在(zai)物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務水平有待提升，物(wu)(wu)業(ye)(ye)服(fu)務糾紛頻發的(de)當下(xia)。越(yue)來越(yue)多(duo)的(de)業(ye)(ye)主曾經或(huo)正在(zai)產生不交或(huo)者(zhe)少交物(wu)(wu)業(ye)(ye)費的(de)念頭(tou)。
日前，云南嵩明縣人民(min)法(fa)院審理(li)了(le)一(yi)起物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)糾紛案件，原告(gao)是(shi)一(yi)家物(wu)(wu)(wu)業(ye)公司(si)，被告(gao)是(shi)因為不滿物(wu)(wu)(wu)業(ye)公司(si)服(fu)務整整三年沒交物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)的(de)(de)(de)業(ye)主(zhu)。業(ye)主(zhu)稱，物(wu)(wu)(wu)業(ye)公司(si)服(fu)務存(cun)在(zai)瑕疵，小區環境臟亂(luan)差，停車位(wei)管理(li)混亂(luan)，存(cun)在(zai)安全隱(yin)患，物(wu)(wu)(wu)業(ye)公司(si)動(dong)不動(dong)就(jiu)停水停電(dian)催繳物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)。聽上去，這位(wei)業(ye)主(zhu)不交物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)的(de)(de)(de)理(li)由是(shi)不是(shi)很(hen)充(chong)分(fen)，可(ke)結(jie)果他敗訴了(le)，法(fa)院判(pan)決(jue)其(qi)在(zai)15日內支付三年全部欠(qian)繳的(de)(de)(de)物(wu)(wu)(wu)業(ye)費(fei)。
物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務(wu)合(he)同是物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)為業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)提(ti)供物(wu)(wu)業(ye)(ye)服務(wu)，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)支(zhi)付物(wu)(wu)業(ye)(ye)費的合(he)同。雙方互付對待(dai)給(gei)付義(yi)務(wu)。從(cong)這個道理上(shang)說，物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)如果沒有(you)(you)按照合(he)同約定(ding)履(lv)行好服務(wu)義(yi)務(wu)即構(gou)成違約，業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)理應具(ju)有(you)(you)不支(zhi)付或者少支(zhi)付物(wu)(wu)業(ye)(ye)費的權利。然(ran)而當物(wu)(wu)業(ye)(ye)公(gong)司(si)將業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)訴至法(fa)院，追索其(qi)欠繳的物(wu)(wu)業(ye)(ye)費。業(ye)(ye)主(zhu)(zhu)抗辯的理由(you)可謂(wei)五(wu)花(hua)八(ba)門，但總體而言，敗訴居(ju)多！究其(qi)原因，我認為最主(zhu)(zhu)要有(you)(you)以(yi)下兩點：
1.司法裁判對業主不支付物業費的“正(zheng)當理(li)由”的認定多“從嚴把握”。
2.欠費業主(zhu)對(dui)物業公司未按合同約定履行服務義務舉(ju)證難(nan)度大。
讀到(dao)這里，你是不是深(shen)深(shen)的(de)emo了，還(huan)是準備躺(tang)平了。其(qi)實(shi)大(da)可不必，因為在司法實(shi)踐中，也有少數業(ye)主(zhu)少交或不交物業(ye)費(fei)的(de)理由(you)獲得了支持。今天我就和大(da)家分享幾個(ge)實(shi)踐中的(de)案例，相信無論對于(yu)想要維護自身權益的(de)業(ye)主(zhu)還(huan)是對于(yu)物業(ye)公司都具有啟發意義(yi)。
物業服務質量不(bu)達標，少(shao)交物業費請求(qiu)可能獲支持
