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房地(di)產發展新模(mo)式課程

課程對象：
建筑施工類(lei)央國企及分子公司、金融機構、房地產企業

課程方式：
實戰講授(shou)+案例分析(xi)+調研(yan)問卷+模式解析(xi)

課程收益：
1.“三大工程”覆蓋的領域以及貨幣政策財政政策如何進行支持
2.如何做好重點城市的“三大工程”市場布局與拓展模式創新
3.掌握保障房項目建設的背景、意義以及實施方法模式及融資新政
4.熟悉城中村改造的基本概念及實施的基本流程及投資主體以及相關征拆安置政策
5.理解“平急兩用”公共基礎設施的概念、典型案例、項目策劃與包裝以及資金申請要點
6.掌(zhang)握(wo)12個重點省(sheng)份強化政府投資管理背景(jing)下的(de)“三(san)大工程(cheng)”實(shi)施(shi)的(de)模式創新

課程大綱
第一講2024年兩會精神解讀及地產行業的總體趨勢及熱點
一、兩會政府工作報告的十大要點
1.2024年將經濟增速5%目標穩定了全年的經濟預期
2.2024年的5%增速的穩定器是基建投資和發展新質生產力
3.財政政策與貨幣政策配合助推5%增速
4.政府投資的萬億國債與地方政府專項債助推地產行業穩定發展
5.房地產市場穩定依靠三大工程的謀劃
6.防風險與隱性債務是全年的重要工作
7.擴大內需中新基建扮演重要角色
8.民營經濟投資將會有更大力度的政府引導
9.高水平的對外開放有利于國際工程拓展
10.鄉村振興與新能源、環保領域重點提及
二、直面挑戰、激流勇進-2024年建筑施工行業面臨的壓力
1.2024年的5%增速更多依靠基建投資穩定
2.宏觀經濟“疤痕效應”比想象的要深要廣
3.房地產周期調整比以往更深更廣
4.“百年未有之變局”加速演變期比預想中來得更快更猛
5.結構調整和升級比想象中更迅猛
6.地方財政的財政能力超預期下滑
三、洞若觀火-有效需求不足-2024年行業的挑戰
7.如何理解有效需求不足-需求與市場、需求與價格的關系
8.過剩才是當前壓力的來源
a)部分行業產能過剩-
b)部分行業庫存過剩
9.社會預期偏弱-收入下滑與失業動搖了預期信心
10.風險隱患仍然較多-風險就三個房地產、地方債、中小金融機構
11.國內大循環存在堵點-堵在消費端，難在供給端
12.外部環境的復雜性、嚴峻性、不確定性上升
a)全球經濟低迷-外需不足
b)地緣危機火焰熊熊-局部沖突
c)明斯基時刻的到來
13.人口紅利消退與老齡化挑戰
a)老齡、少子、不婚、躺平、內卷、收入差距
b)上有四老下有三小的70、80和90后
14.2023-2036年嬰兒潮變成退休潮
案例解析：深圳的三和大神緣何成為躺平先驅
案例解析：“三胎”政策放開影響幾何
四、二元互通、浪潮推進-2024年地產行業的驅動力
15.中國的城市建設與城市人口流入
16.美聯儲貨幣政策與地產價格
17.中國經濟雙輪驅動之地產投資驅動
18.人口與年齡結構
19.居民收入與地產定價模型
20.房價短期看金融、中期看土地、長期看人口
五、破解成蝶、未雨綢繆-地產行業走向高質量發展
21.中國城鎮化進程已快速接近發達國家水平
案例解析：城鎮化進程降速，結構化問題凸顯
案(an)例解析：居民(min)收(shou)(shou)入中(zhong)資產性收(shou)(shou)入高于勞(lao)動收(shou)(shou)入矛(mao)盾(dun)的調和

