房地產企業的二次創業：系統創新與關鍵點管理
講(jiang)師(shi)：矯(jiao)培民(min) 瀏覽(lan)次(ci)數：2550
課程描述INTRODUCTION
房(fang)地產(chan)企(qi)業系(xi)統創新課程(cheng)
培訓講師：矯培民
課程價格：￥元/人
培訓天數：1天
日程安排SCHEDULE
課程大(da)綱Syllabus
房地產企業系統創新課程
課程大綱
今(jin)天，房地產企業面臨著巨大的機遇與壓力：
機(ji)遇：
1、技(ji)術趨勢：互聯網大數(shu)據，顛(dian)覆傳(chuan)統(tong)行業，包括房地產開發。
2、社會(hui)趨(qu)勢(shi)：我國正處于城鎮(zhen)化(hua)的中期，城鎮(zhen)化(hua)過程還有20年(nian)
3、政(zheng)策趨勢：資源配置由(you)市(shi)(shi)場決定，政(zheng)府將(jiang)退(tui)出市(shi)(shi)場，購(gou)買服務。
房地(di)產(chan)行業已告別了十(shi)年(nian)暴(bao)利的(de)“野蠻生(sheng)長”，“下半(ban)場”的(de)玩(wan)法將(jiang)發生(sheng)很大(da)變化(hua)。所有的(de)房地(di)產(chan)企業重(zhong)新回到一個起(qi)跑線(xian)。
壓力：
1、從行業看，宏觀(guan)經(jing)濟結構的調整，勢必擠壓房地產行業的利(li)潤。利(li)潤平均(jun)化是趨勢。
2、從市場(chang)看，房價已經到了階(jie)段(duan)性高點，市場(chang)供過于(yu)求日(ri)趨(qu)嚴重。
3、從政(zheng)策(ce)(ce)看，開發貸款，預售政(zheng)策(ce)(ce)，土地增(zeng)值(zhi)稅，房產稅等政(zheng)策(ce)(ce)變化。
土地盈利模(mo)式已經過時(shi)，取而代之的是新的商業模(mo)式。
對(dui)房地產企(qi)業來講，這無異于(yu)二(er)次創(chuang)業。
開發商80%的問(wen)題(ti)出在運作(zuo)系統，二次創業需要創新運作(zuo)系統
系(xi)統(tong)創(chuang)新:根據近二(er)十年(nian)對房(fang)地產開發行業(ye)的實(shi)踐(jian)、思(si)考與(yu)總結(jie)，我們(men)提出(chu)了(le)管控鏈、價值(zhi)鏈和供應鏈為三條主線的房(fang)地產企業(ye)專業(ye)操作系(xi)統(tong)。
這是(shi)開(kai)發(fa)商企(qi)業運(yun)作必須具(ju)備的視(shi)野與(yu)能力。
房地產開發(fa)運作系統總成
----一級(ji)子系統
-----二(er)級子系(xi)統
-----三級關鍵點
房地產(chan)開發運作(zuo)系統常見問題解析
房地產開發系統與關鍵點詳(xiang)解:
一、企業管控創新:開(kai)發商的四基管控系統
管控(kong)系(xi)統的(de)四個基本點:
1、開風商企業(ye)的資源配置（管(guan)好(hao)人）架構管(guan)理系(xi)統
2、開發商企業的(de)系統(tong)運營(ying)（管(guan)好事）計劃管(guan)理系統(tong)
3、開發商企業的投(tou)入(ru)控制（管好投(tou)入(ru)）成本管理系(xi)統(tong)
4、開發商企業(ye)的(de)產出控(kong)制（管好產出）績效管理系統
1、創新(xin)架構(gou)管(guan)理(li)
問(wen)(wen)題(ti)：開(kai)發(fa)商架構管理中普遍存在資源(yuan)配置不(bu)合理，職責不(bu)清，扯皮推諉，效率低(di)下，管理成(cheng)本高企等問(wen)(wen)題(ti)。
怎么(me)解決(jue)這些問題？
創(chuang)新點：
（1）、以專(zhuan)業(ye)優化組(zu)合(he)配置資源配置
（2）、簡(jian)約、精(jing)細(xi)化架(jia)構管理系統(tong)
要點(dian):
專業優化組合
專業設置及(ji)組合
簡約(yue)管理架構設計
職能工作(zuo)細(xi)分
部門職(zhi)能的工作清單
操作部門的接口
