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城中村改造課程

課程背景：
城中村改造是指2023年4月28日政治局會議上首次提出的三大工程之一，是當前穩定中國經濟增長、落實房地產發展新模式的重要抓手。國常會審議通過了《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。會議指出，在超大特大城市積極穩步實施城中村改造是改善民生、擴大內需、推動城市高質量發展的一項重要舉措。在房地產市場供求關系發生重大變化的背景下，預計萬億元特別國債和城中村改造相關領域項目將是2024年信貸增量的重要貢獻之一。1月25日國家金融監督管理總局副局長肖遠企提出，將指導和要求銀行等金融機構大力支持“三大工程”建設，并且要求盡快形成實物工作量。同時“三大工程”實施城市擴容，納入城中村改造、保障房建設的城市由城區常住人口超過300萬的城市分別擴圍至省會城市或城區常住人口超過200萬的城市，省會城市或城區常住人口超過100萬的城市。意味著納入城中村改造、保障房建設的城市將由35個分別擴大至52個、106個。
本課程將結合(he)城市(shi)運營全(quan)面深入分(fen)析(xi)城中(zhong)村(cun)改造的(de)背景(jing)、意義、目(mu)標與重點布局(ju)城市(shi)以及(ji)實際操(cao)作中(zhong)的(de)各地城中(zhong)村(cun)改造的(de)新政及(ji)落(luo)地操(cao)盤解讀和案(an)例分(fen)析(xi)，幫助(zhu)學員全(quan)面掌握城中(zhong)村(cun)改造的(de)重要性和實踐方法，為城中(zhong)村(cun)改造的(de)發(fa)展提(ti)供有力支(zhi)撐。

課程對象：
建筑施工類央國企(qi)及分子公司、金(jin)融機(ji)構(gou)、房地(di)產企(qi)業

課程方式：
實戰講授+案例分析(xi)+調研問卷+模式解析(xi)

課程收益：
1.了解城市運營與城中村改造之間的關系與融合
2.城市運營基本思路與城中村改造三方主體訴求平衡
3.城市運營與產業發展
4.城市運營投融資與自平衡邏輯
5.熟悉城中村改造的基本概念及相關政策、資金、融資、投資扶持政策
6.了解城中村改造的各地操作流程及相關政策依據
7.了解城中村改造的實施步驟、方法及投融資模式
8.掌握如何進行方案設計和實施管理；
9.熟悉城中村改造的風險與挑戰，掌握風險評估和應對策略；
10.掌握城中村改造的成功案例，了解其成功經驗和啟示。
11.掌握隱性債(zhai)務隱患(huan)防范與創新模(mo)式要(yao)點依據(ju)

課程大綱
第一講城市運營基本思路與城中村改造三方主體訴求平衡
一、中國19大城市群和5大核心城市群分類
1.京津冀、長三角、珠三角、長江經濟帶、成渝經濟區
2.胡煥庸線的東西城市對比
3.北緯31度線的南北城市對比
4.聚焦人口凈流入城市
二、城市運營與城中村改造結合
5.產業發展
6.就業安置
7.城市形象提升
8.項目投資自平衡
三、城市運營主體及項目可行性論證方法解析
1.地方政府訴求
a)城市治理與城市產業發展
b)高附加值的產業與技術更新
c)解決就業的效率
d)稅收的穩定與效率
e)固定資產投資與GDP貢獻
f)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2.城中村改造主題企業訴求
a)投資規模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
3.產業導入的訴求
a)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
b)居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
四、城市運營資產分類及三級增值體系
1.國有土地
a)劃撥
b)出讓
i.協議出讓
ii.公開招標拍賣掛牌
2.土地增值流程全解析
a)土地增值施工企業收益
b)土地增值政府收益
c)土地增值開發商收益
五、城市運營土地三級增值邏輯
4.地塊增值
5.區域增值
6.物業增值
7.一級到二級土地溢價
8.二級到三級的資產增值
六、國內典型城市運營企業開發模式
9.一級開發土地溢價分成
a)華夏幸福、萬達商業、宏泰發展、金科
10.二級開發投資回報
a)聯東U谷、中南高科、萬洋重創城
11.三級持有物業增值-AscendasREIT(騰飛房地產信托基金)
a)中糧大悅城、華潤萬象城、張江高科
12.四級運營收費與第三(san)方收入

