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商業物業運營管理

課程背景：   
城市綜合體是人的生活方式，是人與建筑空間心理的一種訴求，而疫情的當下，讓我們思考，下一步如何運營管理？
城市綜合體源于人們對城市居住、生活的心態表達，被人們稱為“城市之光”，“萬象城”、“華潤城”、“萬象天地”、“星河城”、“天河城”、“瑞安新天地”.......是一種審美的表達，融入了空間、歷史、文化、人文等多種因素而以建筑形式存在，要考慮消費、土地、交通，城市發展、城市規劃與城市綜合體的互動。公共空間是公眾參與、體驗、交友等賦予了“公共性質”，多元、共生、張顯個性在矛盾中共存。匯集了居住、辦公、酒店、商業、休閑、交通等多樣化、人文化的。背后是資本、設計、建筑、招商、物業等上百個團隊的心血。
2.中國僅僅40年時間，創造了世界上最多的城市綜合體，從前20年“商業綜合體”到目前“城市綜合體”，也有造城運動，千孔一面復制而成的“**”，讓我心生疑慮。每個城市都有自己的特色，如“德思勤城市直播廳”，“24小時書店”以文化為主的呈出。現在有人提出“體育綜合體”、“醫美綜合體”等不一而足，其實不一定，空間是一定的，而內面的內容可以更改，過去的功能如何向未來尋找機會，如“正佳廣場”改造了約3萬平方投入超過3億“海洋公園”就是自我新生的成功案例。
3.可持續、勇于破過去固有規則，自己去創新，有效重組，面向未來才是大家要思考的。
4.科技的發展，大數據，人工智能、互聯網，阿里、騰訊等也在嘗試新零售，線下與線上的融合，聯合辦公，疫情當下寫字樓“白領一族”們的居家辦公，城市綜合體如何與新性事物發現并找到互補性，并且找到自己的特色？
5.物(wu)業管理在城市綜合體運營管理中的角色(se)如(ru)(ru)何(he)？該如(ru)(ru)何(he)本色(se)出演？如(ru)(ru)何(he)以配角形式出場？如(ru)(ru)何(he)當好24小時、全(quan)(quan)天侯、全(quan)(quan)維度的后(hou)勤(qin)管家？如(ru)(ru)何(he)出彩？如(ru)(ru)何(he)在下一個新潮來臨前有(you)(you)預見(jian)性、有(you)(you)步驟的引領？

課程收益：
1.城市綜合體之物業管理與地產、商業、酒店等多個大業主如何溝通？
2.如何“計定而謀勝”？所謂“看清未來，搞清位置，服務各方，算好大帳”？
3.以實際項目為例，全面復盤在項目運營管理的四個重要階段，物業管理的側重點
4.城市綜合體物業管理客觀看待，找到規律、原則所在，回歸本質，不忘初心：
課程對象：商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)董事(shi)長(chang)、商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)總(zong)(zong)(zong)經(jing)(jing)理、商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)運(yun)營總(zong)(zong)(zong)經(jing)(jing)理、商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)物業(ye)總(zong)(zong)(zong)經(jing)(jing)理、商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)工程總(zong)(zong)(zong)監、商(shang)業(ye)地(di)(di)(di)產(chan)法務總(zong)(zong)(zong)監

課程大綱：
一、城市綜合體運營管理物業管理發展趨勢及戰略選擇
1. 城市綜合體運營管理模式
內部市場化華潤模式，還是萬達的商管物業一體化模式（放棄寫字樓及住宅），減法思維效果如何？金鷹以寫補商，先合后分，強調資本效能及看重專業。還是信基的商業委托物業模式，天河城將商業自管，將寫字樓外包給五大行。德思勤早期全委給CBRE，后面自己組建團隊，借牌子的物管方式。開發商選擇物業運營管理模式背后的邏輯是什么？
2. 城市綜合體物業管理發展趨勢及戰略選擇
客觀看待(dai)過去物業管理存在(zai)，城市綜合體過去各種物業運營管理模(mo)式的(de)合理性，同時要(yao)面(mian)向(xiang)未來，做好(hao)現(xian)在(zai)，一(yi)切從“今天”開(kai)始(shi)，合適自己的(de)才是最好(hao)的(de)。

二、城市綜合體特質說起
1. 高資本投入：是否只是有錢企業玩的起？
2. 建筑綜合體（建筑物形態）
3. 硬件解析：建筑物體量龐大、建筑物構造復雜、設施設備數量多。
4. 軟件：運營管理難度大、服務/協調對象眾多、安全風險大。
5. 城市綜合體對運營管(guan)理(li)的挑戰（多業(ye)主(zhu)，多業(ye)態，垂直高度，交通共享，人(ren)員密(mi)集(ji)，應急處突）

三、商業物業介入的時機應貫穿于城市綜合體資產管理操作全過程
1. 策劃調研階段專項介入
規劃設計及工程施工階段專項介入
3. 定單地產/招租專項物業服務
4. 市場營銷推廣物業介入
5. 物業管理（資產資增服務）角色定位
6. 運行管理（運營管理）
投融(rong)資管理(li)（物業盡職(zhi)調查(cha)）及收購(gou)舊物業的設施改造可能性

四、物業管理介入在城市綜合體運營管理中的四個階段
1. 規劃設計期、建設施工期物業介入重點
專項物業介入為運營創造先天條件并*化節約資金及為后期物業管理打下良好基礎！
城市綜合體建設竣工投入使用前8-12個月開始，物業管理也將正式進入前期籌備階段！
銷售案場、招商中心的物業服務為開發商樹立服務品牌，并展示物業風貌
2. 開業啟動期物業介入重點
這一階段的工作紛繁復雜，因此在制訂出各種計劃的同時，要嚴格執行環環相扣。在為租戶提供服務的同時，加強溝通宣傳管理公司的管理規定，以謀求租戶的理解支持并及時根據租戶的要求，調整各種管理計劃，以求更加適合、滿足租戶之需求。
3. 運營服務期物業管理重點
此階段最主要的內容包括日常綜合管理服務的穩定與提高。其中包括：租戶/消費者管理、現場運營品質管理、秩序管理、物業維修管理、設備維護保養管理、環境綠化管理、安全管理、有償服務管理、應急處理、危機公關、配合活動等。
4. 品質提升期物業運營管理重點
在項目(mu)經過(guo)了前3個階段的(de)過(guo)程，并實(shi)現了穩場運營的(de)情勢下，需要(yao)通(tong)過(guo)細節(jie)(jie)化管理(li)，進(jin)一步實(shi)現持續改進(jin)和管理(li)品質提(ti)升，提(ti)高(gao)項目(mu)核心(xin)競爭力(li)是硬(ying)道理(li)！邁(mai)向(xiang)資產管理(li)，如節(jie)(jie)能更新改造或者業態(tai)調整的(de)改造以及品質精細化如“零缺(que)陷”將任重而(er)道遠。

五、城市綜合體物業運營管理服務的*目標
以提升城市綜合體項目資產增值、經營價值為目的、以專業管理為根本
內部服務標準：高品質的標準化、共性與個性化并存、科技化與人性化共生、呈現與隱性化融和、安全與設施“0缺陷”運行，供方互贏與社會品牌化
外部受眾的標準：了解客戶，熟悉客戶，感動客戶，資產委托，產生價值
六、問答互動環節

商業物業運營管理