第二講“三大工程”的政策背景與貨幣與財政支持政策
六、“三大工程”基本定義、項目類型及特點
1.三大工程的基本定義及范圍
a)保障性住房建設
i.新市民高端人才農民工與低收入無房群體住房保障
b)超大特大城市城中村改造
i.拆除重建整治提升拆整結合
c)平急兩用公共基礎設施建設
i.平時旅游康養休閑醫療物流保障急時應急隔離臨時安置物資保供
2.三大工程的項目特點
a)同步規劃建設匹配基礎設施與公共服務
b)相互結合彼此融入
c)*財政補貼地方預算配合政策銀行與國有銀行融資高度保障
d)央行為三大工程重啟低息“棚改”貨幣工具抵押補充貸款(PSL)
3.三大工程的政策保障與高層表態
a)*政治局會議在超大特大城市積極穩步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。規劃建設保障性住房
b)國常會把城中村改造與保障性住房建設結合好
c)*政治局會議要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和"平急兩用"公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產
d)*經濟工作會議進一步強調加快推進保障性住房建設等三大工程
e)央行行長潘功勝指出“為保障性住房等‘三大工程’建設提供中長期低成本資金支持
f)國家金融監督管理總局副局長肖遠企提出將指導和要求銀行等金融機構大力支持“三大工程”建設并且要求盡快形成實物工作量
七、“三大工程”的實施的背景、目的以及政策支持
1.三大工程是地產調控優化的重要抓手
a)房地產行業調控開始進入市場軌與保障軌兩個賽道
b)三大工程覆蓋地產全鏈條
c)三大工程是城市擴容減速后的新一輪有效的基建投資
2.三大工程配套政策落地
a)中國人民銀行國家金融監督管理總局關于金融支持住房租賃市場發展的意見
i.加大住房租賃開發建設信貸支持力度
ii.滿足團體批量購買租賃住房的合理融資需求
iii.增強金融機構住房租賃貸款投放能力
iv.拓寬住房租賃企業債券融資渠道
v.穩步發展房地產投資信托基金
b)國常會審議通過了《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)
i.按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則
ii.城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施
iii.配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定
iv.試點利用住房公積金發放保障性住房開發貸款
八、“三大工程”在本輪基建投資中的地位與作用
1.地產行業是2024年經濟發展的穩定器與壓艙石
2.“三大工程”是當前地產行業的新發展機遇抓手
3.城鎮化率已達66%存量改造與補短板是未來一定時期內的重要市場開拓領域
4.2024年是十四五規劃完成的關鍵之年
5.市場布局重點圍繞五大城市群與特大超特大城市
6.投建營一體化發展是地產行業的必然選擇
7.政府宏觀調控的基建投資正轉變為企業投資為主導驅動
8.萬億國債、地方債與國開行貸款成為三大工程的重要資金保障
九、2024年三大工程投融資政策風險應對與結合
1.新機制下PPP政府和社會資本合作模式與三大工程實施結合點
2.國辦發〔2023〕35號”文《關于金融支持融資平臺債務風險化解的指導意見》解讀
3.國辦發【2023】47號文《12重點省份分類加強政府投資項目管理辦法（試行）》解讀
4.2024年地方政府專項債券項目投資領域新增保障性住房與城中村改造
5.基礎設施不動產公募REITs與保障房、平急兩用、城中村改造運營結合
1.特許經營模式與城中村改造后產業升級結合
2.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式在三大工程中的實踐風險
3.EOD、TOD、ABO模式與三大工程結合解讀
4.一二三級(ji)聯動(dong)模式設計(ji)與(yu)城中(zhong)村改造(zao)

