為了在基于內(nei)外部環境分(fen)析的基礎上對房地(di)產企業的戰略定位(wei)進(jin)行(xing)準確地(di)描述，結合房地(di)產行(xing)業的特(te)性，從(cong)產品(pin)、區域、價值鏈的三個維度(du)建立模(mo)型進(jin)行(xing)分(fen)析。
1. 區(qu)域：根(gen)據區(qu)域市場分析(xi)，結合自(zi)身資(zi)源優勢，最終確定(ding)區(qu)域布局。
2. 產品：根據目標客戶群分析，結合(he)自身資源優勢，確定業(ye)態組合(he)，并(bing)形成產品線規劃。
3. 價值鏈(lian)：根(gen)據利潤池、外部條件、關鍵成功因素等行業(ye)判斷要素，對主要涉及環節進(jin)行動態(tai)戰略評估，最終確定取舍(she)，進(jin)而整合自身資源，把握地產價值鏈(lian)核(he)心環節。
一(yi)、產品和區域(yu)綜合(he)分析
從(cong)區域和產(chan)品兩(liang)個維度看，結(jie)合(he)房地產(chan)行業現狀，一般而(er)言存(cun)在三種擴張路徑。
1. 聚焦產品，擴張區域
1) 優點：享(xiang)受(shou)產品復制帶(dai)來的規(gui)模經濟；
2) 缺點：因適合的(de)土地機會有限，需擴(kuo)張市(shi)場；
3) 典型企業：星河灣、碧桂園、仁恒/晉和(he)、華僑城、南(nan)京郎(lang)詩
2. 產品與市場擴(kuo)張平衡(heng)進行
1) 優(you)點：兼顧(gu)產品(pin)復制(zhi)與聚(ju)焦城(cheng)市的規模經濟，易(yi)把握土地機會
2) 缺(que)點(dian)：企業規模不(bu)大時，不(bu)易形成成主力產品線與根據地城市
3) 典型企業(ye)：萬(wan)科、中海、金(jin)地、浙江(jiang)綠城
3. 聚焦區域，多業態開發
1) 優點：享受聚焦同(tong)一城市帶(dai)來的規模經(jing)濟
2) 缺點：為(wei)了把握土地機會，需要(yao)研(yan)發(fa)多種(zhong)產品(pin)
3) 典型企業：龍湖、珠海華發(fa)、棲霞建設(she)、合景泰(tai)富、杭州濱江
二、區域分析
房地(di)產(chan)開發(fa)商在資產(chan)規模(mo)與能(neng)力積累達到(dao)一定程(cheng)度時，會(hui)面臨三種戰略選擇：全國性(xing)、多區(qu)域(yu)(yu)、區(qu)域(yu)(yu)性(xing)。一般(ban)而言(yan)，地(di)產(chan)開發(fa)商銷售規模(mo)做到(dao)50萬(wan)平(ping)米以上，原有(you)區(qu)域(yu)(yu)的(de)市場空間(jian)不足，需要探尋新的(de)市場空間(jian)。
1. 向外看，看全(quan)國(guo)
1) 戰略目標：全(quan)國(guo)市(shi)場，全(quan)國(guo)品(pin)牌
2) 典型代表(biao)：萬科
3) 運營風(feng)險：異地(di)市場(chang)巨大，高(gao)(gao)投入高(gao)(gao)回報同(tong)時高(gao)(gao)風(feng)險
2. 向外看(kan)，多(duo)區域
1) 戰略目標：2-3個核心區(qu)(qu)域(yu)，區(qu)(qu)域(yu)強(qiang)勢品牌，區(qu)(qu)域(yu)市場領導(dao)者
2) 典(dian)型代表(biao)：榮盛發展
3) 運營(ying)風(feng)險：異地市場運營(ying)風(feng)險增大
3. 向內(nei)看，單區域(yu)
1) 戰略目標(biao)：區域強勢品牌，區域市場領導者
2) 典(dian)型(xing)代表(biao)：河南建業(ye)
3) 運(yun)營風(feng)險：熟悉本地運(yun)營環境，風(feng)險可控性高；但可能約(yue)束企業(ye)擴張速度
三(san)、產品(pin)分(fen)析
產(chan)品(pin)(pin)分(fen)析應當以目標(biao)客(ke)戶購買(mai)能力和(he)需求為導向，明確(que)價值定位，最終確(que)定提供的(de)產(chan)品(pin)(pin)和(he)服(fu)務。現(xian)階段(duan)，房地產(chan)行(xing)業的(de)產(chan)品(pin)(pin)類(lei)型(xing)(xing)主要包(bao)括住(zhu)宅地產(chan)和(he)商業地產(chan)兩大(da)類(lei)，近年來(lai)，隨著社會進(jin)步及國民(min)經濟的(de)發展，又進(jin)一步延伸(shen)出旅(lv)游地產(chan)、養(yang)老(lao)地產(chan)等多種新(xin)興地產(chan)類(lei)型(xing)(xing)。
1. 住宅地產經營策(ce)略(lve)
隨著國家宏觀調(diao)控政策和房(fang)地產(chan)(chan)市(shi)場(chang)形(xing)勢的(de)變(bian)化，企(qi)業獲取土地增值(zhi)的(de)空間(jian)減少，資金成(cheng)本提高(gao)，產(chan)(chan)品增值(zhi)將成(cheng)為主(zhu)要(yao)盈利來源，產(chan)(chan)品增值(zhi)能力的(de)提高(gao)將主(zhu)要(yao)通過(guo)(guo)產(chan)(chan)品溢價和成(cheng)本控制(zhi)來實(shi)現。在目標集聚和產(chan)(chan)品差異化的(de)基礎上，加(jia)強總(zong)成(cheng)本領(ling)先，通過(guo)(guo)產(chan)(chan)品線規劃，實(shi)施產(chan)(chan)品復制(zhi)，這是市(shi)場(chang)上大小(xiao)房(fang)企(qi)為應對日益加(jia)劇(ju)的(de)競(jing)爭環境的(de)現實(shi)選擇。
