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商業地產定位與招商

【課程序言】
      商業地產是一個復合型的產業，它包括地產、商業、投資、金融等方面，非常復雜。商業地產行業是一個系統工程，需要各方配合，要非常專業的去運營。商業開發由多個環節組成：開發（銷售）、招商、經營、管理，是一個不可中斷的鏈條。如何做到開發商、投資者和經營者三合一的有機整體？現場破解商業地產調研定位與招商運營難題！
 【課程收益】
1、導師具有多年從事國內標桿商業地產項目整體運營經驗與研究，透過現身說法以實戰經驗為重；
2、課程以開發商的角度，實案剖析商業項目前期定位、招商經營難點及要點；
3、歡迎學員帶上項目方案討論，導師極具實戰經驗和個案診斷能力，現場破解定位、規劃、招商、運營策略難題；
【主要內容】
一、商業地產項目開發的三大主要系統
第一階段     拿地階段   -- 決策判斷
第二階段  項目定位和概念設計 -- 項目研發
解釋概念設計方案必須包含的基本內容：
地塊商業價值分析、總平面布局[建筑布局、功能布局]、建筑形態和體量、交通和停車系統、結構、高度、平面、柱網、樓層高度、樓板荷載、機電系統、暖通、水電系統、新風、排煙、排污、燃氣、照明、展示面、廣告位、店招位、室內外動線和出入口、客流負荷測算規劃。采光、消防。
主力店、次主力店、品牌標桿店的物業條件。
第三階段   建筑設計施工招商 --項目開發
第四階段  開業籌備和開業--項目結尾
各系統各個階段的權重趨勢
案例分析：某大型商業地產項目開發總體計劃表
“魚骨模式” 的四大階段
二、商業定位
征地期針對決策做初步評估判斷
地塊狀況的評估判斷
案例：安徽國際購物廣場
不規則地塊的基本判斷
項目基礎設施條件
定位第一步     征地期間      商業條件初步評估
消費狀況的初步評估
客群范圍初步評估
運營基礎初步評估
商業類型與建筑形態的初步評估
案例分析：當前商業定位研究普遍的做法、北京三里屯某大型綜合商業
定位研究的兩種基本模式
定位研究的基本方法
決策樹方式、層次分析法方式
客流及消費特征案例分析
定位第二步         商業定位
商業定位的基本內容
區域性質定位
商業功能定位
商業類型定位
目標范圍定位
主題與特色定位
三、項目規劃的基本內容
地塊規劃             
案例    北京華貿中心
案例   西安大唐西市
案例   武漢菱角湖萬達廣場
案例   北京廣外天虹百貨
項目內部動線的規劃
案例   北京 三里屯太古里  village 
案例 河南某大型項目
商業建筑規劃
集中式和街鋪式 
多層與高層
面寬與進深
平面與公共面積
中庭/電梯庭/挑空內街
案例分析
商業空間規劃
動線導引導示
視線與導引
室外空間
照明與燈飾
案例分析：沈陽恒隆國際廣場
物業條件的規劃
物業條件規劃的原則
升降梯與扶手梯比較
餐飲條件各項指標
銷售型商鋪的機電系統
四、招商
業態配比的原則
    適合本項目定位與性質，必須避免同業競爭、重復
業態的組合原則 銜接點
   業態業種之間按照消費者的消費鏈條設定。注重業態之間的
   關 聯與互補，避免不相關聯、拼湊。
業態落位
    規律、策略
品牌搭配
    搭配策略  按租期的長短和品牌的比例、調配培養成熟期
案例分析：北京華貿中心 / 新光天地
業種業態組合的策略
案例  北京石景山萬達廣場品牌調整前后變化
五、開業籌備和開業
1、制定總體系統促銷計劃
運營部需制定總體系統促銷計劃，應涵蓋商場總體推廣促銷計劃和商戶開業促銷策劃方案。商場與各商戶的開業推廣促銷相互結合，共同影響達到綜合效應
商戶之間的活動、推廣，需做好協調統一工作，避免相同相近業種業態同時進行造成惡性競爭，應以不同業種業態交叉進行為宜。
商戶之間的各項促銷活動，應順序進行，不可過于集中也不要相隔太遠。
如收取商戶推廣、活動費用，物資、人員、資源的征用等須將方案提前通知布置，并結合商戶及其他外部條件進行，不可單方面強行執行，避免負面。
2、策略性實施總體推廣促銷方案
招商期間  與重要品牌商家[*品牌店、主/次主力店]聯合策劃實施推廣計劃
    借助其知名度的促銷推廣力提高商場影響、達到綜合效應
開業籌備期間  與各個商戶們結合、為他們的促銷活動提供各種服務設置和條件充分鼓勵幫助商戶們開展開業籌備的促銷活動。一起營造興旺的商業運營氛圍
注重商場與商戶促銷活動的推廣范圍、時效、銜接。以持續不斷影響各個消費層次的各種活動，為開業聚集大量的人氣。
3、國內一些接地氣的開業策劃促銷案例
移動互聯新商業時代 、應做好線上與線下的引流 、導流 、價值共享
公眾號APP的會員引入策略
IP展的快速聚集大量人流效應
AR游戲的增值效應
微店引流導入實體店的模式
共享單車的引流
創新運營，增加新形態、增強聚客力
      快閃店
      特賣會
創新會員開拓提供客戶增值服務
      會員卡與會員服務
建立場景化、情景化運營服務
      場景包裝為招商和開業預熱
 

商業地產定位與招商