互聯(lian)網(wang)+房地(di)產(chan)
身處房地(di)產行業高度(du)發達的(de)香港(gang)，回望中(zhong)國(guo)整個房地(di)產市場的(de)發展(zhan)，在互聯網+成為不同產業轉型發展(zhan)的(de)重(zhong)要(yao)突(tu)破(po)方向之(zhi)一時，房地(di)產行業將出現(xian)哪(na)些顯著的(de)趨勢性變化?
從(cong)現狀看，中國的(de)房(fang)地(di)產市場(chang)(chang)正在(zai)發生激烈的(de)變(bian)(bian)化與重(zhong)(zhong)組。根據一(yi)系列數據分析，新房(fang)市場(chang)(chang)主導的(de)階段(duan)邁入二手房(fang)市場(chang)(chang)趨(qu)勢性上(shang)升(sheng)的(de)存量(liang)房(fang)時(shi)代(dai)，這(zhe)是(shi)一(yi)個基(ji)礎性變(bian)(bian)化。從(cong)互聯(lian)網(wang)(wang)角度看，移(yi)動(dong)時(shi)代(dai)的(de)來臨(lin)意(yi)味著互聯(lian)網(wang)(wang)對傳統行業(ye)的(de)改造從(cong)標準(zhun)化商品過渡到非(fei)標準(zhun)化服務，移(yi)動(dong)互聯(lian)網(wang)(wang)對房(fang)地(di)產服務的(de)改造則(ze)剛剛開始，真正的(de)裂(lie)變(bian)(bian)尚未出現。在(zai)這(zhe)兩個趨(qu)勢的(de)疊加下，我們(men)預(yu)計會看到房(fang)地(di)產市場(chang)(chang)游戲規則(ze)的(de)重(zhong)(zhong)建，表現為舊秩序的(de)逐(zhu)步退場(chang)(chang)和新秩序的(de)曙光初(chu)現。那么(me)，我們(men)將(jiang)面(mian)臨(lin)一(yi)個什么(me)樣的(de)未來?
互聯網改變房地產的所基(ji)于(yu)的三個標志性(xing)事件
其一，中國由新房(fang)市場(chang)主導的階段(duan)邁入二手房(fang)市場(chang)趨勢性上升的存量房(fang)時代，這是(shi)一個基礎性變化(hua)。
其二，中國移動互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)用戶(hu)超過PC用戶(hu)，移動互(hu)(hu)聯時代的來臨意(yi)味(wei)著互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)對(dui)傳統行業的改造從標準(zhun)化商(shang)品過渡到非標準(zhun)化服(fu)務(wu)，互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)從虛擬世(shi)界進入(ru)現實世(shi)界，開始(shi)提供線下真實生(sheng)活(huo)場(chang)景中的各種服(fu)務(wu)。在(zai)這(zhe)個大趨(qu)勢之下，移動互(hu)(hu)聯網(wang)(wang)(wang)對(dui)房地產服(fu)務(wu)的改造則剛(gang)剛(gang)開始(shi)，真正的裂變尚未出現。
其三，行業(ye)規則的(de)(de)重(zhong)建，表現為舊秩(zhi)序的(de)(de)逐步退場和新秩(zhi)序的(de)(de)曙光初現。2014年(nian)以來(lai)，我們已經看(kan)到不同(tong)(tong)商(shang)業(ye)模型之間的(de)(de)界限開(kai)始變得模糊，經緯分(fen)明的(de)(de)鴻溝(gou)不復存在，傳統(tong)經紀公(gong)(gong)司(si)(si)越(yue)來(lai)越(yue)互聯網化，互聯網公(gong)(gong)司(si)(si)越(yue)來(lai)越(yue)經紀公(gong)(gong)司(si)(si)化，媒體公(gong)(gong)司(si)(si)越(yue)來(lai)越(yue)電商(shang)化，彼此之間相互滲(shen)透(tou)，原(yuan)本定位不同(tong)(tong)、差(cha)異明顯的(de)(de)玩家(jia)突然(ran)出現在同(tong)(tong)一個戰壕中，競爭更加激烈(lie)。
存量房(fang)(fang)時代的來臨意味著什(shen)么?從國(guo)際對(dui)比來看(kan)，*、英國(guo)、法國(guo)、澳大利亞(ya)已經是二手房(fang)(fang)主導的市場(chang)，這四個國(guo)家二手房(fang)(fang)成(cheng)交分別(bie)是新(xin)房(fang)(fang)成(cheng)交的9倍、8.1倍、1.9倍、3.5倍。盡管日(ri)本二手房(fang)(fang)只有新(xin)房(fang)(fang)的0.6倍，首都圈和近畿圈的二手房(fang)(fang)市場(chang)活躍度遠遠高出全(quan)國(guo)水平，分別(bie)達3倍和1.9倍。