第三講保障房項目建設投資解讀及背景介紹
一、保障房項目建設投資主體與融資政策
1.*財政投資匹配地方財政預算的政府投資
2.企業市場化融資與特殊的融資政策支持下的企業投資
二、保障房項目建設資金來源與融資
1.*財政資金的三大工程專項資金
2.地方財政資金中基金性預算與土地出讓凈收益
3.地方政府專項債券融資
a)2024年專項債投向保持10大領域不變，保障性安居工程領域新增城中村改造、保障性住房兩個投向。
4.政策銀行的PSL專項貸款
a)案例：國家開發銀行向福建省福州市雙龍新居保障性住房項目授信2.02億元
5.案例：新疆賽德投資發展有限公司獲得農發展銀行建設600套保障性租賃住房貸款
6.商業銀行貸款
7.公積金中心公積金貸款
8.資產證券化與不動產REITs
三、保障性租賃住房供應渠道及土地政策
1.集體經營性建設用地
2.企事業單位自有閑置土地
3.產業園配套用地
4.存量閑置房
5.新供應國有建設用地
四、保障性租賃住房兩個類別及規模
1.保障房市場+保障雙軌制
a)配售型-住房困難群體和高層次人才引進
b)配租型-公租房、保障性租賃住房
2.保障房投資主體是誰
a)傳統城投公司類的投融資平臺公司
b)政府新設立的類平臺管理類公司
c)融資白名單下的傳統地產開發商
d)央國企地產企業投資公司于地產平臺
3.十四五保障房的建設規模7億平
五、*《關于規劃建設保障性住房的指導意見》(國發【2023】14號文)解讀
1.基本原則
a)提高保障性住房再住房總供給中的比例
b)加大保障性住房建設和供給
c)堅持資金平衡
d)支持城區300萬以上的大城市率先探索實踐
2.對象標準
a)住房有困難且收入不高的工薪收入群體
b)城市需要引進的人才群體
3.規劃與用地
a)因地制宜與城中村改造、城市更新、危舊房改造結合
b)安排在交通便利、公共設施齊全區域
c)劃撥方式供應土地或僅支付土地成本
d)支持非住宅用地變更土地用途不補繳土地價款
4.配售與管理
a)公平公正配售成本價銷售
b)禁止以任何方式將保障房變為商品房流入市場
5.支持政策
a)保障房公積金貸款
b)保障房開發貸和個人住房貸款
c)給于稅費支持
六、保障性住房全國各地的實踐案例解析
1.特大超特大城市已出臺“十四五”期間保租房建設規劃細則
a)北京、上海、廣州、深圳保障房建設規模與體量匯總
b)杭州、成都、南京、武漢、鄭州、長沙、西安保障房規劃目標與實施進度
2.上海《關于加快發展本市保障性租賃住房的實施意見》解讀
3.上海保障房籌集渠道
a)新建-集體經營性建設用地、企事業單位自由地、新供國有建設用地
b)配建-產業園區配套
c)改建-存量非居住房屋改造
4.深圳《深圳市保障性租賃住房籌集管理工作指引(試行)》解讀
5.深圳保障房籌集渠道
a)住宅、商務公寓
b)產業園區配套宿舍
c)旅館、廠房、研發用房、倉儲、科研教育非居存量
d)城中村房屋
e)其他社會存量(liang)房(fang)屋

第四講城中村改造項目建設投資解讀及背景介紹
一、城鎮村改造的基本特征與要素
1.《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》各地落實情況梳理
a)超大城市城中村改造規劃與實施進度
i.廣州的房票制度創新與做地制度創新
ii.深圳城中村改造實施意見引入前期服務商突破政府隱債限制
b)特大城市城中村改造與制度創新
2.城中村改造的三個類型
a)拆除重新
b)整治提升
c)拆整結合
3.棚改、舊改、城中村改造異同
a)土地性質與用途的拆別
b)改造實施主體的差別
c)前期土地一級開發補償主體與資金可融資
d)整治提升類項目拆除比例提高至30%
二、城中村改造四大階段
1.前期計劃規劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發建設實施階段
5.村委、企業、業主多元協同
三、城中村改造策劃流程與創新
1.前期計劃規劃階段
1.意愿征集和可行性研究
2.城中村改造年度計劃編制
3.基礎信息核查與臺賬建立
4.城中村改造項目實施方案編制
5.城中村改造單元規劃確定基本規劃指標
6.基礎信息臺賬
7.規劃設計方案
8.建設實施方案與投融資平衡方案
9.綜合評價確定實施主體
10.建管一體長效治理與物理管理
四、城中村改造利資金平衡方案設計
11.城中村改造的三級利潤概念與投融資平衡
a)土地整體與一級開發引入前期服務商與實施單位
b)土地開發與二級開發實施單位與拿地單位分離
c)資產持有與三級利潤與收入
12.城中村改造參與主體
a)政府主導型
i.村委會+村集體經濟合作組織
ii.政府新設立平臺公司
iii.政府城投公司
b)企業主導型
i.白名單類房地產企業
ii.施工央國企
c)政企聯合型
i.村集體出地出授權企業出資金
五、城中村改造資金來源與保障
1.政府投資財政預算資金
a)*專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓收益
2.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城中村改造基金、REITs）
3.政策性銀行貸款與國有銀行專項貸款
六、城中村改造的土地與資產確認
1.集體經營性建設用地入市
a)集體土地入市的前提
b)集體土地的三權
c)集體土地入市的決議
d)集體土地入市流程與開發主體
e)集體土地入市的地類
f)集體土地入市后的收益分配
2.土地征收制度改革
a)土地征收的前提
b)土地征收的程序
3.宅基地的改革
a)宅基地的定義
b)宅基地的轉讓與退出
4.*基本農田保護制度更加嚴格
5.空間規劃體系的改革
6.審批權限下放
七、城中村當前面臨的問題
1.建筑雜亂無章
a)違章建筑多
b)握手樓現象突出
c)建筑間距小采光通風差
d)加改擴建多結構安全隱患大
2.環境臟亂差
a)基礎設施不完善
b)垃圾處理不暢
c)街巷狹窄
d)管線雜亂存在消防隱患
3.居住人口混雜
a)流動人口多
b)治安形勢嚴峻
c)管理邊界不清
d)存(cun)在(zai)社會隱患

