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多維操盤

課程背景
國內房地產開發政策近年來監管逐步趨嚴，各家房企都在房地產開發模式的創新方面積極探索，努力尋求在供給側結構改革、國內國際雙循環國家大戰略下的地產創新開發模式。在模式創新的探索過程中，地產+產業這種融合了房地產與助推地方經濟發展的模式成為地產商與政府主導者博弈的創新性模式。由于房地產增值過程中，土地增值對于地產行業增值的貢獻度*，而土地增值的邏輯中規劃與產業又是相互作用和激勵的，進而在國內多個地區出現了以這種產業+地產開發的標桿項目案例，比如說早期的招商蛇口工業園區自1978年設立以來，走出了一條中國版的區域增長極發展模式，同時也為招商局集團帶來了豐厚的項目開發利潤與知名度。再比如1992年在長三角的上海和蘇州分別由政府的平臺公司相應主導的蘇州工業園區和上海張江高科園區都成為國內地產+產業開發模式的標桿案例。直到1998年河北省廊坊市固安縣的華夏幸福基業公司的創立走出了一條“封閉運作+委托運營+都市圈”的片區園區開發自循環模式，以及后續以工業用地二級開發為主圍繞微笑曲線而設立的聯東U谷品牌。
當然進入新時期，園區開發的內涵和外延還在不斷的延續，包括京東、順豐、普洛斯等以物流為基礎產業的物流地產，以自身產業為基礎進行科技園區開發的百度、阿里、騰訊、字節跳動等科技型地產，以文旅、小鎮、鄉村為基礎的文旅康養類地產等等。
本節課程將主要(yao)關于園(yuan)區(qu)開發(fa)的具(ju)體操(cao)盤流程以及(ji)園(yuan)區(qu)開發(fa)的基礎知識并結(jie)合當前國內房(fang)地產和園(yuan)區(qu)開發(fa)的政策導向以及(ji)知名項目案(an)例作(zuo)為分析入口(kou)，帶(dai)學員從宏(hong)觀到(dao)微觀、從認知到(dao)操(cao)盤、從理論到(dao)實踐(jian)全(quan)方位了解園(yuan)區(qu)的操(cao)盤與(yu)開發(fa)。

課程收益
● 掌握國內園區項目開發的歷程，掌握園區開發的模式選擇和可持續開發
● 掌握園區國內標桿項目案例與項目亮點復盤
● 掌握園區項目投資、運營、創利、退出全流程風險管理
● 掌握園區項目與金融結合的項目產融結合模式
● 掌握園區開發(fa)當下的創(chuang)新型業態

