屋、土地(di)權屬的(de)，免征契稅。
十八、思(si)考(kao)：建筑、房地產企業營改增后身(shen)份不能選擇？
可(ke)申請(qing)認定一般(ban)納稅人
可選(xuan)擇認(ren)定一(yi)般納稅(shui)人(ren)
不得認定(ding)一般納稅人
十(shi)九、思考：BOTBT項目是否視同(tong)銷售繳納(na)增值稅？
二十、思考(kao)：建筑(zhu)、房地產營改(gai)增無法回避的一個(ge)思考(kao)——稅率可否(fou)選擇？
二(er)十(shi)一、思考(kao)：您(nin)有境外付(fu)匯嗎？如何(he)扣繳稅(shui)款？
二十二、思考：如何從增值稅(shui)納稅(shui)義務發生時間看建筑房地(di)產營(ying)改增？
新正建筑公司2016年(nian)(nian)(nian)承攬天山房地產公司商品房工(gong)程(cheng)(cheng)5000萬元。2016年(nian)(nian)(nian)1月(yue)預(yu)收工(gong)程(cheng)(cheng)款(kuan)2000萬元；2016年(nian)(nian)(nian)6月(yue)預(yu)收工(gong)程(cheng)(cheng)款(kuan)2000萬元；2016年(nian)(nian)(nian)10月(yue)結算工(gong)程(cheng)(cheng)款(kuan)1000萬元；2016年(nian)(nian)(nian)11月(yue)結算清分包工(gong)程(cheng)(cheng)款(kuan)、材(cai)料款(kuan)。如何計算繳納(na)增值稅？
二十三、思(si)考：營改增后(hou)存量資(zi)產該如何處理？
武漢房地產營改增培訓課程大綱
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