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城市綜合開發課程

課程背景：
目前我國城鎮化水平目前已達65%，城鎮化建設下半場正式開啟，對標全球城市發展下半場的城鎮化將面臨城鎮化問題的集中爆發，在我國首當其沖的就是一線城市和新一線城市土地資源稀缺帶來的發展的約束，城市更新作為城鎮化建設下半場土地資源制約破解的重要手段，將是企業關注的重要領域。
城市更新是指在城市運行中，通過對城市現有的建筑、土地和其他資源進行再配置，以提升城市的品質、功能、環境、社會和經濟效益的綜合行動。近年來，隨著城市化進程的加速，城市更新成為城市綜合開發的重要手段，也是促進城市高質量發展和改善民生的有效途徑。當然進入新時期，城市綜合開發開發的內涵和外延還在不斷的延續，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎產業的物流地產，以自身產業為基礎進行科技園區開發的百度、阿里、騰訊、字節跳動等科技型地產，以文旅、小鎮、鄉村為基礎的文旅康養類地產等等。
本課程將深(shen)入分析城(cheng)(cheng)市更(geng)新的(de)(de)背景、意義、目(mu)標(biao)與重點，以及實際操(cao)作(zuo)中的(de)(de)操(cao)盤解讀(du)和案(an)例(li)分析，幫(bang)助(zhu)學員全(quan)面掌握城(cheng)(cheng)市更(geng)新的(de)(de)重要(yao)性和實踐方(fang)法，為城(cheng)(cheng)市更(geng)新行業的(de)(de)發(fa)展提供有力支撐。同時(shi)就城(cheng)(cheng)市更(geng)新與城(cheng)(cheng)市綜合開發(fa)模式(shi)進行解讀(du)，以幫(bang)助(zhu)學員更(geng)好地了解城(cheng)(cheng)市更(geng)新與城(cheng)(cheng)市綜合開發(fa)工(gong)作(zuo)的(de)(de)背景、目(mu)的(de)(de)和重要(yao)性。

課程對象：
建筑施工類央(yang)國企(qi)及分子公司、金融機(ji)構、房地(di)產(chan)企(qi)業

課程方式：
實戰講授+案例分析+調研問卷+模(mo)式解(jie)析

課程收益：
1.熟悉城市更新的基本概念，理解其內涵和外延；
2.了解城市更新的政策法規環境，掌握實施過程中的相關政策法規；
3.了解城市更新的實施步驟、方法及投融資模式
4.掌握如何將城市更新與城市綜合開發進行有機結合
5.掌握國內城市綜合開發項目開發的歷程
6.掌握城市綜合開發開發的模式選擇和可持續開發
7.掌握城市綜合開發國內標桿項目案例與項目亮點復盤
8.熟悉城市更新的風險與挑戰，掌握風險評估和應對策略；
9.掌握城(cheng)市(shi)更(geng)新的成(cheng)功案(an)例，了解(jie)其成(cheng)功經驗(yan)和啟示。

課程大綱
第一講城市更新與城市綜合開發體系、投融資與盈利模式
一、城市綜合開發發展歷程及典型標桿企業分析
1.1978年-招商蛇口工業園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2.1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯想”
3.1991年-聯東U谷“起步模板、布局環京、廠房為主、工業萬達”
4.1992年-蘇州工業園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創新”
5.1992年-張江高科“高新技術、生物醫藥、集成電路、園區投行”
6.1998年-華夏幸福“模式為王、環京布局、正南50公里”民營片區開發商
7.1998年-大連億達“信息產業、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業園區
8.1999年-天安數碼“深港合資、綜合開發、產城融合、金融助力“合資片區開發商
9.2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10.2014年-中南高科“聯東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“綜合服務片區開發商
11.2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區開發商
12.2014-2024年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、城市綜合開發、ABO\\EPC+F”
二、城市綜合開發開發流程及關鍵節點
1.城市綜合開發開發原理-新型城鎮化、產業轉移、產業集聚、產業關聯、產業升級
2.城市綜合開發開發戰略-產業（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）
3.城市綜合開發選址模型-5有模型
4.城市綜合開發產業規劃-優勢產業、前瞻性產業及招商產業方向
5.城市綜合開發產業定位-產業門類一級二級名錄
6.城市綜合開發用地規劃-用地規劃、產業規劃、產品規劃三結合
7.城市綜合開發經濟分析-產業產出、產業投入、產業效率、產業拉動人口、就業、投資
8.城市綜合開發投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環開發、收益率
9.城市綜合開發產品設計-產業綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式
10.城市綜合開發交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式
11.城市綜合開發協議設計-股權模式、權力設定、政府與企業分工、回購、資金回籠路徑
三、城市更新與城市綜合開發開發主體及訴求平衡
12.地方政府訴求
a)高附加值的產業與技術更新
b)解決就業的效率
c)稅收的穩定與效率
d)固定資產投資與GDP貢獻
e)政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
13.開發運營企業訴求
a)投資規模與回報率
b)融資達成可行性
c)短期利潤與長期收益
d)交易模式簡單標準
e)回收周期短
14.招商引資客戶訴求
a)企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
b)居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
四、城市更新的基本特征與要素
15.中國城市更新的特殊土壤和內涵
a)二元化結構與城市鄉村
b)土地所有制度的不同
16.城市更新城市維度
a)綜合整治
b)功能改變
c)拆除重建
17.棚改、舊改、城市更新異同
18.城市更新的政策和法律類型
a)土地征收與補償
b)參與主體
c)融資與投資模式
d)環境保護和歷史文化遺產保護
e)項目審批與監管
五、城市更新利益分配與參與主體
1.土地開發的三級利潤分配
a)土地整體與一級利潤
b)土地開發與二級利潤
c)資產持有與三級利潤
2.城市更新參與主體
a)政府主導型
i.村集體
ii.縣區市政府
b)企業主導型
i.城投公司
ii.施工央企
iii.房地產公司
c)政企聯合型
i.PPP
d)業主自發型
i.村委會+村集體經濟合作組織
六、城市綜合開發開發七大業務利潤
3.物業經營-城市綜合開發運營的大數據接入點
4.城市綜合開發物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
5.住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
6.產業類投資-好的城市綜合開發匯報最為豐厚的模塊
7.公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
8.一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
9.稅收與政府補貼-微不(bu)足道卻是(shi)招商法寶(bao)

