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房地產開發報建流程培訓

課程大綱
第一篇：房地產項目的開發報建的外部主要工作內容：
一、項目報建流程及主要審批成果
二、項目設計審批
（一）、設計方案審查（并聯審查）
1、方案預審需提供的材料：
2、協辦部門材料及數量：
. 涉及消防事項的審查
. 涉及園林綠地指標事項的審查
.  涉及防空地下室設置事項的審查（涉及民用建筑配套建設防空地下室）
.  涉及市政公用設施安全事項的審查（涉及危及市政公用設施安全  
   的建設項目）
.  涉及國家安全事項的審查
.  涉及電力保護事項的審查
. 涉及河道管理事項的審查（限河道管理范圍內的建設項目）
. 涉及機場空域安全管理事項的審查
. 涉及無線電管理事項的審查
. 環境影響評價文件審查
（二）、擴初設計審查（市住建局并聯審查，各區、縣住建局有差異）
1、初步設計預審需提交的申請材料
2、主辦部門所需要的材料：
（1）建設工程初步設計審批申請表（含電子表格）；
（2）初步設計圖說（按主辦部門預審意見修改后）及其光盤；
（3）涉及高邊坡支護的，應提供邊坡支護方案設計可行性評估報告；
3、協辦部門提供的材料：
. 消防所需申請材料：
. 園林部門所需申請材料：
. 氣象部門所需申請材料：
. 人防部門所需申請材料：
. 市政部門要求的申請材料：
. 交通部門所需申請材料：
（三）、建設工程施工圖審查備案
第一部分（綜合篇）
第二部分（消防專篇）
第三份（節能專篇）
三、項目工程辦證
（一）、建設用地規劃許可證的辦理
（二）、項目核準
（三）、建設工程規劃許可證辦理
（四）、建設工程施工許可證辦理
（五）、建設工程預售許可證辦理
（六）、建設工程備案證辦理
    建設工程竣工驗收備案
四、項目工程招標
（一）、建設工程招標報建
（二）、建設工程招投標情況備案
（三）、建設工程施工合同備案
五、項目專項審查
（一）、平基土石方專項工程
（二）、高切坡治理專項工程
（三）、建筑裝飾專項工程
六、項目施工報監
（一）、建設工程質量監督報監
（二）、建設工程施工臨時占道、開口辦理
（三）、移植行道樹辦理
（四）、人防設施損壞報批
七、項目行政管理
（一）、房地產開發項目資本金管理
（二）、房地產開發項目手冊管理
八、項目驗收
（一)、項目規劃專項驗收管理
（二)、項目消防專項驗收管理
（三)、項目環保專項驗收管理
（四)、項目防雷專項驗收管理
（五)、項目園林專項驗收管理
（六)、項目節能專項驗收管理
（七)、項目竣工驗收管理
（八)、項目檔案資料管理
九、總結要點及相關案例：
1、土地證、建設用地規劃許可證、規劃要點批復階段
2、項目公司設立、立項、環境評估、房地產開發資質
3、總平面審查階段
4、管線綜合審查、排水許可證
5、單體審查、建筑工程規劃許可證
6、消防和人防專項審查
7、節能審查、施工圖審查
8、渣土和建筑垃圾排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可
9、質量監督、安全監督
10、施工招投標、監理報建
11、施工許可證
12、放線、驗線
13、預售許可證
14、關于預售中的土地解押
15、規劃、消防、人防、管線、質量等專項驗收，竣工驗收備案，交樓
16、潛規則概要
第二篇：房地產項目的開發前期的內部主要工作內容：
一、項目前期階段
開發項目的前期工作流程、完成標志、控制要點及主要風險：
1、項目可行性研究報告（公司）
2、項目定位報告（公司）
（1）、市場定位、客戶定位、產品定位、價格定位
（2）、經濟測算
（3）、項目發展報告：開發計劃、項目考核指標初定、資金流
2、國有土地使用權證（國土局）
3、建設用地規劃許可證（規劃局）
（1）、建筑方案設計通過（公司）
 （2）、方案文本報規通過（規劃局）
 （3)、項目投資概算（公司）
4、建設工程規劃許可證（規劃局）
（1）、施工圖最終藍圖完成（公司）并通過圖審
（2）、建筑工程規劃許可證（規劃局）
（3）、目標成本審核通過（公司）
（4)、項目預算審核通過（公司）
5、建筑工程施工許可證（建設局）
6、項目開工（公司）:項目開工主要流程
7、樣板區開放（公司）:樣板區開放主要流程
8、預售許可證（房管局）
案例：預售許可證辦理所需資料
(1)、項目亮相（公司）
(2)、項目開盤（公司）
項目前期階段小結：
核心工作：項目定位、方案設計、預售許可證獲取
關鍵性節點：五證的獲取、樣板區開放
最主要影響因素：
1、拆遷影響項目啟動時間；
2、定位報告、規劃設計質量導致工作出現反復；
3、報規報建工作推進緩慢；
4、設計單位履約能力。
二、項目實施階段（項目全過程營銷）
1、項目實施階段——工程線管控流程及完成標志、主要過程控制節點
（一）、建安工程
（二）、室外配套工程
（三）、取得規劃驗收和綜合驗收合格證，工程驗收整改完成
2、項目實施階段——銷售線核心工作：按期完成銷售、回款目標，主要工作內容有：
（1）、分解月度指標；
(2)、產品分析、聚焦銷售重點，
(3)、價格監控及調整，
(4)、月度推廣計劃執行，
(5)、客戶到訪及接待成交工作，
(6)、月度指標考核
3、項目交付后主要工作
 (1)、物業服務
 (2)、項目后評估
 (3）、產權辦理
（4）、結算辦(ban)理

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