在(zai)業主主張拒交(jiao)(jiao)少交(jiao)(jiao)物(wu)業費的(de)(de)理由中，物(wu)業服(fu)務(wu)不(bu)(bu)到位、服(fu)務(wu)質量(liang)有瑕疵占比最高。這種主張能(neng)否得到法院的(de)(de)支(zhi)持(chi)，從(cong)司法裁判(pan)的(de)(de)實例(li)看，關鍵看物(wu)業服(fu)務(wu)不(bu)(bu)到位或質量(liang)有瑕疵的(de)(de)嚴(yan)(yan)重(zhong)程(cheng)度。一般而言，只有物(wu)業公司完全不(bu)(bu)履行物(wu)業服(fu)務(wu)合(he)同約定的(de)(de)服(fu)務(wu)義務(wu)或者合(he)同履行存在(zai)重(zhong)大瑕疵，嚴(yan)(yan)重(zhong)到構成“根本違約”的(de)(de)情況下，才有可能(neng)得到支(zhi)持(chi)，且通常情況下，少交(jiao)(jiao)物(wu)業費的(de)(de)請(qing)求(qiu)相較于拒交(jiao)(jiao)物(wu)業費的(de)(de)請(qing)求(qiu)更容易得到支(zhi)持(chi)。
比(bi)如，在(zai)趙(zhao)某(mou)與天(tian)津某(mou)物(wu)業(ye)公司物(wu)業(ye)服務合同糾(jiu)紛(fen)一(yi)案中，趙(zhao)某(mou)舉證證明(ming)了監控和路(lu)燈(deng)大(da)部分不能用，道路(lu)損壞嚴(yan)重，道路(lu)方磚下沉(chen)，車位和草坪雜草叢生(sheng)、綠化樹木死亡40%等(deng)該物(wu)業(ye)公司未(wei)按照合同約(yue)定履(lv)行(xing)服務義務的情形，法院在(zai)綜合考(kao)量物(wu)業(ye)公司的物(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)收費(fei)(fei)(fei)標(biao)準、物(wu)業(ye)服務存(cun)在(zai)瑕疵等(deng)實(shi)際情況，酌定趙(zhao)某(mou)向物(wu)業(ye)公司按照90%的比(bi)例繳納欠費(fei)(fei)(fei)期間的物(wu)業(ye)費(fei)(fei)(fei)五千余元。
物業公司(si)超(chao)過訴(su)訟時(shi)效追索物業費，業主可請求相應免責
目前(qian)，根據《民(min)(min)(min)法(fa)典》的規定，向人(ren)民(min)(min)(min)法(fa)院請求(qiu)保(bao)護(hu)民(min)(min)(min)事(shi)權利的訴訟時(shi)效期間為(wei)3年。訴訟時(shi)效期間自權利人(ren)知道或者(zhe)應(ying)當知道權利受到損害以(yi)及(ji)義務(wu)人(ren)之日起計算。民(min)(min)(min)事(shi)權利受到侵(qin)害的權利人(ren)在法(fa)定的時(shi)效期間內不行使(shi)權利，時(shi)效屆滿后，債(zhai)務(wu)人(ren)獲得訴訟時(shi)效抗辯權。
在(zai)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)合同糾紛中(zhong)，法定(ding)的訴(su)(su)訟(song)(song)時效期(qi)(qi)間是3年(nian)，超(chao)過3年(nian)訴(su)(su)訟(song)(song)時效，物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司便會對物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費的該筆債權(quan)喪失勝訴(su)(su)權(quan)。關于3年(nian)訴(su)(su)訟(song)(song)時效的起算(suan)點(dian)，一(yi)般認(ren)為，物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)合同屬于繼續性合同，物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公司要求(qiu)業(ye)(ye)(ye)主支付服務(wu)費用的訴(su)(su)訟(song)(song)時效期(qi)(qi)間應從最后一(yi)期(qi)(qi)物(wu)(wu)(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服務(wu)費用的履行期(qi)(qi)間屆(jie)滿之日計算(suan)。
比如，曹某與北京市(shi)某物(wu)業(ye)公司的物(wu)業(ye)服務合同糾紛一案中，法院認為，物(wu)業(ye)公司能提供的催繳業(ye)主欠(qian)費(fei)的時間是2016年(nian)7月，其對2012年(nian)9月-2013年(nian)8月的物(wu)業(ye)費(fei)主張已經超出3年(nian)的訴(su)訟(song)時效，所(suo)以不能得到(dao)支持。
對于(yu)物業公司，需要注意的(de)是，應注意主張權利(li)的(de)時(shi)間限(xian)制，避免超過訴(su)訟(song)時(shi)效。主動(dong)收集、保存訴(su)訟(song)時(shi)效中斷(duan)的(de)證據(ju)材料。