第二講城市運營資產保值與運營
一、城市運營收入來源分析
13.基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業的收入
14.征收拆遷補償-拆遷戶的收入
15.招拍掛的土地溢價-政府的收入
16.二級開發的資產溢價-開發商、銀行、政府、房建企業的收入
17.長期運營持有的資產增值-基金公司、信托、資管公司、開發商的收入
二、城市運營與收益業務
18.物業經營-片區運營的大數據接入點
19.片區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
20.住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
21.產業類投資-好的片區匯報最為豐厚的模塊
22.公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
23.一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
24.稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
七、城市運營增值保值開發全流程運營管理
25.市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產品策劃
26.規劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
27.經營管理(li)、物業管理(li)

第三講產業運營與招商
一、招商引資項目信息獲取
28.自己開發
a)網絡-個人主頁、電話營銷、微信公眾號、百家號、大風號、大魚號
29.招商渠道
a)商會、協會、網絡、展會、巡展、銀行對公客戶
b)招商中介
30.老帶新-入住企業帶關聯和同行新客戶
31.管委會推薦-管委會招商局、管委會企業需要配套
二、招商引資常用方法與項目策劃
32.傳統招商方法
a)小分隊招商
b)參加行業論壇
c)上門拜訪客戶
d)組織招商活動
e)區域駐點、飛地招商
f)聘請中介機構
g)顧問招商
h)學術研討會招商
33.新興招商方法與項目策劃
a)股權招商-克強指數在招商引資中的具體時間
b)產業基金招商的作用
c)產業集聚招商-萬達廣場究竟是如何打造的
d)互聯網+招商-“三查”的作用
e)大數據招商—企業老板的信息如何獲取
f)云計算招商-pathon爬蟲技術的應用
g)技術平臺招商-如何建立技術招商聯盟
h)政府合作招商-怎樣與其他區域政府達成招商聯盟
i)產業鏈投資招商-供應鏈招商究竟是什么回事
三、招商引資項目落地甄別與跟蹤
34.標準招商系統信息收集指標
a)行業周期：成長、快速發展、成熟期、衰退期
b)企業規模：小微企業、中小企業、中大型企業
c)年產值及稅收
d)企業人員結構
e)企業性質
f)企業價值觀與文化
g)企業司齡管理階段：創業孵化器、成長初期、高速成長擴張、成熟階段、衰退與死亡
35.項目信息甄別內容5W2H
a)Who、Where、What、When、Why、How、Howmuch
八、產業運營25類增值服務與與39項通用增值服務
36.專業類增值服務
a)招商引資服務
b)建設報批服務
c)物業管理服務
d)生產服務
e)生活服務
37.通用類增值服務
a)財務管理服務
b)法律服務
c)人事服務
d)投資融資服務
e)政策咨詢服務
f)市場開拓服務
g)信息文化服務

第四講城中村改造項目建設投資解讀及背景介紹
一、城中村改造在本輪基建投資中的地位與作用
38.建工行業是2024年經濟發展的穩定器與壓艙石
39.“三大工程”是當前建工行業的新發展機遇抓手
40.城鎮化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
41.2024年是十四五規劃完成的關鍵之年
42.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
43.投建營一體化發展是建工行業的必然選擇
44.政府宏觀調控的基建投資正轉變為企業投資為主導驅動
45.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
二、城鎮村改造的基本特征與要素
1.《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》各地落實情況梳理
a)超大城市城中村改造規劃與實施進度
i.廣州的房票制度創新與做地制度創新
ii.深圳城中村改造實施意見引入前期服務商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創新
2.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
三、城中村改造四大階段
1.前期計劃規劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發建設實施階段
5.村委、企業、業主多元協同
四、城中村改造策劃流程與創新
1.前期計劃規劃階段
2.意愿征集和可行性研究
3.城中村改造年度計劃編制
4.基礎信息核查與臺賬建立
5.城中村改造項目實施方案編制
6.城中村改造單元規劃確定基本規劃指標
7.基礎信息臺賬
8.規劃設計方案
9.建設實施方案與投融資平衡方案
10.綜合評價確定實施主體
11.建(jian)管(guan)一體(ti)長效(xiao)治理(li)與物(wu)理(li)管(guan)理(li)