崗位責(ze)任系統
定崗定編
職務說明書
運作權(quan)限系統
部(bu)門職責權限
各種審批流程
3、創新計(ji)劃(hua)管理
問題：開發商運營中普遍存在工作銜接不暢，人員(yuan)忙(mang)于奔命，效(xiao)率(lv)低(di)下，成本高(gao)企等
怎么解(jie)決問題(ti)？
創新點：
（1）、建立四級(ji)計劃系統
（2）、完善計劃管(guan)理機制(zhi)
要(yao)點：
計劃體系(xi)的內容(rong)：
一級計劃：戰(zhan)略規劃及五年發展計劃
二級(ji)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)：經營計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)指標、七(qi)大計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)系統（項目開發計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)、設計(ji)(ji)計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)、總體工程計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)、成本計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)、銷(xiao)售計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)、資金計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)和管理計(ji)(ji)劃(hua)(hua)(hua)模板）
三級(ji)計劃(hua)：部(bu)門(men)月(yue)度計劃(hua)模板(ban)
四級(ji)計劃(hua):崗位個人周計劃(hua)
計劃的編制：
計劃主要節點的分層管(guan)理
主要節(jie)點(dian)之(zhi)間標準工作周期
計(ji)劃(hua)的分(fen)解與運行(xing)
計劃(hua)的監控與考核
4、創(chuang)新(xin)成本管(guan)理(li)
問題：開(kai)發商(shang)普遍缺(que)失成(cheng)本管理(li)系統，各種浪費，極大(da)地吞(tun)噬了項目的利潤(run)。
怎么解決問(wen)題？
創新(xin)點：
（1）、建立全程、全員(yuan)成本管理系(xi)統
（2）、市場倒推(tui)式的造價定(ding)位方法
要點：
建設前期(qi)成本控(kong)制
目標成本與責任成本
成本控制(zhi)指導書
建(jian)設過程成(cheng)本控制
動態成本(ben)控制
建(jian)設后期的(de)成本控制
結(jie)算、決算與成本考核
5、創(chuang)新(xin)績效管理
問(wen)題(ti)：團(tuan)隊(dui)管理中普遍存(cun)在(zai)能力(li)與(yu)動(dong)力(li)不(bu)足，團(tuan)隊(dui)執行力(li)低下，項(xiang)目不(bu)能取得預(yu)期利潤等問(wen)題(ti)。
怎么(me)解決問(wen)題？
創新點：
（1）、過程與結(jie)果并重的(de)雙重績效管(guan)理
（2）、量化簡單的(de)績效考核指標
要點：
項目績效考核
項目(mu)績效考核中(zhong)的二次分配
項目績效(xiao)考核(he)指(zhi)標
骨干人員(yuan)的長期激勵機制
月(yue)度目標管理(li)考核流程：
計劃考(kao)核指(zhi)標的量化
績效工資體系的建立
多元(yuan)考核主體的考核辦法
二、項目運營系統創新(xin):6大增(zeng)值點的項目價值鏈管理
房地產項目(mu)開發(fa)的(de)六大價值(zhi)增值(zhi)點構(gou)成項目(mu)的(de)價值(zhi)鏈，每個(ge)點都要為項目(mu)增值(zhi)。
1．創(chuang)新項目決策
問題：傳統拿地(di)的(de)風(feng)險在于,項(xiang)目能否賺(zhuan)錢基(ji)本取決于房價上漲。
