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中國企業培訓講師
精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能解析
 
講師:冠仕馬 瀏覽次數:2742

課(ke)程(cheng)描述INTRODUCTION

地塊投資決策培訓

· 中層領導

培訓講師:冠仕(shi)馬(ma)    課程價格:¥元(yuan)/人    培訓天數:1天   

日程(cheng)安排SCHEDULE



課程(cheng)大綱Syllabus

地塊投資決策培訓

課程大綱:
一、地塊投資的時機選擇:宏觀環境分析與預測  

1、當前房地產市場狀況和政策解讀
2、比較過去四次房價下跌的宏觀經濟背景看這次限購的產業周期點
3、白銀時代房地產發展特點和房地產投資方向  
4、未來政策預估
限購限貸,甚至是限價等措施加強的概率大還是減弱的概率大?
房地產未來的投資價值是否還存在?
如何判斷所處時間節點的在經濟周期的位置?
課堂討論:投資拿地判斷宏觀經濟(ji)形勢的幾個關鍵性指(zhi)標是什么?

二、地塊投資的自身評估:開發模式決定了拿地的條件(重點)
1、房地產企業開發模式的分析
從投資回收速度看:長線模式和短線模式
從產品類別看:單一產品模式和組合產品模式
從單一規模來看:大盤模式和精品模式;
從地區分布看:區域模式和跨區模式
從經營主旨來看:品牌模式和贏利模式、生存模式和成長模式
2、各類商業地產投資模式的本質  
(旅游地產、產業地產、稀缺資源項目的投資模式)  
 課程討論(lun):我們企業(ye)的投資模式(shi)是什(shen)么(me)?有什(shen)么(me)優(you)缺點(dian)?

三、地塊投資的決策基礎:市場分析和預測(重點)
1、地塊分析和土地市場分析
2、競爭樓盤分析
3、區域市場分析
4、市場分析要解決的主要問題:專案市場調研的指引
實戰操練:樓盤的市場調研

四、地塊投資的決策核心:產品規劃(重點)
1、產品規劃和自身企業的產品密切相關
2、如何實現產品規劃的*利益?
實戰操練:強排方法的介紹和實踐
3、產品規劃中企(qi)業的(de)運(yun)營能力(li)(li)和銷售能力(li)(li)的(de)因素(su)

五、地塊投資的決策依據:財務分析(重點)
1、房地產項目成本構成 
2、房地產項目的收入估算 
3、房地產投資收益分析: 項目的靜態投資和動態測算
4、項目投資建議書
5、簡要實用的可行性報告的編制要求
實戰操練:項目的可行性報告的編制
  
六、 房地產企業拿地方式  
1、國內地產企業通行的拿地方式五個模式十六種方式
招拍掛介紹(二種方式)
土地轉讓介紹(一種方式)
股權轉讓介紹(市種方式)
合作經營介紹(二種方式)
委托代建介紹  (一種方式)
2、各種方式的利弊分析  
3、品牌房企的各種獨門絕技及其拿地策略  
萬達模式  
萬科模式  
綠地模式  
4、企業勾地技巧、門檻條件設置  
實戰操練:什么是我們企業拿地條件的*方式?
  
七、各種拿地模式的風險
1、 二級市場拿地方式實操及風險防范
1)哪些情形必須進行招拍掛?招標、拍賣、掛牌三種方式適用范圍?
2)招拍掛形式出讓土地使用權的利弊分析
3)企業實力雄厚、準備充分卻無法成功通過二級市場拿地?癥結何在?
4)“招拍掛”獲取土地會踩到哪些“雷區”?
5)如何避免“招拍掛”雷區?
2、 直接進行項目轉讓獲取項目實操及風險防范
1)“精心策劃”的項目轉讓為什么到頭來“竹籃打水一場空”?
2)如何看清直接項目轉讓的利弊不至于盲動
3)如何合理合法降低項目轉讓過程中的稅收成本
案例分析:土地二種轉讓方法的稅費比較
3、股權收購獲取項目實操及風險防范
1)收購不同性質企業股權取得房地產項目會遇到哪些法律障礙
2)股權收購如何做好合理避稅
3)通過股權收購取得房地產項目的利弊分析
4)通過股權收購取得房地產項目風險事前、事中如何防范,事后如何處理?
5)真實案例全程展現股權收購取得房地產項目實操
案例討論:非報表價值和財務報表價值孰重孰輕?
案(an)例分析(xi):某(mou)(mou)香港集團公司(si)并購某(mou)(mou)大(da)型房地產集團案(an)例成敗得失分析(xi)

八、地塊投資部門的工作定位:投資部的龍頭地位和工作使命  (重點)
1、地塊投資在企業系統中的地位  
2、國內標桿房地產的投資管理方式和組織架構
3、投資經理需要掌握的基本技能
3、公司的目標和投資部的任務分解:3121模式介紹   
課堂討(tao)論:公司給我(wo)的年度目標是什么(me),和(he)公司發展關系如何

地塊投資決策培訓


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    參(can)加課(ke)程:精準判斷地塊投資價值與拿地實戰技能解析

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