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物業管理公開課培訓

課程背景
隨著《民法典》的實施及普及，廣大業主的權益意識日漸增強，維權方法越來越多，部分中小物業企業在催收費過程中間，對民法典掌握不透徹，責任邊界不清晰，無法就業戶提出的不繳費原因和理由給與合法合規的解釋和說明，從而對催收費工作的開展效果造成更大困擾。從而造成物業公司收費難支出乏力、品質下降、繼而導致滿意度不高甚至對立，最終甚至走入成立業委會更換物業的危險境地。為梳理雙方的權責義務，闡明物業企業等各方關系，厘清現場物業費、保盤護盤等疑難雜癥的對接要點。
在(zai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務(wu)的每一個(ge)環節，風險都如影隨形，它們對服(fu)(fu)務(wu)品質(zhi)乃至(zhi)企業(ye)(ye)(ye)聲譽(yu)和(he)經濟利益都有(you)潛移默化的影響。因此，物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)行業(ye)(ye)(ye)從業(ye)(ye)(ye)者(zhe)必(bi)須(xu)構建起一套完善的風險防范和(he)危機處理體系，精(jing)準識別和(he)應對物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理中(zhong)的各種風險，確(que)保企業(ye)(ye)(ye)能夠(gou)在(zai)變幻莫測的市(shi)場環境中(zhong)穩健前行，持續提(ti)供高(gao)質(zhi)量服(fu)(fu)務(wu)。以《民法典》相關物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)條款為依(yi)據、實踐判例為抓(zhua)手、實戰(zhan)經驗為參考，北(bei)京中(zhong)晟博(bo)越教育(yu)咨詢(xun)中(zhong)心定于2024年12月28-29日在(zai)杭州市(shi)舉辦(ban)《民法典視野下(xia)--物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費(fei)催收(shou)及保盤護盤與物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)管理風險規避》研修營。現將(jiang)有(you)關事項通知如下(xia)：

培訓對象
1、物業企業董事長、總經理、部門總監等中高層管理人員；
2、物業項目經理、管理處主任、部門經理或主管，以及有培養前途的優秀員工等；
3、企事業單位、學校、醫院等從事后勤管理服務工作的負責人及分管領導；
4、物(wu)業(ye)項目核心管(guan)理團隊、物(wu)業(ye)公司中層及(ji)后備管(guan)理干部；

課程大綱
第一部分：物業費催正常渠道外的疑難雜癥處置
一、新經濟形勢對物企運營的影響
1、碧桂園服務成立《欠款追討委員會》，你怎么看？
2、大家平常是不是這樣催收物業費的--電話、短信、上門、發單、律師函、起訴等；對20%的疑難雜癥效果不明顯--吃掉物業經營利潤！
3、面對新形勢，物業人的四個認清
（1）認清物業所在的整個產業鏈條
（2）其次認清：物企接管項目提供服務的目的是什么；
（3）第三認清：物業經理人的核心價值是什么（你的老板請你來的目的是什么）？
（4）第四認清：物業行業的本質是依托服務的利益博弈；
4、業主五個繳費習慣分析
5、物業服務及多種經營對業主繳費意愿的影響
6、新經濟形勢對中小物企的七大影響及五個不利因素
二、中小物企催費工作的戰略思考及欠費產生的八大原因深度剖析
1、現實情況及局面
2、組織催費工作的六個意義和目的：
3、欠費產生的兩大客觀現實環境--業主端
4、業主欠費的六大心理分析
5、欠費產生的八大類原因解析
三、催費活動的組織及博弈要點
1、組織催費工作的三大戰術思想：收的是費；催的是人；因人施策
2、都催什么費？弄清楚出擊目標
4、催費是誰的事兒？
5、確立堅強的領導核心和骨干層、成立專項工作小組
6、第一管理人及財務負責人責權
7、廣泛動員和事前培訓
8、完善方案、明確權責、任務
9、凝聚士氣、增強信心；
10、外聯先動、營造氣氛；
11、后勤保障、財法跟上；
四、催費實踐中疑難雜癥的處理
1、常見欠費產生及催收的的四部曲
2、一般催收疑難雜癥的方法：物業催費方法九陽神功應用（對事不對人：提醒在前、先禮后兵）
3、疑難欠費催收的五點療法
4、知己知彼、百戰不殆：借鑒傳統國學思想推進催費工作
5、連續進攻、以快克慢、以猛制拖
6、二八定律啟示、用好關鍵業主的帶動作用
7、射人先射馬：搞定關鍵魂人物、引導一個群體；
8、善導演會唱戲、創造或巧用各類機會拿下關鍵人的四個場景
9、海底撈針、找到失聯者
10、化敵為友促催費的六個方法（不一定咱幫忙、爭取其不壞咱的事兒）
11、逆向思維、參透背景、攻其要害，常見六類身份欠費者的實戰方法
（1）單位公職人員、國企人員
（2)私企管理層；私企員工；
（3)企業經營者；
（4)小商販；
（5)業委會；
（6)鄉鎮進城人員；......?
12、移花接木、轉換概念、跳出困局的三大思維方式
13、打破傳統、變被動為主動的三個路數：
14、欲擒故縱博同情：會哭
15、借力、借勢引導或引入外部變量、打破均勢或僵局；
16、反其道而行之、平和湯中加作料兩個策略
17、加重代價先抑后揚：物業催費函并明確違約金
18、律師電話催費的三點注意事項
19、事出有因、適度補貼（小利誘之：保密）
20、糾結繁雜、快刀斬亂麻。
21、發出律師函的靈魂六問

