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房地產評估和管理培訓

房地產項目后評估（總結復盤）及房企管理提升之道

 

【課程背景】

房地產經營(ying)和開發的(de)項(xiang)目(mu)操盤是一(yi)個周期長且相(xiang)對復(fu)(fu)雜(za)的(de)系統工(gong)程。在項(xiang)目(mu)竣(jun)工(gong)交付后(hou)(hou)進行(xing)項(xiang)目(mu)后(hou)(hou)評(ping)(ping)估(gu)(gu)、復(fu)(fu)盤等總結和反思，對大(da)多數規范(fan)化管(guan)理的(de)房企而言是一(yi)個基本的(de)例行(xing)動作(zuo)，基于項(xiang)目(mu)前期評(ping)(ping)估(gu)(gu)、過(guo)程中跟蹤評(ping)(ping)估(gu)(gu)的(de)目(mu)標設定和歷(li)史記載(zai)，項(xiang)目(mu)后(hou)(hou)評(ping)(ping)估(gu)(gu)的(de)工(gong)作(zuo)難(nan)度和復(fu)(fu)雜(za)程度都大(da)大(da)降低。

而對(dui)于處于成長期的(de)中心房企(qi)而言，是否重視項目(mu)結束后的(de)復盤總結，做(zuo)不做(zuo)？以及如(ru)何組織項目(mu)后評(ping)估(gu)，誰來做(zuo)？各部門(men)各專業(ye)維度的(de)后評(ping)估(gu)做(zuo)什么(me)？怎么(me)做(zuo)？以何種結論或產(chan)出(chu)物作為后評(ping)估(gu)的(de)工作成果，如(ru)何用(yong)？

尤其是在(zai)事(shi)前、事(shi)中缺少嚴謹(jin)且明確的(de)目(mu)(mu)標(biao)和計(ji)劃的(de)前提(ti)下，如何從一個項目(mu)(mu)的(de)后評(ping)估入手(shou)，掌握(wo)項目(mu)(mu)操(cao)盤的(de)系統性邏輯(ji)，逐步將(jiang)房企的(de)經營管(guan)理(li)和項目(mu)(mu)操(cao)盤綜合能力提(ti)升到一個新的(de)高度。

【思想介紹】

對建筑師而(er)言，建筑是(shi)門遺憾的(de)(de)(de)(de)(de)(de)藝術。對開發商而(er)言，項(xiang)目開盤后(hou)或交付(fu)運行后(hou)，才會意識到當初曾經(jing)有(you)(you)過(guo)更好的(de)(de)(de)(de)(de)(de)選擇(ze)而(er)被錯失。世上的(de)(de)(de)(de)(de)(de)確(que)沒(mei)有(you)(you)后(hou)悔藥，古(gu)語云“亡羊(yang)補牢未(wei)為晚矣(yi)”，就是(shi)強調(diao)實(shi)(shi)事求(qiu)是(shi)、謙虛地面對以往(wang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)不(bu)足，采(cai)取(qu)系統(tong)性(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)改(gai)正措施(shi)以避(bi)免重蹈覆轍。另(ling)外，對非偶然性(xing)(xing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)成(cheng)功(gong)經(jing)驗(yan)和正確(que)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)方法等自我(wo)實(shi)(shi)踐進(jin)(jin)行總(zong)結，同時開眼看世界，結合成(cheng)熟、成(cheng)功(gong)房企的(de)(de)(de)(de)(de)(de)規律性(xing)(xing)管理經(jing)驗(yan)和方法進(jin)(jin)行科學對比，大膽地自我(wo)肯(ken)定，在未(wei)來的(de)(de)(de)(de)(de)(de)項(xiang)目操盤中(zhong)固化操作流程、系統(tong)性(xing)(xing)推行。

【課程對象】

房企決策(ce)層(ceng)（董事(shi)長、總經理(li)、副總等）

房企執(zhi)行層各部(bu)門(men)負責人(ren)及(ji)核心骨干（項目總(zong)、產(chan)品研發、工程、成本、營(ying)(ying)銷(xiao)、財(cai)務、運營(ying)(ying)、人(ren)事考核等(deng)各部(bu)門(men)負責人(ren)）

【課程收益】

經營維度——項目經營目標的財務和成本維度跟(gen)蹤評(ping)估及(ji)后(hou)評(ping)估

階段維度——項目(mu)管理(li)和綜合(he)操盤的建設個工程管理(li)維度等，貫穿房地產項目(mu)開(kai)發(fa)的全生命周期(qi)各階

段總結評估

資源維度——項(xiang)目外(wai)部(bu)合作資源管(guan)理及內部(bu)管(guan)理資源兩方面(mian)進行管(guan)理評(ping)估總(zong)結