怎么解決問題？
創新點:1投資決策系統、
2投資分析模型
要點：
項目(mu)論證管理流程
項目初步設計(ji)分析
項目成本估算方法
土(tu)地(di)的投資價(jia)值
2．創新項(xiang)目策劃(hua)
問題：策劃報(bao)告普遍嚴(yan)重脫離市場和成本(ben)要求。沒有(you)可操(cao)作性(xing)。
怎么(me)解決問題？
創新點:四維(wei)項目(mu)策劃系統
要(yao)點(dian)：
項目策劃管理流程(cheng)
客戶定位（客戶細分與需(xu)求調(diao)研(yan)）
造(zao)價(jia)定位及(ji)項目(mu)成本測(ce)算
產(chan)品定(ding)位（項目主題及物(wu)業發展建議）
項目運營(ying)定位；
項(xiang)目(mu)策劃任務(wu)書(shu)
四(si)維項目策劃
客戶定位(客戶是誰,需(xu)要什么(me))
造價定位(客戶支付能力,造價標準)
產品定位(項目核(he)心(xin)問題,做什么產品)
運營定位(wei)(項目開發節奏,經營目標)
3．創新設計管理
問(wen)題：很多開(kai)發商只有設(she)計委托，沒有設(she)計管理。
怎么解決問題？
創新點(dian)：三度設計管(guan)理(li)系統
要點：
設計(ji)委托管理流程
設計任務書(shu)
設計(ji)評(ping)審及優(you)化
設(she)計跟蹤(zong)服務(wu)
設計變(bian)更
4．創(chuang)新(xin)工(gong)程(cheng)管理
問題：甲方不會作甲方，造成(cheng)進度失控、質量失控、成(cheng)本失控。
怎么解決問題？
創新點:1、甲方(fang)工(gong)程(cheng)關鍵點管理(li)系統2、甲方(fang)工(gong)程(cheng)管理(li)的(de)角色
要點：
甲方工(gong)程部的(de)角色與作用(yong)
工程管(guan)理流程
工(gong)程管(guan)理指導(dao)書及工(gong)程管(guan)理標準
甲方(fang)現(xian)場管(guan)理(li)十大關鍵點
客戶敏感質量問題的防治
物(wu)業(ye)移交(jiao)管理
保修期內的維修管理(li)
5．創新營銷(xiao)管(guan)理
問(wen)題：銷(xiao)售服務不到位，是買(mai)方市場銷(xiao)售的基本問(wen)題。
怎么解決問題？
創新點：1、服務營銷系統(tong)，2、一站式銷售服務
要點：
營銷策劃管理
案場內部管理(li)
銷售服務管理
銷售價(jia)格管理
銷售(shou)費用管理
客戶(hu)事務管理
銷售變更(geng)的管理
6．創(chuang)新客戶管理
問題：開發商(shang)普遍輕視(shi)客戶管理，既丟了財，也(ye)丟了人。
怎(zen)么解決(jue)問(wen)題？
創新點：1、三(san)位一體的客戶(hu)服(fu)務系(xi)統，2、客戶(hu)資源(yuan)管(guan)理與(yu)經營
要(yao)點：
客戶滿(man)意度(du)提升計劃(hua)
產(chan)品服務
銷售服(fu)務
物業服務
客戶俱樂部運作(zuo)
三(san)、外包管(guan)(guan)理創新：開發(fa)商的供(gong)應鏈管(guan)(guan)理
問題：不會管理(li)外包(bao)供方(fang)，不能(neng)借力賺錢是開發商普(pu)遍(bian)存(cun)在的(de)短板。
怎么解決問題(ti)？
創新(xin)點：供應鏈管(guan)理系統(tong)
要點：
1．外包(bao)管理流程
2．招投標管理
招(zhao)投標管理流(liu)程
工程采購招投標
甲(jia)供材設采購招投標
3．外(wai)包(bao)業務(wu)(wu)任務(wu)(wu)書
項目(mu)策劃任務書
設計委托(tuo)任務書
工程管理指導書
營銷(xiao)策劃任務書
4．外包合同
設(she)計類合同
工程類合同
營銷類(lei)合(he)同
5．外(wai)包成果評審
各類外(wai)包評審的流程
各類外包評審(shen)的標準(zhun)
各類外包成果的驗收
房地產企業系統創新課程
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