第五講平急兩用公共基礎設施實施與市場拓展策劃
一、平急兩用的特點
1.平急兩用的概念與分類
a)平時作為文旅康養醫療物流設施急時作為應急安置與隔離
b)符合門類的存量項目增設平急兩用設計
c)新建項目增設應急設計
2.平急兩用的領域
a)文旅、酒店民宿
b)公共衛生、城郊大倉物流、應急避災
c)公共設施管
d)高速公路服務區
3.平急兩用的地域布局與已出臺政策城市匯總
a)推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設工作部署電視電話會議精神解讀
i.建多少、在哪建、怎么建、用什么地、如何配套、如何管理
b)人口密集的特大超特大城市
c)一是定調表態階段
i.山東省發布《關于印發山東省城市更新行動實施方案的通知》
ii.中國農業發展銀行系統首筆“平急兩用”公共基礎設施建設項目貸款濟南市落地
iii.青島平急兩用公共基礎設施建設
d)二是研究階段
i.南京市摸清存量及潛在增量做好‘平急兩用’公共基礎設施規劃建設工作
e)三是討論、印發方案階段
i.北京市平谷區印發《平谷區關于落實進一步推動首都高質量發展取得新突破的行動方案(2023-2025年)(征求意見稿)》
f)四是落地階段
i.大連市宣布啟動7個“平急兩用”項目
ii.武漢召開首批“平急兩用”公共基礎設施建設項目推介會
iii.杭州市公布《“平急兩用”公共基礎設施建設第一批項目清單》
二、平急兩用的案例分析
1.成都市新都區
a)隔離點集裝箱改造為公共驛站
b)核酸采樣艙改造為司機之家
2.北京市平谷區
a)“吃、住、行、醫、集中承載”五大應用場景
b)農副產品保供基地
c)綜合物流樞紐
d)旅游居住設施
e)高速服務區
f)醫療體系
3.北京朝陽：積極接軌保租房
a)北京朝陽區七彩家園項目從方艙醫院成功轉換為保障性租賃住房項目
三、平急兩用項目策劃與實施要點
1.應急能力建設與平時公共服務結合
2.重點推進城市獲取項目實施清單
3.依托平時功能確定投資主體與資金來源
4.對接政策性金融機構與*專項財政資金
四、平急兩用項目選擇思路
1.改造提城升市的大公型共設施（大城市的共公綠地、大體型育館、圖書等館公共空間）
a)對城應市急建設行進補足短板；
2.對城重市要生命線工程、物流倉儲、醫院設施行進按新標準行進改造/新建
a)傳的統應急難避的處置思維；
3.結城合市更新、鄉村振興、文旅融合項進目行建設
a)郊區有多較閑置源資和空間待盤活利用
4.主動利用(yong)當地的住房政(zheng)策與(yu)保障房建設與(yu)城中村(cun)改造進行規劃(hua)融(rong)合

房地產發展新模式課程