房地產企業的二次創業：系統創新與關鍵點管理
講師(shi)：張建(jian)軍 瀏(liu)覽(lan)次數：2589
課程描述INTRODUCTION
房地(di)產班
培訓講師：
課程價格：
培訓天數：日程(cheng)安排SCHEDULE
課程大綱Syllabus
房地產班
課程大綱(gang)：
低頭就能撿到錢(qian)(qian)的(de)房地產黃(huang)金時代已經結束(shu)，2014正(zheng)式進入(ru)白銀時代；當市(shi)場發生了(le)根本性變化時, 過去的(de)盈利模式已經完(wan)全不適應市(shi)場了(le)，跟上時代步(bu)伐準確把握外(wai)部的(de)政策、市(shi)場、互聯網思維等(deng)變化固然重要(yao)，但(dan)打鐵(tie)還得自(zi)身硬！適應市(shi)場，不能僅僅靠(kao)資源獲取的(de)商機賺錢(qian)(qian)，要(yao)靠(kao)市(shi)場化的(de)項(xiang)目運作專業能力的(de)提升賺錢(qian)(qian)；
對(dui)很多房地產(chan)企(qi)業來講，這無異(yi)于二(er)次創業。
一些開發商(shang)企業也在引進流程做專業化，為(wei)什么不見成(cheng)效？
流程只解決局部問題，系統才能解決整體問題。
開發商80%的運作問題出在系(xi)統(tong)層(ceng)面， 離開系(xi)統(tong)抓流程，是(shi)頭疼(teng)醫頭，腳(jiao)疼(teng)醫腳(jiao)。抓住(zhu)系(xi)統(tong)落實流程，才(cai)能 1 + 1 > 2 。
系統創新(xin) : 根據近二十年對房地(di)產開發行業(ye)(ye)的(de)實踐、思考與總結，我們提出了管控鏈 、價值鏈和供應鏈 為(wei)三條主線的(de)房地(di)產企業(ye)(ye)專業(ye)(ye)操作系統。
這是開發商(shang)企業運作必須具備的 視野與(yu)能力。
房(fang)地產開(kai)發運作系統總成
一級子系統(tong)
二級(ji)子(zi)系統
三級關鍵點
房(fang)地產開發運作系(xi)統(tong)常見問題(ti)解析
房(fang)地產開(kai)發系統(tong)與關鍵(jian)點詳(xiang)解 :
一、企業管控創(chuang)新(xin):開發商的四(si)基管控系統
管控系統的四(si)個(ge)基(ji)本點:
1、開風(feng)商企業的資源配(pei)置（管好人）架(jia)構(gou)管理系統
2、開發(fa)商企(qi)業的(de)系統(tong)(tong)運營（管好事）計劃管理(li)系統(tong)(tong)
3、開發商企業的投入控制（管好投入）成本(ben)管理系(xi)統
4、開發商企業的產出(chu)控(kong)制（管好產出(chu)）績效管理系(xi)統(tong)
1、創新架(jia)構管理
問題：開發商架構管(guan)理中普(pu)遍存在資源配(pei)置不(bu)(bu)合(he)理，職責不(bu)(bu)清，扯皮推諉，效率低下，
管(guan)理成(cheng)本高(gao)企等問題。
怎么解決這(zhe)些問題？
創新點：
1、以專業(ye)優(you)化組合配置(zhi)資源配置(zhi)
2、簡約、精細化架(jia)構管理系統
要點:
專業優(you)化組合
專業設置及組合
簡約管理架構設計
職(zhi)能工作細分
部(bu)門職(zhi)能的工(gong)作(zuo)清單
操作部(bu)門的接口
崗(gang)位責任系統
定(ding)崗定(ding)編(bian)
職(zhi)務說明(ming)書
運作(zuo)權限系(xi)統(tong)
部門職責權限
各種審批(pi)流(liu)程(cheng)
3、創新計劃(hua)管(guan)理
問題：開發商運(yun)營中普遍存(cun)在(zai)工作(zuo)銜接不暢， 人員忙于(yu)奔命，效率(lv)低下，成本高企等(deng)
問題。
怎么解(jie)決問題(ti)？
創新點(dian)： 1、建立四級計劃系統
2、完善計(ji)劃管(guan)理機制
要點：
計劃體系的內容：
一級計劃：戰略(lve)規劃及(ji)五年發展計劃
二(er)級計(ji)劃：經營計(ji)劃指標、七大計(ji)劃系(xi)統（項目開發計(ji)劃、設計(ji)計(ji)劃、總體工(gong)程計(ji)劃、成本計(ji)劃、銷售計(ji)劃、資金計(ji)劃和管理計(ji)劃模板）
三級計劃：部門月度計劃模(mo)板
四級計劃: 崗位(wei)個人周計劃
計劃的編制：
計(ji)劃主(zhu)要節點的分(fen)層管理(li)
主(zhu)要節(jie)點(dian)之間標準工作(zuo)周期
計劃的分解(jie)與運(yun)行
計劃的監控與考(kao)核
4、創新成本(ben)管理
問題(ti)：開發商普遍(bian)缺失(shi)成本(ben)管理(li)系統， 各種浪(lang)費， 極大(da)地吞噬了項目的利潤。
怎(zen)么(me)解決問題？
創新點： 1、建立全程、全員(yuan)成本管理系統
2、市場倒推式的造價定(ding)位方法
要點：
建設前期(qi)成本控制
目標成本與責任(ren)成本
成本控(kong)制指導書(shu)
建設過(guo)程成本控(kong)制
動(dong)態成(cheng)本控制
建設后期的成本控制
結算、決算與成本考(kao)核(he)
5、創新績效管理