第二部分：物業保盤實戰策略及戰術解析
一、戰局解析--物業保盤是個什么梗？
1、物業保盤是怎么來的？
2、物業項目現場常見五大勢力解析
1）開發商、物業企業和物業經理人；
2）業主們（人民群眾）和業主大會；業主中能人和強人；
3）業委會、監事會及其影子；
4）市政相關各部門；街道及社區；
5）物業同行競爭者......
3、教員教導我們：弄清誰是我們的朋友，誰是我們的敵人，這是物業保盤的首要問題！
4、物業丟盤五大原因分析--利益和人性在規則外衣下的博弈
（1）現場原因
（2）企業原因：
（3）甲方原因：
（4）同行撬盤：
（5）其他原因；
5、物業行業三大定盤收--就物業實踐而言、從誰手里丟的盤？
（1）多業權業主大會（業委會）；
（2）《物管會》等其他機構;
（3）單業權甲方決策者;
6、業主大會和業主委員會解析--弄懂物業游戲的底層邏輯
（1）業主大會和業主委員會的法律定義
（2）討論：結合物業實踐，關于業委會和業主大會的表述，你認同哪個？
A 執行機構;     B 決策機構;     C 操控者;
7、丟盤通常過程的關鍵點分析--掌握作戰過程要點
業委會是如何成立并更換物業的？★大前提：組織開展首次業主大會（爭取人民群眾）；
8、攻守兼備，樹立物業保（丟）盤常態化心態；
9、社區政治與物業服務權的激烈角逐
1）社區政治的獨特玄機--洞察社區業主維權本質
2）社區政治的獨特玄機--洞察社區業主維權本質：社區物業須關注的四個保命百分比率
3）從保盤專業的角度來分析，揭秘社區群眾運動的治理關鍵法門：輿論交鋒與物業“保盤”的神秘絕技
4）掌控輿論氛圍與探索線下博弈之道--輿論斗法之“降龍十巴掌”
5）線下力量的博弈訣竅；厘清關鍵法律問題與利益關系；
6）職業撬盤手、專業物鬧的三大手段解析?：
二、戰例解析--物業項目保盤案例分享
1、討論：關于物業保盤，你認同下面哪個說法？
1）物業保盤是一項專業性很強的技術活兒！
2）物業保盤是一場綜合性高烈度的利益博弈活動；
2、保盤三大思路討論
1）討論：找律師和業委會更換物業的官司打贏了，臨時保住盤了，就是勝利者了嗎？
2）保住盤只是起點？長期考量融合各方勢力謀發展--與業主大會合作還是對抗？
3）三大法寶和三大作風在物業行業的運用；
3、具體物業項目保盤案例分享--15個實戰戰法解析
（1）圍點打援；
（2）主動擔當、墊資續命；
（3）主動出擊、以攻代守；
（4）分而治之。對抗制衡；
（5）黨建引領、群眾路線、還政于民、滅其希望；
（6）趁（縱）火打劫；
（7）李代桃僵斷其后路；
（8）分化扶持，形成制衡對抗；
（9）釜底抽薪；
（10）圍魏救趙；
（11）苦肉計；
（12）迂回包抄；
（13）徹底固盤--降維打擊--業主股份制；
（14）引發內戰、轉移對方力量；
（15）布雷埋釘；1）人釘；2）事釘；3）程序釘等；
三、業委會項目保盤風險防控之道
1、業委會法律定義及業主委員會項目運行的“四個核心點”解析
1）業委會
2）政府主管部門
3）廣大業主圈層
4)異見圈層：監事會等
2、業主委員會形成發展全周期解讀
1)業主委員會發展的全生命周期解析
2)業主委員會發展的全生命周期--發展各階段解析：關鍵節點應對措施
3)業主委員會關鍵風險節點應對措施--籌備組
4）業主委員會關鍵風險節點應對措施--業委會選舉及業主大會召開
5）業主委員會關鍵風險節點應對措施--業委會換屆(罷免）
6）案例分享(xiang)：業委會更換(huan)物業服務(wu)人(ren)失敗