課程對(dui)象(xiang)：政(zheng)府、金融機構、投資(zi)公司(si)、產業企業、房地產企業、園(yuan)區開(kai)發(fa)企業

課程大綱
第一講：園區標桿企業及開發流程介紹
一、園區發展歷程及典型標桿企業分析
1、1978年-招商蛇口工業園“三來一補”-中國平安、中國中集、招商銀行
2、1980年-中關村科技園“華夏硅谷、陳春先、先有四通、后有聯想”
3、1991年-聯東U谷“起步模板、布局環京、廠房為主、工業萬達”
4、1992年-蘇州工業園“92南巡、中新合作、制造為主、科技創新”
5、1992年-張江高科“高新技術、生物醫藥、集成電路、園區投行”
6、1998年-華夏幸福“模式為王、環京布局、正南50公里”民營片區
7、1998年-大連億達“信息產業、外包為王、BTO、成于軟件”民營專業園區
8、1999年-天安數碼“深港合資、綜合開發、產城融合、金融助力“合資片區
9、2009年-普洛斯“新商號、新品牌、基金操盤、萬科入主”物流地產龍頭
10、2014年-中南高科“聯東班底、后起之秀、布局廣泛、鏈條完善“-綜合服務片區
11、2012年-萬科、碧桂園、恒大、中糧、金地“五道紅線、破局轉型”-新晉片區
12、2014年-中建、中交、中鐵、中電建-“施工被迫轉型投資、片區開發、ABO\EPC+F”
二、園區開發主體及訴求平衡
1、地方政府訴求
1）高附加值的產業與技術更新
2）解決就業的效率
3）稅收的穩定與效率
4）固定資產投資與GDP貢獻
5）政治穩定、降低支出、土地出讓金收入
2、開發運營企業訴求
1）投資規模與回報率
2）融資達成可行性
3）短期利潤與長期收益
4）交易模式簡單標準
5）回收周期短
3、招商引資客戶訴求
1）企業客戶-成本降低、收入增加、配套完善、勞動力充足穩定、市場廣闊
2）居民客戶-職業發展、收入保障、戶口問題、居住環境、醫療養老
三、園區開發流程及關鍵節點
1、園區開發原理-新型城鎮化、產業轉移、產業集聚、產業關聯、產業升級
2、園區開發戰略-產業（一產、二產、三產）+土地（一線城市、二線城市）
3、園區選址模型-5有模型
4、園區產業規劃-優勢產業、前瞻性產業及招商產業方向
5、園區產業定位-產業門類一級二級名錄
6、園區用地規劃-用地規劃、產業規劃、產品規劃三結合
7、園區經濟分析-產業產出、產業投入、產業效率、產業拉動人口、就業、投資
8、園區投入產出-總投資、資本金、融資模式、分期滾動循環開發、收益率
9、園區產品設計-產業綜合體模式、總部綜合體模式、土地規劃模式
10、園區交易結構-勾地模式、PPP模式、ABO模式、委托模式、一二級聯動模式
11、園區協議設計-股權模式、權力設定(ding)、政府(fu)與企業分工、回(hui)購(gou)、資金回(hui)籠路徑(jing)

第二講：園區開發價值體系與盈利模式分析
一、園區土地分類與不同的操作方法
1、國有土地操作：土地分類及物業匹配、土地出讓模式
2、集體土地操作：所有權、使用權、經營權、土地流轉
二、園區開發利潤節點與增值過程
1、基礎設施和公共配套及土地整體-工程企業的收入
2、征收拆遷補償-拆遷戶的收入
3、招拍掛的土地溢價-政府的收入
4、二級開發的資產溢價-開發商、銀行、政府、房建企業的收入
5、長期運營持有的資產增值-基金公司、資管公司、開發商的收入
三、園區開發七大業
1、物業經營-園區運營的大數據接入點
2、園區物業增值-資本運作與資產運作的大殺器
3、住宅與商業地產-現金為王與滾動開發的根基
4、產業類投資-好的園區匯報最為豐厚的模塊
5、公共服務收入-克強指數在實體企業中的最直接體現
6、一級開發與PPP-對賭暴利的一個隱藏利器
7、稅收與政府補貼-微不足道卻是招商法寶
四、如何結合一塊土地的五大利潤點構建*盈利戰略
1、市場研究、投資決策、土地獲取、市場定位、產品策劃
2、規劃設計、招標采購、施工組織、綜合控制、招商策劃
3、經營管理、物業管理
五、園區開發與資產運作
1、產業投資基金與資本運作
2、基礎設施不動產公募REITs操作
案例：博時招商蛇口產業園區封閉式基礎設施證券投資基金
案例(li)：東吳蘇州工業(ye)園區(qu)產業(ye)園封閉式基(ji)礎(chu)設施證券投資基(ji)金(jin)