2. 商業地產經營策略
隨商(shang)業地產等級(ji)不同(tong)而不同(tong)，一般可(ke)劃(hua)分為四個等級(ji)：
1) 城市綜(zong)合體
經營(ying)策略：一般(ban)長期持有，可出售一部分（如酒(jiu)店(dian)式公寓）
示例：北京(jing)國貿、上海中(zhong)信(xin)泰(tai)富(fu)廣(guang)場、梅龍鎮廣(guang)場、恒隆廣(guang)場、華(hua)潤萬象城(cheng)系(xi)列(lie)(lie)、萬達廣(guang)場系(xi)列(lie)(lie)、深圳(zhen)中(zhong)信(xin)城(cheng)市廣(guang)場、瑞安天(tian)地系(xi)列(lie)(lie)、九龍倉時(shi)代廣(guang)場系(xi)列(lie)(lie)
2) 寫字樓、購物中心、步行街、酒店、公寓、專業市場(chang)等
經營策略：一般長期持有，也可市場(chang)高點期出售
示例：世紀金源MALL、中糧大悅城(cheng)、華(hua)聯商廈、嘉(jia)茂中心（嘉(jia)德置地）、龍湖(hu)天街系(xi)列、佳程廣場（三元橋(qiao)）、聯想(xiang)融科中心、華(hua)南城(cheng)MALL、太古三里屯Village
3) 大(da)型社(she)區集中型商業
經(jing)營策(ce)略：培育1-2年(nian)至業(ye)態穩定(ding)后將散鋪(pu)出售，若規劃有(you)主力店(dian)，要(yao)控(kong)制主力店(dian)面積占比、位置，散鋪(pu)不要(yao)由其轉租
示例：60萬平米以上郊區(qu)大盤(pan)配置總建面的3%做集中(zhong)商業(ye)，城市中(zhong)社(she)區(qu)有時也會出現為(wei)片(pian)區(qu)配建的集中(zhong)型商業(ye) 4) 社(she)區(qu)商鋪
經營策略：一般(ban)最(zui)遲(chi)在竣工備案時銷售(shou)(shou)，直接散售(shou)(shou)或打(da)包整售(shou)(shou)，業(ye)態不需(xu)規(gui)劃(hua)，但要控(kong)制住(zhu)商(shang)鋪規(gui)模、樓層、處理好(hao)與人流(liu)動線關系，城(cheng)市中社區商(shang)鋪一般(ban)臨街(jie)布置
示例：大量存在(zai)
四、價值(zhi)鏈分析
從價值鏈的維度看(kan)，結(jie)合房地產行業(ye)現狀(zhuang)，一般(ban)而(er)言(yan)存在三種(zhong)模式(shi)。
1. 單一價(jia)值鏈環(huan)節(jie)
地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)型：作為一級(ji)土地(di)(di)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商的純粹(cui)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)型隨著“招牌掛”的全面(mian)實(shi)行，已經(jing)成為政府(fu)職能(neng)的一部分，在(zai)面(mian)向市(shi)場的房(fang)地(di)(di)產(chan)(chan)開(kai)(kai)發(fa)(fa)商中已經(jing)越來越少，逐(zhu)漸從主流退出
2. 有限價值鏈集成(cheng)
房產(chan)開發型：全面(mian)涉(she)足(zu)，關鍵把(ba)控(kong)；對(dui)(dui)組(zu)織(zhi)資源(yuan)的(de)(de)依賴，需要投入(ru)相(xiang)對(dui)(dui)多的(de)(de)人力(li)資源(yuan)
物業持有型：優(you)質物業長期(qi)投資是(shi)其利潤來源；風險較(jiao)低；對組織(zhi)資源和管理能力(li)要求不高；但需(xu)要極強的資本實力(li)；投資評(ping)估和土(tu)地(di)獲取是(shi)其關(guan)鍵控制點
金融投(tou)資型：資本角度涉足開發，通(tong)過外包與監(jian)管滲(shen)透(tou)各個環(huan)節；是國外房地(di)產運營主(zhu)流模式，國內處(chu)于起步階段
3. 完(wan)整價值鏈
綜合(he)運作型：綜合(he)了(le)地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)型和房產(chan)開(kai)發(fa)(fa)型兩種(zhong)(zhong)價值鏈增值模式，由于地產(chan)開(kai)發(fa)(fa)部分(fen)少了(le)，所以該種(zhong)(zhong)模式也相應(ying)減少。來自正略鈞策管理咨詢公司。
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