再看(kan)(kan)中(zhong)國，2013年，盡管全國層面二手(shou)房(fang)(fang)與新(xin)房(fang)(fang)成(cheng)交占比(bi)只有35%左右(you)，但是一(yi)線(xian)城市和個別二線(xian)城市二手(shou)房(fang)(fang)已經超過新(xin)房(fang)(fang)。從(cong)二手(shou)房(fang)(fang)市場集(ji)(ji)中(zhong)度來看(kan)(kan)，據(ju)測算，2013年中(zhong)國二手(shou)房(fang)(fang)成(cheng)交面積(ji)的16%集(ji)(ji)中(zhong)在一(yi)線(xian)城市，成(cheng)交金額(e)的39%集(ji)(ji)中(zhong)在一(yi)線(xian)城市。
盡管目前大(da)(da)部(bu)分城市二(er)手(shou)房成交尚未處于主導，但是考(kao)慮到已經足夠龐大(da)(da)的商品房存量、較(jiao)高的城鎮家庭(ting)住房自有率以及人口(kou)流動(dong)趨(qu)勢(shi)(shi)的加速(su)，二(er)手(shou)房市場的全面爆發是大(da)(da)勢(shi)(shi)所(suo)趨(qu)。
存量(liang)房時代(dai)的來臨(lin)意味著什么
1、市場供(gong)需雙方的力量更加(jia)均衡
在新(xin)房主導(dao)市場供(gong)給的(de)階段，由于(yu)(yu)拿地、設計、施工等諸(zhu)多環節涉(she)及的(de)周期較長，往(wang)往(wang)需(xu)要3年甚至(zhi)更久，因此，新(xin)房供(gong)給往(wang)往(wang)滯(zhi)后于(yu)(yu)需(xu)求的(de)變化(hua)，無法與需(xu)求同步調整，因此，需(xu)求彈性(xing)遠(yuan)(yuan)遠(yuan)(yuan)大于(yu)(yu)供(gong)給彈性(xing)導(dao)致供(gong)應端(duan)的(de)開發(fa)商在產業鏈上(shang)處于(yu)(yu)*的(de)話語權(quan)。一(yi)個自然結(jie)果是(shi)消費(fei)者的(de)弱勢和代理商的(de)弱勢，前者表現為(wei)房價上(shang)漲，后者表現為(wei)代理費(fei)率下降。
然而，在(zai)二(er)手房(fang)主導(dao)市場(chang)供給(gei)的(de)(de)(de)階(jie)段(duan)，供給(gei)端(duan)與(yu)需(xu)求(qiu)(qiu)都十分(fen)分(fen)散，沒有誰可(ke)以(yi)(yi)壟斷(duan)供應，因此(ci)，供給(gei)彈性(xing)與(yu)需(xu)求(qiu)(qiu)彈性(xing)將更(geng)(geng)為一(yi)致，在(zai)這種情況下，如果不出(chu)現(xian)大的(de)(de)(de)宏(hong)觀周期和(he)(he)金(jin)融周期的(de)(de)(de)沖擊，房(fang)價很難出(chu)現(xian)趨勢(shi)性(xing)上漲或下跌，房(fang)價的(de)(de)(de)調整將更(geng)(geng)加(jia)頻繁，更(geng)(geng)加(jia)短期，但波幅更(geng)(geng)小且雙向波動(dong)，也(ye)正是(shi)基于(yu)(yu)此(ci)，消費(fei)者更(geng)(geng)需(xu)要關注(zhu)頻繁變化的(de)(de)(de)市場(chang)信息(xi)(xi)。此(ci)外(wai)，存量房(fang)時代的(de)(de)(de)住(zhu)房(fang)需(xu)求(qiu)(qiu)多(duo)以(yi)(yi)自(zi)住(zhu)為主，且集中(zhong)在(zai)老舊(jiu)中(zhong)心城區，基于(yu)(yu)自(zi)住(zhu)的(de)(de)(de)需(xu)求(qiu)(qiu)必然會(hui)更(geng)(geng)加(jia)關注(zhu)房(fang)屋地(di)理信息(xi)(xi)、通勤信息(xi)(xi)和(he)(he)鄰里信息(xi)(xi)，這時房(fang)子是(shi)一(yi)個家(jia)，不是(shi)鋼(gang)筋水(shui)泥(ni)，不是(shi)投資(zi)品(pin)，所以(yi)(yi)房(fang)屋交(jiao)易的(de)(de)(de)信息(xi)(xi)密集和(he)(he)復雜屬性(xing)才(cai)會(hui)由此(ci)產生(sheng)。而且，自(zi)住(zhu)并不一(yi)定(ding)直接購買，租(zu)房(fang)和(he)(he)買房(fang)之間的(de)(de)(de)替代性(xing)在(zai)這個階(jie)段(duan)也(ye)才(cai)會(hui)產生(sheng)。考(kao)慮到(dao)租(zu)房(fang)周期更(geng)(geng)短，信息(xi)(xi)交(jiao)互的(de)(de)(de)次數更(geng)(geng)頻率(lv)，對(dui)信息(xi)(xi)需(xu)求(qiu)(qiu)進一(yi)步上升。
2、大(da)型交易(yi)撮合平臺(tai)的誕生(sheng)是必然結果