第三講：園區投資模式分類、應用選擇及經濟測算
一、園區投資主體選擇
1、政府投資-《政府投資條例》
2、社會資本投資-《企業投資條例》
二、園區開發政策法規體系
1、政府管理知識體系：政府項目發起、立項、審批、預算安排、前置手續與資料
2、項目開發知識體系：開發策略與整體規劃、產業規劃、戰略規劃
3、項目運營知識體系：招商引資、樓宇經濟、物業及衍生業務
4、項目投融資知識體系：與開發策略匹配的工程造價、財務測算、投融資規劃
5、項目交易結構設計：規避現行體制障礙的結構設計
三、園區開發*模式解析與應用
1、勾地模式
1）實際聯動，外表獨立
2）整體控制，鎖定地價
3）綜合計算，防止漏單
2、PPP模式
3、ABO模式
4、委托模式
5、一二級聯動模式
四、園區開發資料清單與項目可研編制
1、項目選址確定
2、項目開發地塊分析
3、項目產業規劃與定位
4、項目產業布局
5、項目土地規劃分析
6、項目基本參數假設
7、項目財務測算

第四講：園區開發融資模式及資本運作
一、園區項目全生命周期財務測算建模與關鍵指標分析
1、全生命周期財務測算
2、交易結構設計
3、項目融資操作流程
4、項目股債比例調和設計
5、總投與資金籌措、還本付息、成本費用、稅金、利潤模擬
6、動靜態與動態財務指標評價體系構建
7、無追索和有限追索的融資特性達成
二、園區項目融資設計
1、初步融資計劃（未來收益、投資估算、融資方案、財務效益、不確定性、風險）
2、融資計劃實施
3、融資風險管理
三、園區全生命周期融資渠道與融資達成條件設計
1、商業銀行
2、信托
3、基金
4、債券保險資管計劃
5、資產證券化
6、園區各(ge)融資渠道審核要(yao)點及(ji)成本(ben)、應(ying)用(yong)階段

第五講：園區運營方法與*運營模式
一、招商引資難題的四個基本規律
規律1：產業轉移-改革開放四十幾年經濟發展的核心
規律2：產業集聚-中國產業形成的機理
1）開飯館扎堆
2）企業選址同樣適用
3）產業集群打造方法全梳理
規律3：產業關聯-配套招商和龍頭招商的原因
1）生產、生活、生態三生聯動
2）活力、魅力、動力三力結合
規律4：產業升級-我們現在以及未來十年要做的事情
二、投資企業投資的唯二出發點和企業選址體系全解析
1、市場
2、成本（人力人本、土地成本、交易成本、信息成本、物流成本、財務成本）
三、招商引資三級業務與七大贏利點解析
1、招商引資三級業務解析
1）一級業務-招商引資
2）二級業務-園區運營
3）三級業務-產業投資
2、一級招商引資業務核心打造
產業規劃與定位調研、招商渠道構建、招商體系打造、招商業務團隊、物業招商or土地招商
3、二級招商引資業務核心打造
物業管理、安全環保、裝修改造、工商注冊、人力服務
4、三級招商引資業務核心打造
股權投資、債權融資、稅務籌劃技術共享、設備共享
四、招商引資項目信息獲取模式
1、自己開發
2、招商渠道
3、招商中介等
五、招商引資九大關鍵流程
流程1：招商策劃
流程2：形象設計
流程3：信息開發
流程4：招商模式
流程5：招商洽談
流程6：招商跟進
流程7：招商培訓
流程8：掌握投資商的心理
流程9：掌握銷售及相關服務流程
六、國內知名招商企業核心模式解讀
1、中國*的園區招商企業-華夏幸福高新技術企業招商方法與路徑
2、中國最牛廠房招商企業-深圳伙伴地產、谷川聯行招商方法與模式
3、中國*調招商企業-上海宋喬實業-園區運營到產業投資第一企
園區典型開發案例解析
1）業界龍頭、布局全國、利潤豐厚、模式為王-華夏幸福基業全方位解讀
2）專注產品、現金為王、發跡唐山、京沈崛起-聯東U谷解析
3）牌子最硬、歷史最長、項目最好、央企擔當-招商蛇口
4）成(cheng)于浦東、專注產(chan)業、基金引領(ling)、產(chan)業領(ling)先-上海張江(jiang)高(gao)科(ke)

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