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商業地產定位培訓

課程大綱：
一、引言 ——商業、商業地產的本質出發點
商業物業標的的再分類；
善戰者，無赫赫之功；
商業定位的核心是渠道邊際效益的建設；
從流通屬性上分類：商業地產 = 電子商務；
商業并非陣亡于電商，而是死于同類競爭。
二、項目前期拿地選擇 ——商業開發同生孩子的關系（項目整體啟動的3個原則)
你是被動懷孕還是主動懷孕？
項目可研的7個前置分析；
項目兩成陣亡于定位、五成陣亡于資金、三成陣亡于調研；
 和(he)黨商(shang)量拿地(di) —— 有關筑(zhu)巢引鳳與關門打狗(gou)。

三、城市綜合體綜合項目定位
陷阱與餡餅 ——中國商業綜合體特點；
商業項目各類型產品及盈利模式解析 —— 綜合體不僅是商業；
零售類物業 —— 商業項目的4類工程變種
1.商業街技術重點
2.底商操作技術重點
3.商業裙房技術重點
4.單體樓技術重點
5.—— 風險正在悄悄靠攏，不要靠近6個位置；
綜合體止損 —— 1、什么是定位？綜合體各物業比例劃分就是第一個定位。
2、什么是定位？綜合體各物業開發節奏就是第二個定位（案例：北京HM中心）； 
商業業態類型：賠錢的與賺錢的；
主力店及非主力店互動意義；
詳解主力店 —— 會招主力店不等于會用主力店，不要讓錢白賠；
主力店實操邏輯（一） —— 真相；
主力店實操邏輯（二） —— 真相背后的真相；
顛覆規則 —— “形兵之極，至于無形”
核心重點：新時代商業的革命 —— 要用做“妓院”的心態做商業；
革命（一） —— 快銷集群10+1：
革命（二） —— 常規零售混搭的意義及模式，論化學反應與物理反應：
革命（三） —— 社交集群：
革命（四） —— 粘性集群（購物中心市場化，電商的盲區戰場）：
革命（五） —— 外圍集群消費力（抓點不如抓片，大數據的出口）：
革命（六） —— 不圖人流圖粘性（關于活動創新及聯發）：
總結 —— 內場集群組合要素
商業地(di)產和打(da)麻將的關系 —— 10%人流(liu)概率制勝。

四、主力店招商計劃不要被硬件斷送
想招主力店和能招主力店是兩回事 —— 設計失誤會致命；
項目設計的四個關鍵階段：小心別被專業的設計院忽悠；
商業是有生命的——商業項目各功能設計同人體器官的關系。
物業改造和規劃與人流與粘性的關系 —— 建筑與引流
設計解決營銷 —— 把項目商戶拿空、它還是什么？
五、業務營銷 —— 項目招商
商業租賃業務體搭建；
商務合同談判要點；
租賃意向書解讀及控制；
商務條款；
技術條款；
常規談判周期；
合同陷阱：法務人員的真正使命與生存價值；
杠桿談判：如何和商戶討價還價；
談判典型失敗案例 —— 一場有關忽悠實力的較量；
招商(shang)總監的困(kun)惑——自己越專業、談判越被動；

六、致命的敵軍？友軍？ —— 物業管理代表著商業的未來
影子殺手——物業管理公司的潛在危害；
商業的未來？—— 物業管理公司，*的友軍；
有趣的商管。
七、政策渠道的利用方式
政府幫你做項目 —— 沒從政府身上賺到便宜的項目，都是源于不了解政府要什么：
九、商業地產營銷的*目的 —— 資產證券化
商業地產表象價值；
商業地產深度價值；
商業地產四種證券化組織模式  —— 什么樣的物業能找到資金出口；
插課：翻過頭來看真相
十、營銷的本質
決戰之后 —— 沒有形成追擊的決戰勝利、沒有任何意義；
追擊一：橫向資源鏈打擊；
追擊二：縱向產品鏈打(da)擊

商業地產定位培訓