交(jiao)易平(ping)臺(tai)的(de)(de)(de)誕生(sheng)必須具(ju)備的(de)(de)(de)前(qian)提條(tiao)件就是交(jiao)易雙方力(li)量(liang)(liang)相(xiang)對均衡且足夠(gou)分散。隨著(zhu)新房市(shi)場(chang)逐步過渡到(dao)買(mai)方市(shi)場(chang)，開發商的(de)(de)(de)力(li)量(liang)(liang)趨(qu)弱，消費者力(li)量(liang)(liang)趨(qu)強(qiang)，這(zhe)為新房交(jiao)易平(ping)臺(tai)的(de)(de)(de)產生(sheng)提供了條(tiao)件，這(zhe)也是2014年(nian)房多多、好屋中國(guo)、吉屋網等渠道電商崛起的(de)(de)(de)大背景。在存量(liang)(liang)房市(shi)場(chang)，基(ji)于買(mai)賣雙方更加分散的(de)(de)(de)特點，則會(hui)更大的(de)(de)(de)交(jiao)易平(ping)臺(tai)。
第一(yi)，在(zai)新房(fang)市場，2014年之前，并非出(chu)現真(zhen)正意(yi)義(yi)上(shang)的(de)交易(yi)平臺(tai)，當時，媒體電商(shang)(shang)(shang)是普遍形式，其(qi)核心屬性是媒體，貨幣化(hua)模(mo)式是廣告(gao)，互聯網(wang)公司不過是開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)的(de)廣告(gao)平臺(tai)。曾(ceng)經十分(fen)流行的(de)各(ge)種電商(shang)(shang)(shang)產品如搜房(fang)卡(ka)等雖然有(you)所(suo)創新，但(dan)仍未脫離工具(ju)化(hua)的(de)窠臼，它們存在(zai)的(de)意(yi)義(yi)類似(si)于Pre-ipo的(de)定(ding)(ding)價(jia)機制，在(zai)開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)開(kai)(kai)盤預售之前，通(tong)過售卡(ka)的(de)形式揭示(shi)市場冷(leng)熱，幫助開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)合(he)理定(ding)(ding)價(jia)，如果一(yi)個盤只有(you)100套房(fang)，但(dan)是賣出(chu)去200張卡(ka)，開(kai)(kai)發(fa)商(shang)(shang)(shang)自然可以據此(ci)定(ding)(ding)更高的(de)價(jia)格。
然而，在2014年的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)，由于(yu)市(shi)場(chang)相對低迷(mi)，去化周期(qi)和購(gou)房(fang)周期(qi)延長，傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)代(dai)理公司無法有效拓客(ke)，傳(chuan)統(tong)的(de)(de)(de)(de)媒體(ti)廣告效果也十分有限，自然來客(ke)越(yue)來越(yue)少，在這(zhe)種市(shi)場(chang)結(jie)構(gou)下，才催(cui)生了一(yi)、二手聯動(dong)的(de)(de)(de)(de)渠(qu)道(dao)整合平臺(tai)，同時由于(yu)團購(gou)費的(de)(de)(de)(de)機(ji)制創新解決(jue)(jue)傳(chuan)統(tong)代(dai)理無法解決(jue)(jue)的(de)(de)(de)(de)快速結(jie)傭問(wen)題(ti)，這(zhe)些平臺(tai)迅(xun)速增(zeng)長。如果只計(ji)算2014年房(fang)多多、好(hao)屋中國、吉屋網這(zhe)三(san)家(jia)的(de)(de)(de)(de)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)額(e)，總和或將超過4000億(yi)，占新房(fang)市(shi)場(chang)總體(ti)交(jiao)(jiao)易(yi)(yi)額(e)的(de)(de)(de)(de)比(bi)例大概在7%左右，預(yu)計(ji)2015年，三(san)年合計(ji)的(de)(de)(de)(de)市(shi)場(chang)份額(e)將超過15%。