實戰有效——從三(san)個鏈(lian)條全名介(jie)紹成(cheng)功房企管理(li)的(de)創新系統和專(zhuan)業化(hua)規(gui)范化(hua)的(de)業務管理(li)流(liu)程，為房企的(de)綜(zong)合(he)能力提升(sheng)指明(ming)方向

……

【主講老師】張老師

建筑學本科，工商管理碩士，注冊建筑師，注冊建造師。中國講師500強，常年擔任多家房地產企業、培訓機構及清華、廈大等房地產總裁班的特約培訓講師，房地產企業經營管理及項目操盤實戰型教練顧問。6 年設計院及 15年房地產企業實戰工作經驗，曾任天津萬科公司設計部、項目事務部、工程管理部經理；新奧集團蚌埠置業公司常務副總經理；歷任天津海貿物業發展有限公司總經理、海貿集團執行總裁、董事長，兼漢鎰資產管理股份有限公司董事副總經理、上海漢鎰咨詢公司總經理、天津漢鎰房地產管理咨詢公司總經理；南開允公集團副總裁兼南大科技園公司總經理等職務。2010年投身管理咨詢及培訓，在房地產企業全面經營管理及項目的全程運作，特別是組織管控、公司治理、計劃管理、成本管理及項目決策、項目策劃、設計管理、報批報建管理、工程管理、營銷及客服管理、外包管理等方面有著較為豐富的經驗，為70余家房企提供過管理咨詢、顧問及企業內訓，公開課累計覆蓋超700余個(ge)房開(kai)企業及機構。

 

【課程大綱】

課前秀

1、 問題：PDCA管理循環在房企如何體現(xian)？

2、 案例：海南某項目的成本總結&項(xiang)目復盤顧問實戰案例

3、 案例：萬科花園新城假如今天重新做規劃設計，我們是否該這樣做…….

一、 房地產項目后評估概述

1、 項目(mu)后評(ping)估的(de)相(xiang)關理(li)論(lun)

（1）    項目后(hou)評估定(ding)義(yi)、辨識(shi)、原則

（2）    項目后評估的種類及內容

（3）    項目后(hou)評估的(de)程序

（4）    項(xiang)目后評估的數據處理

（5）    項目后(hou)評估的技(ji)術方(fang)法(fa)

（6）    項目后評估的(de)結果反饋及應用

2、 房地產開發企業(ye)推行(xing)項目后評估的(de)難(nan)點分析

（1）    房地產項目后(hou)評估(gu)的角色局限

（2）    房地產項目后評(ping)估的(de)專業(ye)壁(bi)壘

（3）    開(kai)發(fa)項目經營目標評價(jia)體系的模(mo)糊

（4）    項目前評(ping)估(gu)、跟蹤評(ping)估(gu)的缺失

3、 房地(di)產開(kai)發項目經營目標管(guan)理系統

（1）    房地產開發經營計劃體系（項目7個關鍵計劃）

項目開發進度計劃

項目目標成本計劃

項目銷售收入計劃

項目經營收益計劃

……

（2） ;   開(kai)發經營目(mu)標(biao)計(ji)劃的編制、修訂(ding)、審(shen)批

（3）    開發經營目標計(ji)劃的迭代更(geng)新

4、 項目后評估的(de)全面覆蓋(gai)、全員參加、全程回顧

（1）    三全成本管理

（2）    四維項目策(ce)劃（前(qian)期定位）管理

（3）    三(san)維產(chan)品研發設計成(cheng)果評價

（4）    工(gong)程(cheng)管理者的四個角色

（5）    前中后三段營銷管(guan)理

（6）    全員客戶關系(xi)管理

二、 財務&成本維度的項目后評估

1、 財務(wu)收支指標及數據歸集

（1）    項目規劃指標總(zong)結和分(fen)解(jie)整理

（2）    銷售收入分類統計

（3）    開發(fa)成(cheng)本及費用總結分析

3.1房地產企業(ye)成本管理流程概述

    目標成本、動態控(kong)制，責(ze)任成本、考核評估。

詳解：萬科《目標成本計劃》模板，產品分類，9大類構成，3級科目分解

3.2項目(mu)開發建設成(cheng)本(ben)總結(jie)