第二講城市更新基本概念與操盤解讀
一、城市更新的模式
10.廣州做地新政模式
11.土地整備利益項目模式
12.統租綜合整治改造模式
13.村集體/下面自改模式
二、城市更新的市場化實踐
1.全國代表城市實踐
a)上海：高效提質區域統籌
b)北京：控增優存政府推動
c)成都：惠民增綠合伙運營
2.粵港澳大灣區城市更新實踐
a)深圳：挖潛找量市場創新
b)廣州：三舊改造首創做地
c)佛山：產業升級工改工辦
三、城市更新的收益平衡關鍵
1.規劃引領
2.權屬清晰
3.用地保障
4.政策清晰
5.基建根基
四、城市更新土地的獲取
1.土地與資產確權
2.土地前期開發模式
3.集團國有土地的入市
4.城市更新實施
5.土地成本返還與路徑
五、城市更新項目投資主體的確認
1.地方政府財力評價雙體系
a)一般公共預算收入與基金性預算收入
b)地方政府負債率
2.項目投資可行性研究報告
a)項目是否屬于重大項目與國家戰略
b)項目投資經濟可行性分析
3.三大類項目
a)經營類項目
b)準經營類項目
c)公益類項目
4.項目三大付費方式
a)使用者付費
b)可行性缺口補助
c)政府付費

第三講創新投融資模式介紹、項目案例及風險管理
一、城市更新四大階段
1.前期計劃規劃階段
2.拆遷安置補償階段
3.土地出讓上市階段
4.開發建設實施階段
5.政府、企業、業主多元協同
二、城市更新立項前提
1.符合國民經濟發展規劃
2.符合城市更新實施規劃與計劃
3.符合國土空間規劃
4.符合國家產業政策
5.符合建設用地執行標準
6.符合城市更新年度實施計劃、土地供應計劃、土地利用年度計劃
三、城市更新改造方式
1.實施單位與拿地單位分離
2.生地熟掛
3.村集體自改模式
4.政府企業聯合開發模式
5.廣州“做地”模式
四、城市更新資金來源與保障
1.政府投資財政預算資金
a)專項財政資金
b)地方政府專項債
c)財政土地出讓金
2.企業投資市場化融資
a)城投類國有企業、地產開發商、施工企業
b)物業權利人自籌資金，包括物業主、物業使用人和物業管理人
c)市場化融資資金（銀行貸款、非標融資、債券資金、城市更新基金、REITs）
五、城市更新的挑戰與應對
1.城市更新難點
a)功能業態落后
b)建筑內部設施老化
c)產權關系復雜
d)利益主體多樣
2.項目投資的收益與收益分配
d)投資人-投資模式、投資風險、投資收益、回款周期、投資回報、內部收益率
e)施工方-施工利潤、工程量、施工周期、融資可能性
f)政府方-防隱債、促投資、見效益
3.城市更新的應對
a)提升片區整體品質
b)優化片區產業結構
c)完善片區空間布局
d)打造城市功能形象
六、土地出讓金在投資模式創新中的合規性把握
1.納入政府基金預算管理
2.土地出讓金劃轉至國庫
3.土地出讓收入支付范圍
4.土地出讓金稅務部門征收以及支農計提
七、融資平臺的在項目投資中的作用
1.融資平臺公司投資行為屬于企業投資
2.政府授(shou)權、聯合投資+EPC

第四講城市更新創新模式及案例介紹
1.地方政府專項債券項目謀劃
a)有收益的公益性項目
b)額度限制
c)利息保障倍數
d)可做資本金
e)9大領域
f)政府投資項目
2.政策性銀行資本金貸款
a)新型基礎設施項目及重大項目資金
b)不超過全部資本金的50%
c)專項債項目資本金搭橋
3.基礎設施不動產公募REITs
a)ABS+公募基金模式
b)擴募機制
c)不動產上市與公司上市的優劣對比
3.特許經營模式與政府購買服務
a)自負盈虧的模式
b)兩標并一標的文件依據
案例解析：BOT模式與特許經營結合
4.EPC模式、EPC+F模、EPC+F+O模式
案例解析：EPC模式合規但EPC+F模式灰色操作、適用領域
案例解析：中國電建甌江口產業集聚區基礎設施投資與建設
5.EOD、TOD、ABO模式與片區開發案例解讀
d)片區開發項目選址原則
e)片區開發項目自平衡是關鍵
f)片區開發主體設計與自平衡模式
案例解析：保定市主城區城中村連片開發ABO項目創新
6.一二三級聯動與金茂的覽秀城項目
案例解析：金茂國開金融重慶璧山與梅溪湖項目
7.城市更新、舊城改造類項目
a)資源捆綁型項目實施
b)城市更(geng)新(xin)流程

城市綜合開發課程