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商業地產項目的建筑規劃設計培訓

講課提綱：
觀點：專業化是開發營運購物中心項目的根本性問題
一、中外商業地產項目開發先進的設計理念我的觀點：
第一：綜合體項目的后期營運成功與否從建筑體的設計開始“種”下了“因子”。
第二：商業綜合體項目的建筑設計要超前，要與城市功能融合，才能為后期成功運營打下基礎。
（一）商業建筑體設計的商業元素
（二）商業綜合體的城市功能融合（商業是人們活動的第三空間）
（三）商業建筑體設計的景觀環境
（四）商(shang)場的人性化建筑細節(jie)設(she)計

二、商業建筑的各類產品形態設計特征
第一類：地鐵上蓋商業—與軌交連接設計
第二類：商業街—專賣店的立面設計
第三類：休閑街區的設計
第四類：商務寫字樓購物中心設計
第五類：酒店設計
第六類：社區商業設計
第七類：地下商業設計

三、商業地產建筑形態設計中的常見問題
（一）缺乏專業市調定位的失敗案例
1、上海龍之夢購物中心（平面動線比較）
2、上海仲盛世界商城（建設設計錯誤）
3、成都富力天匯購物中心（建筑設計錯誤）
（二）商業地產建筑形態設計中的常見問題
1、商業定性混淆，經營價值喪失
2、產品排布錯誤，影響經營效果
3、物業/經營功能錯位，商業價值降低
4、不符合商家要求，影響招商的實施
5、建筑配套不完善，影響客流導入
6、產權開發(fa)模式造(zao)成的(de)弊端

四、商業項目的建筑設計要點
（一）做好商業項目建筑設計的要點
1、商業項目的外觀形態設計
2、商業項目的平面結構設計
3、商業項目的建筑動線設計
4、商業項目的中庭功能設計
5、商業項目的人性化設計
6、商業(ye)項目的城市功(gong)能融合設計

（二）商業項目建筑形態設計的思考點
1、關于商業建筑形態的思考點
① 用地指標、地塊形狀
② 地塊的容積率
③ 地塊的車/人的流向
④ 地塊的用地性質（使用功能）
⑤ 景觀效果（有河岸線考慮視覺效果）
⑥ 項目的預算與成本（不同形狀、材料有不同建筑成本）
提示：購物中心擬采用現代風格、街區式擬采用歐式休閑風格、旅游商業街擬采用民族特色風格。
2、關于商業建筑樓層數量的思考點
① 地塊的容積率限高規定
② 項目地塊所處地段價值高低（土地成本）
③ 項目地塊的商業屬性（市級、區級、社區商圈）
提示：國外商業建三層比較多（非市級商業中心）。
3、關于商業建筑主次入口的思考點
① 交通流向（車流方向）
② 行人流向（人從哪來？)讓人進入沒有壓迫感，更人性化的設計
③ 什么方向位置，什么朝向（風向、陽光）
④ 內部使用取景要求（景觀作用）
⑤ 開門的視覺與整體設計正面、側面、背面的設計要求的直接銜接
⑥ 消防系統，安全要求提示：十字路口金角的位置為佳，人車分離。
4、關于商業建筑內部動線的思考點
① 足夠空間的商鋪，商鋪靠外墻，零售商鋪不需要臨窗，餐飲最好臨窗；人的流向在中間，才能達到最高效益。
② 有主力店的商場，流向上要為它考慮。
③ 視面積與長寬，跨度結構設計，走道上不適合有很多柱子。
④ 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
⑤ 消防問題，一定距離之內留出安全出口（緊急出口）。
提示：動線要清晰簡單，走道不易過寬/過窄。
5、關于商業建筑中庭的思考點
① 心理上人一般不喜歡進了商場一頭看到底，中庭可以讓購物者不會有視覺疲憊。
② 心理上人走過200米就要拐彎了，因此需要中庭節點來過渡。 有輔助性的空間，營造客廳的感覺（有座位、有咖啡店）。
提示：中庭是集聚人流的磁場，人天然親近自然光，中庭必須見天采光。
6、關于商業建筑外部景觀的思考點
① 景觀對于商業極為重要，周邊環境設計良好（綠化、停車場、人行道）可以提升商業品位，吸引人流。
② 商業需要聚焦視覺，才能吸引人流。有文化主題的燈光工程、雕塑小品、綠化環境，可以為商業帶來人流。
提示：讓(rang)商業建(jian)筑體(ti)(ti)(ti)的本體(ti)(ti)(ti)成為廣告體(ti)(ti)(ti)。

（三）商業項目的建筑設計要點
第一：商業項目的建筑外觀形態設計要點
1、商業的建筑外觀設計風格要有商業元素
2、商業的建筑外觀設計要有視覺沖擊力
第二：商業項目的平面結構設計
要點1、商業項目的平面結構設計
要點2、商業的平面結構形態解析（超市、百貨與購物中心動線的區別）
3、百貨結構做購物中心造成經營不理想的案例分析
第三：全國知名商業項目的平面結構形態（動線）設計案例比較
1、龍之夢系列商場的平面形態演變
2、恒隆廣場系列商場的平面形態演變
3、來福士系列商場的平面形態演變
4、大悅城系列商場的平面形態演變
5、印象城系列商場的平面形態演變
6、萬象城系列商場的平面形態演變
7、其它商業地產建筑平面設計的優秀案例
第四：商業項目的動線設計要點
1、動線設計的內容外部交通（道路等級，主次入口設置）
內部交通（主動線清晰，平面圖）
垂直交通（雙首層、三首層，加長電梯直達）
2、外部動線設計原則外部交通解決什么問題？
（1）解決消費者怎么來的問題
（2）決定商業項目主次入口設在哪里？
3、內部動線設計原則（把握內部動線設計要點）
（1）主動線必須清晰
（2）主動線能循環（避免筆直動線形成的頂端死角）
（3）多動線是死線4、垂直動線設計原則
（4）垂直動線——解決高樓層的客流導入平面動線與垂直動線必須結合！
（5）自動扶梯多方位配置、多數量配置
（6）平面動線與垂直動線結合的案例
附：商場的一些建筑設計參考數據
第五：商業項目的中庭設計要點
1、商場中庭無柱設計的案例（深圳KK茂案、重慶協信時代廣場案例）
2、商場中庭采光功能設計的案例（日本千葉啦啦寶都、南京大觀世界案例）
3、商場中庭的藝術化設計的案例（香港國金中心案例）
第六：商業項目的其它設計連廊、退臺、平頂、花車、外展區、停車場的設計五、國內房地產開發商的商業項目建筑設計案例點評（常州新城公司開發項目）
1、吾悅百貨案例
2、吾悅購物中心
案例3、吾悅國際廣場
案例4、月星環球港(gang)案例

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