詳解：開發直接費（土地、前期、建安、基礎設施、配套設施）逐項總結

詳解：開發間接費總結

案例：萬科《項目成本后評估管理流程》

3.3項目期間費用

詳解：管理費用總結

詳解：營銷費用總結

3,4《目標成本計劃》估、測、概、預4版數據VS結算數據比較分析

詳解：《項目全成本后評估報告》模板

3.5成(cheng)本(ben)數據庫的建設和應用

3.6成本考核

詳解：目標成本考核指標（樣本）

（4）    稅金及匯算(suan)清繳預決算(suan)

案例：高層塔樓及裙房的規劃設計VS土地增值稅

2、 現金流回顧(gu)及分(fen)析

（1）    資(zi)金投入流出統計

（2）    銷售回款流入(ru)統計

（3）    現(xian)金流平衡表分析

3、 投資效率分析

（1）    利(li)潤*值*化

稅前利潤

稅后利潤

（2）    投資效率*化

自有資金投資利潤率

年化投資回報率

三、 市場及客戶定位&產品研發設計維度的項目后評估

1、 市場反饋及成交(jiao)客戶分析

（1）    成交客戶(hu)信息匯總(zong)

（2）    分(fen)(fen)類產品的客群(qun)特征分(fen)(fen)析

案例：某項目開盤總結分析報告

2、 銷售進度分析

（1）    價格定位VS成交價分析

（2）    銷售進度匯總分析

案例：月度營銷總結報告（樣本）

（3）    營銷(xiao)推(tui)廣進度安排(pai)及效果(guo)分析

（4）    推廣費用流出VS銷售(shou)回款流出對(dui)比分析

3、 產品定位VS銷售進度分析

（1）    暢(chang)銷產品分析

（2）    滯銷產品分析

（3）    交工標準、部品、新材料(liao)新技術應(ying)用

（4）    招商配合及商業(ye)運營

4、 研發設計VS客戶滿意度

（1）    規(gui)劃總(zong)圖及(ji)道路(lu)停車

（2）    社區配套(tao)設施(shi)

（3）    園林景觀

（4）    案場、樣板房及示(shi)范區

（5）    物(wu)業(ye)運營(ying)反饋

5、 項目前期策劃定位&規(gui)劃設(she)計的后(hou)評估驗證總結(jie)

（1）    客戶定位(wei)

（2）    價格定(ding)位

（3）    產品定位

（4）    運(yun)營定位

四、 項目管理&工程建設維度的項目后評估

1、 項目開發進度計劃總結(jie)對(dui)比評價

（1）    開發進(jin)度總控(kong)計劃(hua)各(ge)版(ban)本對比分析

（2）    開發進度(du)總控(kong)計劃年(nian)度(du)調整總結(jie)

2、 項目工程(cheng)后評估總結

（1）    施工進度(du)計劃總(zong)結

（2）    工程質量總結

（3）    工程成本控制

（4）    安全文明施工

（5）    其他(ta)

（6）    ……

案例：項目工程后評估報告提綱（15項總結）

五、 項目外部合作資源&企業外包管理維度的項目后評估

1、 項(xiang)目策劃合(he)作資源評價

2、 設計類合作資源評價

3、 工程外包類(lei)合作資源評價

案例：施工來供方履約評價表（樣本）

案例：監理單位檢查評比表（樣本）

4、 材設、部品供應商合作資(zi)源評價

5、 營銷類(lei)合作資(zi)源評價

案例：營銷合作方履約評價表（樣本）

六、 項目管理資源配置&企業管理維度的項目后評估

1、 組織協同VS工作職責劃分

2、 審批權限效率VS風險控制

3、 項目開發全生命周期業務流程優化(hua)

4、 客(ke)戶滿意度提升(sheng)

七、 房地產企業經營管理系統提升之道

1、 管控鏈提(ti)效——房企管理平臺(tai)搭建

（1）    組織架構&管理資源配置

（2）    計劃管理(li)流程

（3）    成本管(guan)理流程

（4）    績(ji)效考核流程

2、 價值鏈增(zeng)值——項(xiang)目管理全周期(qi)流程優化

（1）    項(xiang)目決策管理流程(cheng)

（2）    項目策(ce)劃管(guan)理流程

（3）    設(she)計管理(li)流(liu)程(cheng)（精裝(zhuang)修交房及示范區(qu)打造）

（4）    工程管理流程

（5）    營銷管理流(liu)程

（6）    客戶關系管理流(liu)程(cheng)

（7）    商業、產業、養老(lao)等地產模式運作

3、 供應(ying)鏈(lian)借力(li)——房企外包管理系(xi)統(tong)完善

（1）    外包管理流程

（2）    戰略供應商管理

房地產評估和管理培訓

 

 

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