第五講城中村改造資金平衡方案與投融資模式設計及風險防范
一、城中村改造利資金平衡方案設計
1.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發引入前期服務商與實施單位
b)土地開發與二級開發實施單位與拿地單位分離
c)資產持有與三級利潤與收入
2.城中村改造參與主體
a)政府主導型
i.村委會+村集體經濟合作組織
ii.政府新設立平臺公司
iii.政府城投公司
b)企業主導型
i.白名單類房地產企業
ii.施工央國企
c)政企聯合型
i.村集體出地出授權企業出資金
二、城中村改造資金來源與保障
3.政府投資財政預算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
4.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
5.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
三、城中村改造的土地與資產確認
1.集體經營性建設用地入市
a)集體土地入市的前提
b)集體土地的三權
c)集體土地入市的決議
d)集體土地入市流程與開發主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b)土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b)宅基地的轉讓與退出
4.*基本農田保護制度更加嚴格
5.空間規劃體系的改革
6.審批權限下放
四、城中村當前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現象突出
c)建筑間距小采光通風差
d)加改擴建多結構安全隱患大
2.環境臟亂差
a)基礎設施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動人口多
b)治安形勢嚴峻
c)管理邊界不清
d)存(cun)在社會隱患

第六講創新投融資模式介紹、項目案例及風險管理
一、城中村改造改造方式
1.實施單位與拿地單位分離
2.生地熟掛
3.村集體自改模式
4.政府企業聯合開發模式
5.廣州“做地”模式
二、城中村改造資金來源與保障
6.政府投資財政預算資金
a)專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓金
7.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
三、城中村改造的挑戰與應對
1.城中村改造難點
a)功能業態落后
b)建筑內部設施老化
c)產權關系復雜
d)利益主體多樣
2.項目投資的收益與收益分配
d)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
e)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
f)政府方-防隱債、促投資、見效益
8.城中村改造的應對
a)提升片區整體品質
b)優化片區產業結構
c)完善片區空間布局
d)打造城市功能形象
四、土地出讓金在投資模式創新中的合規性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務部門征收以及支農計提
五、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業投資
2.政府授權、聯合投資+EPC
六、地方政府隱性債務風險
1.隱性債務的定義與識別
2.違(wei)規舉(ju)債與隱性債務的關系

第七講城中村改造創新模式及案例介紹
一、地方政府專項債券項目謀劃
1.有收益的公益性項目
2.額度限制
3.利息保障倍數
4.可做資本金
5.10大領域
二、基礎設施不動產公募REITs
1.ABS+公募基金模式
2.擴募機制
3.不動產上市與公司上市的優劣對比
三、特許經營模式與政府購買服務
1.新政下的政府和社會資本合作模式
2.兩標并一標的文件依據
案例解析：BOT模式與特許經營結合
3.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產業集聚區基礎設施投資與建設
4.EOD、TOD、ABO模式與片區開發案例解讀
a)片區開發項目選址原則
b)片區開發項目自平衡是關鍵
c)片區開發主體設計與自平衡模式
案例解析：保定市主城區城中村連片開發ABO項目創新
5.一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
6.城中村改造、舊城改造類項目
a)資源捆綁型項目實施
b)城中村(cun)改(gai)造流程(cheng)

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