問題：團隊管(guan)理中普遍存在能力(li)與動力(li)不(bu) 足，團隊執行力(li)低(di)下(xia)， 項目不(bu)能取得預期
利潤等(deng)問題。
怎么解決問題？
創新(xin)點(dian)： 1、過程與結果并(bing)重的(de)雙(shuang)重績效管理(li)
2、量化(hua)簡單的(de)績效考核指標
要點(dian)：
項目績效考核
項目績效考核中的二次分配
項目績效(xiao)考核指標
骨(gu)干人員的長期激勵機制(zhi)
月度目標管理考(kao)核流程：
計劃(hua)考核指標(biao)的量化
績(ji)效工資體(ti)系的建(jian)立
多元考核(he)主體的考核(he)辦法(fa)
二、項(xiang)目運營系統創(chuang)新: 6大增(zeng)值點的項(xiang)目價(jia)值鏈管理
房地產項(xiang)(xiang)目(mu)開(kai)發(fa)的六大價(jia)值增值點(dian)構成項(xiang)(xiang)目(mu)的價(jia)值鏈，每個(ge)點(dian)都要為項(xiang)(xiang)目(mu)增值。
1．創新項目決策
問題：傳(chuan)統拿地(di)的風險在于(yu),項目能否(fou)賺錢基本(ben)取決于(yu)房價上漲。
怎么解決問題？
創新點(dian): 1投資(zi)決(jue)策(ce)系統 、
2投資分析(xi)模型
要點：
項目論證管理流程
項目初步設(she)計分析(xi)
項目成本(ben)估算方法
土地的投資價值(zhi)
2．創新項(xiang)目策劃
問題(ti)：策劃報告普(pu)遍嚴重脫(tuo)離市場和成本要求。沒有可操作性。
怎么解決問題？
創新點: 四維(wei)項(xiang)目策(ce)劃系統
要點：
項(xiang)目策劃管理流(liu)程
客戶定位（客戶細分(fen)與(yu)需求調研）
造價定位及項目(mu)成本測算
產品定位(wei)（項目主題及物(wu)業發展建(jian)議）
項目運營(ying)定位(wei)；
項目策(ce)劃任務書
四維項目策劃
市場需(xu)求(qiu)分析
造(zao)價標準定(ding)位
設(she)計(ji)技術建議(yi)
項(xiang)目運作策(ce)略
3．創新(xin)設計管理(li)
問(wen)題：很多開發(fa)商只有設計委托(tuo)，沒有設計管(guan)理。
怎么(me)解決問題？
創新點：三(san)度(du)設(she)計管理 系統
要(yao)點：
設計委(wei)托管理流程
設計(ji)任務(wu)書
設計評審及優化
設(she)計跟(gen)蹤(zong)服務
設計變更
4．創新工程管理
問題：甲(jia)方不會作甲(jia)方，造(zao)成進度失(shi)(shi)控、 質(zhi)量失(shi)(shi)控、成本失(shi)(shi)控。
怎么(me)解(jie)決問(wen)題？
創新點(dian):
1、甲方工程關鍵點(dian)管理系統
2、甲方工程管理的角(jiao)色
要點：
甲方工程部的角色與作用
工程管理流(liu)程
工程(cheng)管理指導書及(ji)工程(cheng)管理標準
甲方(fang)現場(chang)管(guan)理十大(da)關鍵(jian)點
客(ke)戶(hu)敏感質量問題的防治(zhi)
物業移(yi)交管(guan)理
保修期內的維修管理
5．創新(xin)營銷管理
問題(ti)：銷(xiao)售服務不到位，是買(mai)方市場銷(xiao)售的(de)基本(ben)問題(ti)。
怎么(me)解決問題？
創新點：
1、服(fu)務營(ying)銷系(xi)統(tong) ，
2、一站(zhan)式銷售服務
要點(dian)：
營銷(xiao)策劃管理
案場內部管理
銷售服(fu)務管(guan)理
銷(xiao)售價格管理
銷(xiao)售(shou)費用(yong)管理
客(ke)戶事務管理
銷(xiao)售變更(geng)的(de)管理
6．創新客(ke)戶管理
問題：開發商普(pu)遍輕視(shi)客(ke)戶管(guan)理，既丟(diu)了財，也丟(diu)了人。
怎么解決(jue)問題？
創新(xin)點：
1、三位一體的客戶服務系統
2、客(ke)戶資源管理(li)與經(jing)營
要點：
客(ke)戶滿意度提升計劃
產品服務
銷(xiao)售服務
物(wu)業服務
客(ke)戶俱樂部運作
三、外包管理創新：開發(fa)商的供(gong)應(ying)鏈管理
問(wen)題：不會管理外包供方，不能借(jie)力賺錢是開發(fa)商(shang)普遍存在的短板(ban)。
怎么(me)解(jie)決問題？
創新點： 供應鏈管理系統
要點：
1．外包(bao)管理流程
2．招投(tou)標管(guan)理
招投標管理(li)流程(cheng)
工程采購招(zhao)投標
甲供材(cai)設采購招投標
3．外(wai)包業務任務書
項目策(ce)劃任務書(shu)
設計委托任務(wu)書
工程(cheng)管理(li)指(zhi)導書
營(ying)銷策(ce)劃任(ren)務書
4．外包(bao)合同
設計(ji)類合同(tong)
工程類合同
營(ying)銷類合同
5．外包(bao)成果評審
各類外(wai)包(bao)評審的流程
各類外(wai)包評(ping)審的標準
各類外(wai)包成果的驗收
房地產班
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