對于業主(zhu)，應當(dang)有訴(su)訟時(shi)效(xiao)(xiao)的(de)(de)意識，當(dang)認為物業公司主(zhu)張的(de)(de)物業費債權(quan)超過訴(su)訟時(shi)效(xiao)(xiao)時(shi)，應提出(chu)明確抗(kang)(kang)辯，因為如果(guo)義務人未(wei)提出(chu)訴(su)訟時(shi)效(xiao)(xiao)抗(kang)(kang)辯，法院不會主(zhu)動(dong)適用訴(su)訟時(shi)效(xiao)(xiao)的(de)(de)規(gui)定進行裁決。
物業公司擅自(zi)擴(kuo)大收(shou)費范圍(wei)、提(ti)高收(shou)費標準或者重復收(shou)費，業主提(ti)出抗辯的，法院支持
舉(ju)個(ge)簡單的例子，一(yi)個(ge)住(zhu)宅(zhai)小(xiao)區的物業費(fei)(fei)標準(zhun)本(ben)來是1元/平方米·月(yue)，物業公(gong)司未經業主共同決定，而僅僅是根據公(gong)司運行(xing)成本(ben)或者(zhe)自行(xing)聘請(qing)評估機構進行(xing)評估后，按照(zhao)1.5元的標準(zhun)向業主收取費(fei)(fei)用(yong)，屬于擅自提(ti)高收費(fei)(fei)標準(zhun)。
這是有(you)明確(que)依據的(de)，即《最高人民(min)(min)法(fa)院關于審(shen)理物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務糾紛案(an)件適用法(fa)律若干問題的(de)解(jie)釋》第二條，“物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務人違(wei)反物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務合同約定或者法(fa)律、法(fa)規、部門(men)規章規定，擅自擴大收(shou)(shou)費(fei)范(fan)圍、提高收(shou)(shou)費(fei)標準或者重復收(shou)(shou)費(fei)，業(ye)主(zhu)以違(wei)規收(shou)(shou)費(fei)為由提出抗(kang)辯(bian)的(de)，人民(min)(min)法(fa)院應予支(zhi)(zhi)持。業(ye)主(zhu)請求(qiu)物(wu)(wu)業(ye)服(fu)務人退還其(qi)已(yi)經收(shou)(shou)取的(de)違(wei)規費(fei)用的(de)，人民(min)(min)法(fa)院應予支(zhi)(zhi)持。”
比如，在河北省某(mou)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)與(yu)趙(zhao)某(mou)的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務合同糾紛一(yi)案中，法院即(ji)以物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)未(wei)提(ti)(ti)交(jiao)前期物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務合同或其與(yu)業(ye)(ye)(ye)主(zhu)雙方簽(qian)訂的(de)(de)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務合同，亦未(wei)提(ti)(ti)交(jiao)自身物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務等級證明(ming)文(wen)件，故(gu)物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)費用的(de)(de)標準應(ying)參照(zhao)所(suo)在地物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)服(fu)(fu)務收費的(de)(de)政府指導(dao)價(jia)格，而不(bu)支持物(wu)(wu)業(ye)(ye)(ye)公(gong)(gong)司(si)所(suo)主(zhu)張的(de)(de)較(jiao)高的(de)(de)收費標準。
部分地方存在(zai)特殊規定，特定情形下物業費可不交或少交
物業(ye)公司起訴業(ye)主(zhu)補(bu)交(jiao)物業(ye)費(fei)以及業(ye)主(zhu)進行抗辯時，還應重點(dian)關注所在(zai)地(di)區的(de)行業(ye)法規(gui)，看是否存在(zai)物業(ye)費(fei)免(mian)交(jiao)的(de)特殊規(gui)定(ding)。目前，正值疫情(qing)期間，一些地(di)方出臺了物業(ye)費(fei)減免(mian)的(de)相關政(zheng)策，也需(xu)要(yao)予以關注。
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