第二(er)(er)(er)，在二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)，目(mu)前同樣沒(mei)有出現(xian)真正(zheng)(zheng)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)交(jiao)易平(ping)臺(tai)(tai)(tai)，搜房(fang)(fang)和(he)(he)安(an)居客等(deng)雖然(ran)(ran)為二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)公司(si)(si)或(huo)(huo)經紀人提(ti)供端口服務，但(dan)仍未真正(zheng)(zheng)切入(ru)交(jiao)易，或(huo)(huo)者(zhe)說對交(jiao)易的(de)(de)(de)(de)(de)(de)掌(zhang)控力遠(yuan)遠(yuan)不(bu)(bu)夠(gou)。傳統中介(jie)公司(si)(si)雖然(ran)(ran)參與交(jiao)易，但(dan)是(shi)(shi)(shi)仍然(ran)(ran)沒(mei)有完成(cheng)從公司(si)(si)向平(ping)臺(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)轉換。考慮到(dao)二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)市(shi)場(chang)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)復(fu)雜性和(he)(he)經紀人不(bu)(bu)可或(huo)(huo)缺(que)這一特點，平(ping)臺(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)崛起過程(cheng)(cheng)必然(ran)(ran)是(shi)(shi)(shi)一個(ge)從輕(qing)(qing)到(dao)重(zhong)(zhong)，再(zai)從重(zhong)(zhong)到(dao)輕(qing)(qing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)雙重(zhong)(zhong)演變，無論是(shi)(shi)(shi)未來(lai)要做(zuo)開放平(ping)臺(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)鏈(lian)家，還(huan)是(shi)(shi)(shi)目(mu)前走合伙經紀人模式的(de)(de)(de)(de)(de)(de)Q房(fang)(fang)，未來(lai)成(cheng)為平(ping)臺(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)第一步必然(ran)(ran)是(shi)(shi)(shi)走向更(geng)重(zhong)(zhong)，在此基礎上，實(shi)現(xian)壟(long)斷(duan)房(fang)(fang)源和(he)(he)公盤私客，然(ran)(ran)后(hou)(hou)逐步完成(cheng)規則的(de)(de)(de)(de)(de)(de)制定(ding)和(he)(he)實(shi)施，最后(hou)(hou)才是(shi)(shi)(shi)平(ping)臺(tai)(tai)(tai)化(hua)，實(shi)現(xian)從重(zhong)(zhong)到(dao)輕(qing)(qing)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)*轉變。考慮到(dao)艱(jian)難的(de)(de)(de)(de)(de)(de)轉換過程(cheng)(cheng)，未來(lai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易撮(cuo)合平(ping)臺(tai)(tai)(tai)的(de)(de)(de)(de)(de)(de)價(jia)值更(geng)大(da)，而且(qie)一旦形成(cheng)壟(long)斷(duan)，便難以被撼動，護城河足夠(gou)深(shen)，估值自然(ran)(ran)會更(geng)高。可以預計，未來(lai)2-3年(nian)一定(ding)會出現(xian)一個(ge)或(huo)(huo)幾(ji)個(ge)大(da)型的(de)(de)(de)(de)(de)(de)區域性二(er)(er)(er)手房(fang)(fang)交(jiao)易平(ping)臺(tai)(tai)(tai)，它(ta)不(bu)(bu)僅提(ti)供信息、撮(cuo)合交(jiao)易，而且(qie)還(huan)會提(ti)供以交(jiao)易為中心的(de)(de)(de)(de)(de)(de)延伸服務等(deng)。
最(zui)后，簡(jian)單推測，3年之后的市(shi)場(chang)競(jing)爭(zheng)格局中將會(hui)有(you)一場(chang)新房交易平(ping)(ping)臺(tai)與二(er)手房交易平(ping)(ping)臺(tai)的對(dui)決，因為站在消(xiao)費者角度看，房子是(shi)沒有(you)新舊之分的，至于(yu)未(wei)來(lai)到(dao)底是(shi)新房平(ping)(ping)臺(tai)打(da)敗(bai)二(er)手房平(ping)(ping)臺(tai)，還(huan)是(shi)二(er)手房平(ping)(ping)臺(tai)打(da)敗(bai)新房平(ping)(ping)臺(tai)，需要進一步觀察。
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