第三部分：消防安全管理
1、消防控制室（含監控室）的5個管理要點；
2、消防設施管理的3項基本要求（引申問題：消防管網冬季排空問題）
3、消防通道僅僅是指小區的道路和樓道嗎？
4、預防電動車停放充電火災的5項管控措施？
5、小區架空層到底能不能停放電動車？
6、小區物業如何清理樓道雜物？
7、電纜井：一個容易被忽視的火災發生地；
8、預防充電樁火災的4個管控要點；
9、控制外立面火災的6項具體管控措施；
10、經典案例分析：物業公司應對火災事故的5個核心要點；
11、關于火災報警的5個核心問題；
12、消防安(an)全管理的4個(ge)底線及(ji)面臨的3個(ge)法律風險(xian)。

第四部分：居住安全管理
1、物業項目安全防范工作的性質和重點；
2、高空拋物（墜物）入刑，物業公司需承擔法律責任的3種情形及管控要點；
3、屋頂消防平臺到底應該怎么管？鎖，還是不鎖？
4、水景、游泳池；
5、窨井、溝渠；
6、污水管堵塞的責任劃分和幾個實用小技巧；
7、住改商管理的5個核心要點；
8、電梯安全管理存在的3個問題；
9、提(ti)高電梯管(guan)理水平(ping)的“五個一工作法(fa)”。

第五部分：物業管理與風險管控
一、常見突發事件總的處理原則
二、常見突發事件的處理及管控要點：
1、違規搭建；
2、火災；
3、天然氣泄漏；
4、被盜、水浸；
5、高空拋物（墜物）；
6、電梯困人；
7、堵門。
三、物業經理如何正確履行勸阻、制止、報告職責？
四(si)、物業管理經典案例(li)分析。

師資簡介
講師一、曹老師
20余年物業管理從業經驗；物業管理培訓專家；某省房地產業協會評審專家；某省物業協會行業專家；某知名物業服務企業董事長、總經理。曾于萬科物業、碧桂園物業任高級管理職務。曹老師從事物業管理20余年，具有深厚的理論功底和豐富的實戰經驗，熟悉物業服務企業、物業項目全過程管理，其課程內容注重實際，課程設置深淺相宜，案例分析引人入勝，講授內容及效果得到學員的普遍肯定，課程滿意度達到98%以上。
講師二、程老師
物業行業實戰型專家，物業行業獨立資深咨詢培訓講師；
*住建部(bu)及人保部(bu)全國統考物(wu)業管(guan)(guan)理(li)師(shi)、中國物(wu)業管(guan)(guan)理(li)協會物(wu)業管(guan)(guan)理(li)師(shi)；

物業管理公開課培訓